5.1.2 Gevolgen/mogelijkheden voor de gemeente van een ongeschikt-/onbewoonbaarheid

Herhuisvesten

Het optimalisatiedecreet stelt duidelijk wanneer de burgemeester precies tot herhuisvesting moet overgaan.

• De herhuisvestingsplicht van de burgemeester geldt enkel bij ongeschikt- enonbewoonbaarheid, en niet als er enkel sprake is van ongeschiktheid. Het instrument herhuisvesting hangt dus uitdrukkelijk samen met gebreken van categorie III. Het gaat daarbij niet enkel om ernstige risico’s voor de veiligheid en de gezondheid van de bewoners maar ook om mensonwaardige leefomstandigheden.

• Daarnaast bestaat de herhuisvestingsplicht ook bij overbewoning en voor constructies die niet hoofdzakelijk zijn bestemd voor wonen.

• Als de gemeente, het OCMW of de sociale woonorganisatie werken wil uitvoeren aan een ongeschikt en eventueel ook onbewoonbaar verklaarde woning, of aan een woning waarvoor een conformiteitsattest met het oog op de verhuur werd geweigerd, moet de burgemeester ook de bewoners van die woning herhuisvesten.

De burgemeester heeft een herhuisvestingsplicht als de herhuisvesting van bewoners van een onbewoonbare of overbewoonde woning noodzakelijk is wegens mensonwaardige leefomstandigheden of ernstige risico's voor hun veiligheid en gezondheid. U moet de herhuisvesting dus steeds bekijken vanuit het oogpunt van de bewoners. De burgemeester moet beoordelen of de bewoning van een onbewoonbare of overbewoonde woning moet worden stopgezet en doet daarover uitspraak in zijn besluit. Bij ongeschikt- en onbewoonbaarheid zal dat in principe altijd het geval zijn, tenzij de gebreken zeer snel te verhelpen zijn. In dat geval neemt de burgemeester een verplichting tot snelherstel op in zijn besluit tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring en volgt dat nauwgezet op. Indien nodig verbiedt hij de bewoners tijdelijk het gebruik van de gevaarlijke functies.

Als het onverantwoord is om met de herhuisvesting te wachten tot na de datum van het besluit tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring, dan neemt de burgemeester alvast een formele beslissing over de herhuisvesting.

Bij overbewoning moet de burgemeester zorgen dat de overbewoning wordt opgelost. Soms is het mogelijk een of meer personen elders te huisvesten, maar bij een gezin gaat is dat niet zo vanzelfsprekend. Meestal moet de gemeente dan voor het hele gezin een grotere woning zoeken.

Wie herhuisvesten?

De Vlaamse Codex Wonen legt aan de burgemeester een herhuisvestingsplicht op. De burgemeester neemt de nodige maatregelen voor de bewoners die voldoen aan de voorwaarden die de Vlaamse Regering vaststelt. Die verplichting geldt dus enkel voor bewoners die voldoen aan de inkomens- en bezitsvoorwaarden van de sociale huurreglementering. Maar vanzelfsprekend mag de burgemeester ook voor andere bewoners initiatieven tot herhuisvesting nemen.

De herhuisvestingsplicht is een inspanningsverbintenis voor de burgemeester. Dat houdt in dat hij al het mogelijke doet om de bewoners te herhuisvesten.

Hij kan daarbij onder meer de gemeentelijke huisvestingsmogelijkheden benutten of een beroep doen op de medewerking van het OCMW of van de sociale woonorganisatiesdie actief zijn op het grondgebied van de gemeente.

Wat kunt u doen als de bewoners illegaal in het land verblijvende vreemdelingen zijn? Moet u herhuisvesten?

De opvang van vluchtelingen behoort niet tot de bevoegdheid huisvesting van het Vlaamse Gewest maar is een federale materie. De herhuisvestingsplicht van de burgemeester kan dan ook niet worden geïnterpreteerd als een verplichting van de burgemeester om illegaal in België verblijvende vreemdelingen te (her-)huisvesten. De overheid moet natuurlijk wel steeds handelen in overeenstemming met de mensenrechten die in verschillende internationale verdragen zijn beschreven. Een correcte handelwijze voor een burgemeester zal daarom zijn om in de eerste plaats de bewoners in veiligheid te brengen en in de tweede plaats illegale vreemdelingen over te dragen aan de bevoegde federale overheid (Dienst Vreemdelingenzaken) zodat die de nodige stappen kunnen zetten voor de opvang, uitwijzing of repatriëring van de bewoners.

Instrumenten voor herhuisvesting

De Vlaamse regelgeving biedt drie instrumenten als hulp bij de herhuisvesting van bewoners:

1. Kans op versnelde toewijzing van een sociale huurwoning (niet bij overbewoning);

2. Recht op een tegemoetkoming in de huurprijs (ook bij overbewoning);

3. De kosten van de herhuisvesting verhalen op de eigenaar van de onbewoonbare woning (niet bij overbewoning).

Andere mogelijke herhuisvestingsinitiatieven zijn:

• de inrichting van noodwoningen;

• het sluiten van samenwerkingsovereenkomsten met sociale woonactoren en OCMW;

• de aanstelling van woonbegeleiders;

• dienstverlening via woonwinkels;

(5.4 Herhuisvesting structureel organiseren)

Kans op versnelde toewijzing van een sociale huurwoning

De kans op de versnelde toewijzing van een sociale huurwoning geldt:

• als de burgemeester de woning onbewoonbaar verklaart op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet;

• als de woning ongeschikt wordt verklaard en die woning op het technisch verslag minstens drie gebreken van categorie II of III onder de hoofdrubrieken “Omhulsel” of “Binnenstructuur” vertoont (opmerking: elke onbewoonbaar verklaarde woning is per definitie ook ongeschikt);

• als een gemeente, het OCMW of een sociale woonorganisatie een zakelijk recht op een ongeschikt en eventueel onbewoonbaar verklaarde woning krijgt (of op een woning waarvoor het conformiteitsattest is geweigerd) waaraan ze vervolgens de nodige renovatiewerken uitvoert;

• bij constructies die niet hoofdzakelijk voor bewoning zijn bestemd (proces-verbaal Wooninspectie).

Verder gelden de volgende voorwaarden:

• Een woning, een onroerend goed of een roerend goed kan maar één keer aanleiding geven tot de toepassing van de versnelde toewijzing bij constructies niet voor bewoning bestemd (opmaak proces-verbaal wooninspectie), een ongeschikt en eventueel onbewoonbaarheid met toepassing van artikel 3.12 of 3.16 van de Vlaamse Codex Wonen en een onbewoonbaarheid op basis van de Nieuwe Gemeentewet;

• De bewoner voldoet aan alle inschrijvings- en toewijzingsvoorwaarden uit het sociale huurbesluit;

• De bewoner bewoonde de woning minstens zes maanden als hoofdverblijfplaats. Ook deze voorwaarde geldt enkel bij constructies niet voor bewoning bestemd (opmaak proces-verbaal wooninspectie), een ongeschikt en eventueel onbewoonbaarheid met toepassing van artikel 3.12 of 3.16 van de Vlaamse Codex Wonen en een onbewoonbaarheid op basis van de Nieuwe Gemeentewet;

• De bewoner heeft zich binnen twee maanden na de kennisgeving van het besluit of de vaststelling in een proces-verbaal laten inschrijven in het inschrijvingsregister voor een sociale huurwoning;

• De kandidaat-huurder bewoont nog het onroerend goed of het roerend goed, vermeld in artikel 3.35 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, of woont in een noodwoning.

• Het besluit tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring is niet opgeheven (tenzij de kandidaat-huurder in een noodwoning woont).

• De gebreken die tot de ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring hebben geleid kunnen niet ten laste van de kandidaat-huurder worden gelegd.

Voor het bewonen van een overbewoonde woning is er geen recht op versnelde toewijzing bij de woonmaatschappij, tenzij het gaat om een overbewoonde sociale huurwoning van de woonmaatschappij.

Naast de sociale woningen van woonmaatschappijen zijn er ook woningen in onderverhuur van de woonmaatschappijen (de vroeger SVK-woningen) met een lagere huurprijs. De toewijzing van die woningen gebeurt volgens een puntensysteem. Bewoners van een ongeschikte of ongeschikte en onbewoonbare woning hebben door de verhoogde woonnood recht op een aantal punten. Voor meer informatie daarover kunt u terecht bij de woonmaatschappij in uw gemeente.

Recht op tegemoetkoming in de huurprijs

De bewoners van de volgende woningen/constructies komen in aanmerking voor een tegemoetkoming in de huurprijs als ze verhuizen naar een conforme woning en voldoen aan de inkomens- en eigendomsvoorwaarde:

• een ongeschikt-, of ongeschikt- en onbewoonbaar verklaarde woning (op basis van de Vlaamse codex Wonen);

• een overbewoond verklaarde woning (op basis van de Vlaamse codex Wonen);

• een constructie die niet voor bewoning is bestemd (vb. garage, loods);

• een onbewoonbaar verklaarde woning (op basis van de Nieuwe Gemeentewet);

• een woning op een vergunde camping die al sinds 2001 de hoofdverblijfplaats van de bewoners is;

  • een gesloopte woning;

  • een woning die niet is aangepast aan de fysieke toestand van de bewoner die minstens 65 jaar oud is of een ernstige handicap heeft.

Voor bewoners van een ongeschikt verklaarde woning die niet ook onbewoonbaar is moet het technisch verslag van het conformiteitsonderzoek minstens twee gebreken van categorie II of III bevatten.

U verwijst de bewoner voor meer informatie over de voorwaarden en de te volgen procedure best door naar de regionale dienst van Wonen-Vlaanderen.

De kosten van de herhuisvesting verhalen op de eigenaar van de ongeschikte of onbewoonbare woning

De burgemeester kan de kosten voor de herhuisvesting van de bewoners van ongeschikte en onbewoonbare woningen verhalen op de verhuurder. Die mogelijkheid wordt nader toegelicht in 5.4.2 Herhuisvestingskosten recupereren.

Snelherstel

U kunt snelherstel opnemen in een besluit tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring van een woning, om vastgestelde gebreken op korte termijn te laten herstellen. Als de eigenaar het opgelegde snelherstel niet uitvoert kan de burgemeester zelf opdracht geven tot de uitvoering van het herstel op kosten van de houder van het zakelijk recht. Snelherstel kan zo een manier zijn om herhuisvesting te vermijden.

Het instrument snelherstel is met de optimalisatie specifiek verbonden aan gebreken van categorie III en kunt u dus enkel toepassen bij een ongeschikt- en onbewoonbaarheid.

Hoe bewoning in een ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woning tegengaan?

Wat kunt u doen om verdere bewoning tegen te gaan?

• Expliciet in het besluit opnemen dat de bewoning moet worden stopgezet tegen bepaalde termijn;

• De beslissing aanplakken aan de gevel van de woning;

• Herhuisvesten en de kosten verhalen op de eigenaar (5.4.2 Herhuisvestingskosten recupereren);

• De Vlaamse Wooninspectie inschakelen als de bewoning wordt verdergezet

• Verzegeling in het vooruitzicht stellen.