0.3.11 Wie is houder zakelijk recht en belastingplichtige

De datum van volledige eigendomsoverdracht is doorgaans de datum van de authentieke akte en niet de datum van het compromis. Meestal wordt in het compromis bepaald dat de overdracht zal gebeuren bij ondertekening authentieke akte. Ook bij openbare verkoop geldt de datum van volledige afronding van de verkoop.

Nee, het zakelijk recht berust, voor de heffingen, niet bij de naakte eigenaar.

Erfpacht en pacht door erfopvolging zijn twee volledig verschillende zaken.

Erfpacht is een zakelijk recht: de erfpachter is houder van een zakelijk recht en dus heffingsplichtig.

Pacht door erfopvolging is geen zakelijk recht: de pachter heeft geen zakelijk recht en kan dus nooit heffingsplichtig zijn voor het door hem gepachte goed.

Cijnspacht is een vorm van gewone pacht (wet 1969) en staat niet gelijk met erfpacht (wet 1824). In die zin kan de cijnspachter geen houder van het zakelijk recht zijn in het licht van het heffingsdecreet.

Een VME kan een rechtspersoonlijkheid zijn wanneer er een effectieve onverdeeldheid is en een overschrijving op het hypotheekkantoor van de basisakte en het reglement van mede-eigendom. De taak van deze vereniging is het behoud en het beheer van het gebouw. Deze vereniging heeft echter geen zakelijk recht in de zin van het heffingsdecreet. Ze kan immers geen gebouwen bezitten, enkel roerende goederen. De effectieve houders van het zakelijk recht zijn de verschillende mede-eigenaars en deze moeten dan ook aangeschreven worden. Er wordt een kopie van het schrijven bezorgd aan de vereniging.

Er zijn twee groepen:

• de officiële vertegenwoordigers :

Bij wettelijk en gerechtelijk onbekwame personen (bv. veroordeelden, geesteszieken, …) en de onder gerechtelijk raadsman gestelden (b.v. zwakzinnigen, verkwisters, …) kan, in afwachting van de aanstelling van een definitieve vertegenwoordiger, een voorlopig bewindvoerder worden aangesteld.

In dergelijke gevallen gebeurt alle correspondentie op het adres van de bewindvoerder, maar gericht aan de effectieve houder van het zakelijk recht.

Opgelet : Er stellen zich hierbij 2 problemen. Ten eerste moeten we kunnen achterhalen dat er een bewindvoerder is. Dit kan je in het geval van twijfel terugvinden via volgende link : http://www.ejustice.just.fgov.be/doc/rech_n.htm

(werkwijze: bij “woorden van tekst” naam en voornaam HZR invullen, en eventueel ook bewindvoerder en/of vredegerecht).

Dit is een opzoeking die we zeker en vast niet systematisch kunnen uitvoeren maar bij vermoeden van bewindvoering is deze link wel goed bruikbaar.

De bewindvoerder voeg je toe als contactpersoon. Bij de opmaak van de brief moet je ook de bewindvoerder aanvinken als bestemmeling.

Als er na een faillissement één of meerdere curatoren werden aangesteld, is het aangewezen om alle correspondentie te richten naar zowel de HZR als naar de curator(en).

• de "officieuze" vertegenwoordigers :

De HZR mag een zaakgelastigde (broer, dochter, advocaat, buurman,… ) aanduiden die zijn belangen behartigt. Afspraak is dat de zaakgelastigde altijd een kopie ontvangt van de briefwisseling. Deze kopie moet niet aangetekend, de briefwisseling met de HZR wél indien dit in de regelgeving zo voorzien is. De officieuze vertegenwoordigers worden in VLOK niet ingegeven als contactpersoon, maar wel via een “correspondentieadres”.

de verhuurder is de natuurlijke persoon of rechtspersoon die in het huurcontract als verhuurder vermeld wordt en die ook de huurovereenkomst mee ondertekend heeft. Omdat in de administratieve procedure telkens enkel de houder van het zakelijk revcht en de bewoner formeel moeten geïnformeerd, gehoord, … worden, lijkt het niet nodig om ook de verhuurder op een zelfde manier te informeren.

Een vereffenaar is iemand die door aandeelhouders wordt aangesteld om een vennootschap – vrijwillig - te ontbinden en te vereffenen. Zolang alle schuldeisers kunnen betaald worden of wanneer er een akkoord is met hen, is er geen probleem en kan de vereffening onder elkaar en zonder al te veel externe controle gebeuren. Vaak is de vereffenaar de zaakvoerder.

Wanneer er staking van betaling is, kunnen schuldeisers dagvaarden in faillissement. De curator, een derde (een advocaat) die aangesteld wordt door de rechtbank van Koophandel, heeft dan ook de taak om de vennootschap – gedwongen - te vertegenwoordigen en te vereffenen en staat onder toezicht van de rechtbank.

Wanneer een faillissement wordt uitgesproken neemt de curator het over van de vereffenaar.

Conclusie is dat de curator in dit geval moet worden opgenomen als “zaakgelastigde”.

Zolang er geen volmacht/vonnis is waarin een wettelijke vertegenwoordiger wordt aangeduid, moet de HZR aangesproken worden. De eigenaar kan bij hoorzitting worden vertegenwoordigd door een familielid mits volmacht.

In VLOK voeg je best een betrokkene manueel toe met als naam ‘de erfgenamen van’ of ‘nalatenschap’ met als adres het laatst gekende adres van de HZR die overleden is. Bij de voornaam kan je dan eventueel nog wel de volledige naam van de overledene invullen. Voor de begindatum van de rol hanteer je de datum van het overlijden.