5.1.3 Gevolgen van een ongeschikt-, onbewoonbaarheid voor de eigenaar / verhuurder / houder zakelijk recht

Opname in de Vlaamse inventaris

Wonen in Vlaanderen neemt alle woningen die ongeschikt of onbewoonbaar zijn verklaard op in een Vlaamse inventaris. Die bevat een lijst met de ongeschikt- en onbewoonbaarverklaringen volgens de Vlaamse Codex Wonen en een aparte lijst met de onbewoonbaarverklaringen volgens art. 135 van de Nieuwe Gemeentewet.

De startdatum van opname is altijd de datum van het besluit tot ongeschikt- of ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring van de burgemeester of van de minister. Als een woning volgens zowel de Nieuwe Gemeentewet als de Vlaamse Codex Wonen onbewoonbaar is verklaard, dan staat ze op beide lijsten, telkens met als startdatum de datum van het betreffende besluit. In die gevallen geldt de eerste startdatum als datum van inventarisatie.

De inventaris is de vertrekbasis voor andere maatregelen.

Opmerking

De gemeente moet een onbewoonbaarheidsbesluit op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet binnen de 3 maanden aan de inventarisbeheerder Wonen in Vlaanderen bezorgen (middellange termijn decreet). Als het onbewoonbaarheidsbesluit NGW niet binnen deze termijn werd bezorgd, zal Wonen In Vlaanderen de woning ook niet meer in de inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen (VIVOO) opnemen. Vanzelfsprekend kan er dan ook geen heffing op de woning zijn.

Vlaamse heffing

Het is natuurlijk de bedoeling dat de eigenaar zijn woning zo snel mogelijk terug in orde brengt. Als de woning na verloop van tijd nog steeds in de inventaris staat zal de eigenaar jaarlijks een heffing moeten betalen, tenzij een vrijstelling of opschorting werd toegekend. Voor de Vlaamse heffing ontstaat de heffingsplicht na een periode van twaalf maanden. Veel gemeenten met een eigen belasting hanteren dezelfde periode, maar in sommige gemeenten is er al eerder een belastingplicht.

De Vlaamse heffing is niet van toepassing in de gemeenten met een eigen belasting, op voorwaarde dat die gemeentelijke belasting minstens een van de volgende minimumbedragen hanteert. De minimumaanslag voor de gemeentelijke belasting is:

500 euro voor een kamer als vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 10° bis, van de Vlaamse Wooncode;
990 euro voor elke andere woning.

Als uw gemeente geen belastingreglement heeft is de Vlaamse heffing van toepassing.

De belastingplichtige van de heffing is de houder van een van de volgende zakelijke rechten met betrekking tot een woning op het ogenblik dat elke opeenvolgende periode van twaalf maanden na de opname in de inventaris verstrijkt:
1° de volle eigendom;
2° het recht van opstal of van erfpacht;
3° het vruchtgebruik.

Als een van de zakelijke rechten, vermeld in het eerste lid, in onverdeeldheid toebehoort aan meer dan een persoon geldt de onverdeeldheid als belastingplichtige.

Het eerste jaar na de inventarisatie hoeven de houders van het zakelijk recht nog geen Vlaamse heffing te betalen. In dat jaar krijgen ze nog de kans om door de nodige herstelwerken de ongeschiktheid en eventueel onbewoonbaarheid van de woning te beëindigen.

De Vlaamse heffingsplicht start op de eerste verjaardag van de inventarisatie. Om de houders van het zakelijk recht daarop te wijzen stuurt Wonen in Vlaanderen jaarlijks, voor elke verjaardag van de inventarisatie, een brief aan alle houders van het zakelijk recht met de laatste stand van zaken. Daarin wijst Wonen in Vlaanderen op de gevolgen van de inventarisatie en de wijze waarop de woning kan worden geschrapt.

Heffingsbedrag

Het basisbedrag van de Vlaamse heffing is niet langer gebaseerd op het kadastraal inkomen maar op een basisbedrag van 1100 euro. Dat bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd.

De Vlaamse heffing is te betalen bij elke verjaardag van de inventarisatie en bedraagt:

na 1 jaar: basisbedrag X 2 à dus minstens 2200 euro
na 2 jaar: basisbedrag X 3 à dus minstens 3300 euro
na 3 jaar: basisbedrag X 4 à dus minstens 4400 euro
na 4 jaar en volgende: basisbedrag X 5 à dus minstens 5500 euro

De exacte heffingsbedragen aangepast aan de spilindex vindt u op de webpagina 'Berekening van de heffing op ongeschikte en onbewoonbare woningen'.

Vrijstellingen en opschortingen

Vrijstelling van heffing

Bij een vrijstelling is de heffing niet verschuldigd.

Er bestaan een aantal redenen voor een vrijstelling van de heffing. Naast situaties van overmacht is er een vrijstelling in volgende gevallen:

De houder van het zakelijk recht gebruikt de woning volledig en uitsluitend als zijn hoofdverblijfplaats en beschikt niet over een andere woning.
De houder van het zakelijk recht heeft de woningen geheel of gedeeltelijk verkregen bij erfopvolging of testament (vrijstelling gedurende een periode van twee jaar die volgt op de datum van de verkrijging).
De woning valt binnen de grenzen van een goedgekeurd onteigeningsplan of de stedenbouwkundige vergunning wordt geweigerd omdat een onteigeningsplan wordt voorbereid.
De woning is onbruikbaar geworden door een ramp: dat is een gebeurtenis die zich heeft voorgedaan buiten de wil van de houder van het zakelijk recht. Vanaf de datum van de ramp geldt er een vrijstelling van twee jaar.
Er geldt een sociaal beheersrecht op de woning, waardoor ze als sociale huurwoning kan worden verhuurd.
De houder van het zakelijk recht heeft een renovatiecontract van minstens negen jaar gesloten met de gemeente, het OCMW of een sociale woonorganisatie.

Opschorting van heffing

Bij een opschorting van heffing krijgt men de tijd om de woning conform te maken en moet men intussen de heffing niet betalen. Voldoet men tijdig dan is er geen heffing verschuldigd. Zo niet is het bedrag van de heffing integraal met terugwerkende kracht te betalen.

De houder van het zakelijk recht krijgt een opschorting van de Vlaamse heffing in volgende gevallen:

Hij koopt een geïnventariseerde woning. Vanaf de datum van aankoop is er een opschorting van twee jaar op voorwaarde dat hij zijn woning in die tijd niet verkoop en
- ofwel zorgt dat de woning binnen die periode uit de inventaris wordt geschrapt;
- ofwel voor het einde van die periode een andere vrijstelling of opschorting krijgt toegekend. De voorwaarden voor de nieuwe vrijstelling of opschorting moeten dan wel vervuld worden.
De opschorting begint vanaf de datum van de volledige overdracht van de woning. Ze geldt niet als:

de verkoper bloed- of aanverwant is (tot de derde graad) van de nieuwe eigenaar;
de verkoper zelf rechtstreeks of onrechtstreeks controle heeft over de vennootschap die de woning koopt.

Bij geplande renovatiewerken of sloop, als een van de volgende voorwaarden is vervuld:
- De eigenaar legt voor de sloop een geldige stedenbouwkundige vergunning voor;
- De eigenaar legt voor de sloop een schriftelijke bevestiging van de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar voor, die aantoont dat de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning volledig is;
- De eigenaar legt een gedetailleerd renovatieschema voor van de uit te voeren werken (alleen voor niet-vergunningsplichtige werken). Dit dossier bevat een schets van de woning met aanduiding van de geplande werken, een volledige opsomming en beschrijving van de werken, een raming van de kosten en foto’s van de te renoveren delen.
  
  De periode van opschorting eindigt wanneer de renovatiewerken klaar zijn of de sloop voltooid is. Ze kan niet langer duren dan twee jaar, tenzij een omgevingsvergunning noodzakelijk is of tenzij de werken minstens drie gebouwen of woningen beslaan of zo omvangrijk zijn dat twee jaar niet volstaat. Dan wordt de maximale periode vier jaar.
  
  De opschorting wegens renovatiewerken of sloop vervalt als de geplande werken niet tijdig zijn voltooid en de woning op het einde van de opschortingspe - riode niet uit de VIVOO werd geschrapt. Ze vervalt ook als de aanvraag van een omgevingsvergunning tot sloop geweigerd wordt. De heffingen voor heel die periode zijn dan alsnog te betalen.

Om een vrijstelling of opschorting van de Vlaamse heffing te vragen, moet de houder van het zakelijk recht het PDF icon DT025_formulier_vrijstelling-opschorting_Vlaamse heffing invullen en aan Wonen-Vlaanderen bezorgen. Dat document voegt u best al meteen bij het besluit tot ongeschikt- en eventueel onbewoonbaarverklaring. U vindt het op www.vlaanderen.be/lokaal-woonbeleid/vlaamse-beleidsprioriteiten/beleidsprioriteit-2-de-gemeente-werkt-aan-de-kwaliteit-van-het-woningpatrimonium-en-de-woonomgeving/modeldocumenten-woningkwaliteit.

Een brochure van Wonen in Vlaanderen informeert de houders van het zakelijk recht hierover. Die brochure voegt u ook voegen bij elk besluit tot ongeschikt- en eventueel onbewoonbaarverklaring; bij vragen kunt u er steeds naar verwijzen. Ze is ook digitaal raadpleegbaar op www.vlaanderen.be/publicaties/wonen-doe-je-niet-op-goed-geluk-wat-als-je-woning-ongeschikt-of-onbewoonbaar-is-verklaard.

Gemeentelijke heffing

De gemeente kan opcentiemen heffen op deze Vlaamse heffing. In dat geval moet de houder van het zakelijk recht zowel de opcentiemen als de Vlaamse heffing betalen.

De gemeente kan zelf ook een eigen heffingsreglement uitwerken.

De minimumaanslag voor die gemeentelijke belasting is:

500 euro voor een kamer als vermeld in artikel1.3, §1, eerste lid, 25° van de Vlaamse Codex Wonen;
990 euro voor elke andere woning.

De Vlaamse heffing is niet meer van toepassing in de gemeenten met een eigen belasting, op voorwaarde dat die gemeentelijke belasting minstens een van de voornoemde minimumbedragen hanteert.

De gemeente kan in haar heffingsreglement vrijstellings- en opschortingsmogelijkheden voorzien.

Opmerking:

De Vlaamse heffing wordt pas geïnd nadat de woning een jaar op VIVOO staat. In sommige gemeenten is de belasting onmiddellijk verschuldigd. We raden echter aan om naar analogie met de Vlaamse heffing de belastingplicht in te voeren als de woning na een jaar nog op de Vlaamse inventaris staat.

Andere gevolgen van inventarisatie

Onder bepaalde voorwaarden kan er ook een sociaal beheersrecht op de woning worden uitgeoefend (zie 5.5 Draaiboek sociaal beheersrecht).

Het verhuren van een ongeschikte of onbewoonbare woning is bovendien strafbaar. De verhuurder kan gestraft worden met een geldboete of gevangenisstraf. Voor strafbaarstelling moet de woning niet ongeschikt of ongeschikt en onbewoonbaar verklaard zijn. Meer informatie daarover in 4 ‘Algemene bepalingen van de strafrechtelijke handhaving’.

En wat bij overbewoning?

Een besluit tot overbewoondverklaring geeft geen aanleiding tot opname in de Vlaamse inventaris, maar het verhuren van een overbewoond verklaarde woning is wel strafbaar.