2.2.4 Vergoeding voor het conformiteitsattest vaststellen1

(artikel 3.9 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021)

U mag als gemeente een vergoeding vragen voor elke aanvraag (tot afgifte) van een conformiteitsattest. Dus ook als er na het conformiteitsonderzoek geen conformiteitsattest kan worden afgeleverd. De gemeente mag die vergoeding ook opleggen als ze het conformiteitsattest verplicht.

Voor een conformiteitsattest ambtshalve afgeleverd door de burgemeester (of door de gewestelijk ambtenaar) kunt u nooit een vergoeding vragen. Bij vaststelling van conformiteit en dus ook aflevering van een CA in de waarschuwingsprocedure of in de administratieve procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid kunt u geen vergoeding vragen.

 

Vanaf 1 juni 2024 zal de gemeente een vergoeding kunnen vragen voor het uitvoeren van een conformiteitsonderzoek. Daarmee vervalt de vergoeding voor het conformiteitsattest. De Vlaamse regering trekt in haar besluit van 8 december 2023 het maximale bedrag dat de gemeente mag aanrekenen voor het uitvoeren van conformiteitsonderzoeken op tot de werkelijke kostprijs, met een maximum van 200 euro. Dit bedrag zal jaarlijks geïndexeerd worden en voor de eerste maal op 1 januari 2025.

De vergoeding wordt gevraagd per onderzochte woning en dus per opgemaakt technisch verslag. Voor een kamerwoning is dit dus een vergoeding per kamer. De gemeente mag geen vergoeding aanrekenen voor het eerste conformiteitsonderzoek in het kader van een waarschuwingsprocedure of een procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring. Dit zorgt ervoor dat er

  • voor bewoners geen financiële drempels worden ingebouwd om woningkwaliteitsproblemen te signaleren en

  • aan de houders van het zakelijk recht geen onredelijke vergoedingen worden gevraagd.

De houder van het zakelijk recht zal dus enkel een vergoeding moeten betalen bij hercontroles en bij zijn aanvraag tot afgifte van een conformiteitsattest.

Het besluit van 8 december 2023 voorziet 1 juni 2024 als datum van inwerkingtreding. Bestaande gemeentelijke bepalingen over een vergoeding voor het conformiteitsattest blijven dus voorlopig behouden. Heeft u een gemeentelijk reglement dat de vergoeding voor het conformiteitsattest regelt, dan moet uw gemeente dit tegen 1 juni 2024 aanpassen aan de nieuwe regelgeving met een vergoeding voor het conformiteitsonderzoek.

 

Voor de aanpassing van uw gemeentelijk reglement kunt u deze voorbeeldformulering gebruiken:

Vanaf 1 juni 2024 wordt een vergoeding gevraagd voor de uitvoering van een conformiteitsonderzoek, op verzoek, dat verloopt volgens de procedure vermeld in artikel 3.3 van de Vlaamse Codex Wonen.

Er wordt een vergoeding gevraagd voor conformiteitsonderzoeken in volgende gevallen:

  • In kader van de procedure van het verzoek tot afgifte van een conformiteitsattest, vermeld in artikel 3.7, §1, eerste lid van de Vlaamse Codex Wonen

  • In kader van een melding van herstel van eerder vastgestelde gebreken in de loop van een procedure om een woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren, met toepassing van artikel 3.12 van de Vlaamse Codex Wonen

  • In kader van een melding van herstel in de waarschuwingsprocedure als vermeld in artikel 3.10, derde lid van de Vlaamse Codex Wonen

Opmerking

  • Dit voorbeeld past u aan in functie van de verwerking in het globaal retributiereglement of reglement verplicht CA.

  • Artikel 3.3 VCW is duidelijk over welke gevallen er geen vergoeding gevraagd mag worden. Om de volgende conformiteitsonderzoeken uit te voeren kan de gemeente geen vergoeding vragen:

    1. het conformiteitsonderzoek na een melding als vermeld in artikel 3.10, eerste lid;

    2. het conformiteitsonderzoek na een verzoek om een woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren met toepassing van artikel 3.13.

  • De opsomming in de VCW over welke conformiteitsonderzoeken er wel een vergoeding kan gevraagd worden is niet limitatief.

Vragen en antwoorden vergoeding CA

Een kamer is een woning (nl. een niet-zelfstandige woning), dus de gemeente kan de vergoeding per kamer vragen. Het is natuurlijk aangewezen om hier billijk mee om te gaan en bijvoorbeeld ook een maximumbedrag vast te stellen voor (grote) gebouwen (cf. wat er op Vlaams niveau bestond voor de vergoeding voor het conformiteitsattest). Sowieso is de vergoeding begrensd door de werkelijk gemaakte kosten.

Voor een woning die men niet kon onderzoeken kan het lokaal bestuur geen vergoeding vragen, omdat de vergoeding verschuldigd is voor het conformiteitsonderzoek an sich. En geen toegang is geen onderzoek...

De regelgeving zegt dat de gemeente bij verordening de gevallen kan bepalen waarin ze een vergoeding vraagt voor de uitvoering, op verzoek, van een conformiteitsonderzoek dat verloopt volgens de procedure, vermeld in artikel 3.3. Hieruit kunnen we afleiden dat men eerst betaalt voordat het onderzoek doorgaat. Dus ja, het lokaal bestuur kan de vergoeding al vragen voordat het onderzoek doorging.

In geval van geen toegang (zie voorgaande vraag) zal de gemeente het bedrag van het conformiteitsonderzoek moeten terugstorten.

Het is mogelijk om een lager bedrag vast te stellen voor vervolg-conformiteitsonderzoeken dan voor aanvankelijke conformiteitsonderzoeken. Ook andere differentiatie (vb type onderzoek) is mogelijk, maar het onderscheid moet uiteraard altijd gemotiveerd kunnen worden. De maximale kost is 200 euro en mag niet hoger zijn dan de werkelijke kost. En het moet gaan om een conformiteitsonderzoek 'op verzoek' en niet 'op eigen initiatief'. Vervolgonderzoek bakent u best af in de tijd (vb. binnen 3 maanden na het eerste conformiteitsonderzoek).

Het is ook belangrijk dat er altijd een volwaardig conformiteitsonderzoek gebeurt alvorens een CA af te leveren. De hercontrole mag zich dus niet beperken tot het nakijken van de eerder vastgestelde gebreken. Als er enkel een EPC wordt nagestuurd na het eerste onderzoek, is er geen sprake van een echt nieuw conformiteitsonderzoek en dan mag u dat dus niet als dusdanig beschouwen. In dat geval kan de woningcontroleur beter even wachten met het finaliseren van het technisch verslag tot dit stuk binnen is.

Aangezien het niet verplicht is om een vergoeding te vragen, kan dit inderdaad, rekening houdende met het antwoord op de voorgaande vraag.

Artikel 3.3/1 derde lid VCW bevat een niet-limitatieve opsomming van gevallen waarin de gemeente altijd een vergoeding kan vragen voor een conformiteitsonderzoek. Zo wordt er verwezen naar het verzoek tot afgifte CA, vermeld in artikel 3.7, §1, eerste lid (omdat er na een verzoek tot afgifte CA steeds een onderzoek moet volgen).

Het verdere verloop van deze procedure (met name de termijn waarbinnen de burgemeester een beslissing moet nemen over de conformiteit van de woning) staat vermeld in artikel 3.7, §1, tweede lid.

In principe is er geen directe link tussen het verschuldigd zijn van een vergoeding voor de uitvoering van het conformiteitsonderzoek en het verloop van de procedure. De termijn waarvan sprake in het tweede lid van artikel 3.7, §1 VCW is een termijn van orde en geen vervaltermijn. Bijgevolg blijft de vergoeding verschuldigd zolang er een onderzoek wordt uitgevoerd door de gemeente.

De verwijzing naar artikel 3.7, §1, eerste lid VCW kan wel de verwachting creëren bij de aanvrager dat het conformiteitsonderzoek (in overeenstemming met de verdere bepalingen van artikel 3.7, §1 VCW) op relatief korte termijn zal doorgaan en dat de burgemeester (binnen de 60 dagen) een beslissing zal nemen over de conformiteit van de woning. Om discussies te vermijden, kan de gemeente in het reglement verduidelijken dat de vergoeding verschuldigd is en blijft zolang de verzoeker de aanvraag niet stopzet en er geen beroep gedaan wordt op artikel 37, §2 VCW.

Ook dat kan, mits motivering. Deze kan bijvoorbeeld gevonden worden in het feit dat het gaat over huisvesting voor een kwetsbare doelgroep en dat de terbeschikkingstelling van dergelijke woning niet mag afhangen van het al dan niet betalen van een vergoeding voor het uitvoeren van een conformiteitsonderzoek. De huisvestingsmogelijkheden zijn immers beperkt.

Voor een conformiteitsonderzoek naar aanleiding van een melding/klacht in de waarschuwingsprocedure of procedure OO kunt u inderdaad geen vergoeding vragen. Een vergoeding voor de afgifte van het CA kan niet meer vanaf 1 juni 2024. Vanaf dan kunt u wel de vergoeding vragen voor het uitvoeren van het conformiteitsonderzoek in dat kader (aanvraag CA of melding herstel na OO-verklaring, wat gelijk gesteld wordt met aanvraag CA).

Vanaf 01/06/2024 wordt er een nieuw artikel 3.3/1 in de Vlaams Codex Wonen ingevoegd, dat luidt als volgt:

De gemeente kan bij verordening de gevallen bepalen waarin ze een vergoeding vraagt voor de uitvoering, op verzoek, van een conformiteitsonderzoek dat verloopt volgens de procedure, vermeld in artikel 3.3.

De vergoeding, vermeld in het eerste lid, kan alleen gevraagd worden aan de natuurlijke persoon of de rechtspersoon, vermeld in artikel 3.7, §1.

De volgende gevallen zijn altijd een verzoek als vermeld in het eerste lid:

  • 1° een melding van herstel als vermeld in artikel 3.10, derde lid;

  • 2° het verzoek tot afgifte van een conformiteitsattest, vermeld in artikel 3.7, §1, eerste lid;

  • 3° een melding van herstel van eerder vastgestelde gebreken in de loop van een procedure om een woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren, met toepassing van artikel 3.12.

Om de volgende conformiteitsonderzoeken uit te voeren kan de gemeente geen vergoeding vragen:

  • 1° het conformiteitsonderzoek na een melding als vermeld in artikel 3.10, eerste lid;

  • 2° het conformiteitsonderzoek na een verzoek om een woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren met toepassing van artikel 3.13.

Dus WEL:

  • verzoek tot afgifte CA van de HZR

  • hercontroles in de waarschuwingsprocedure en procedure OO

NIET:

  • elk eerst conformiteitsonderzoek naar aanleiding van een melding of verzoek

Het nieuwe artikel 3.3/1 VCW is echter niet limitatief, waardoor ook voor andere onderzoeken een vergoeding mogelijk is, zolang hetzelfde artikel het niet verbiedt (en het om een onderzoek op verzoek gaat).

Deze bepaling is niet mogelijk. In de regelgeving is immers niet opgenomen dat de aflevering van het CA afhankelijk is van de betaling van een vergoeding.

De nieuwe vergoeding zal gaan over het uitvoeren van conformiteitsonderzoeken. Betaalt men het onderzoek niet, kan dat nadien ingevorderd worden door het lokale bestuur.

De gemeente kan wel de betaling van het onderzoek vragen als voorwaarde voor het uitvoeren van het onderzoek. Volgt er geen betaling, wordt er geen controle uitgevoerd. Als betaling op korte termijn gevraagd wordt, is er nog voldoende tijd om een controle in te plannen (wat in principe al kan vanaf de aanvraag aangezien deze geannuleerd kan worden).

Een conformiteitsonderzoek wordt steeds uitgevoerd op, het niveau van de individuele woning. Woning is te lezen zoals het gedefinieerd is in de VCW. Het is dus per kamer of zelfstandige woning en niet per pand. Stel men heeft een appartementsgebouw met 4 woningen, dan kan voor elke woning 200 euro gevraagd worden voor het uitvoeren van een conformiteitsonderzoek.

De vergoeding kan per conformiteitsonderzoek gevraagd worden, dus ook wanneer eenzelfde woning een tweede keer of zelfs een derde keer onderzocht moet worden (behalve voor het eerste onderzoek na melding of verzoek).

Bijvoorbeeld: In een woning wordt 3 keer een conformiteitsonderzoek uitgevoerd: een eerste na een melding van woningkwaliteitsprobleem met OO-verklaring tot gevolg. Een tweede op vraag van de hzr, maar de woning is nog steeds ongeschikt en uiteindelijk een derde waarna een CA kan afgeleverd worden.

Voor het eerste onderzoek mag de gemeente geen vergoeding vragen, voor het tweede en derde conformiteitsonderzoek mag de gemeente wel de vergoeding vragen die in haar reglement werd vastgesteld.

De beperking van de werkelijke kost heeft als doel ervoor te zorgen dat er niet meer voor een onderzoek wordt gevraagd dan dat het eventueel kost. Stel een lokaal bestuur een erkende woningcontroleur van een private keuringsinstelling zou inschakelen en deze instelling vraagt maar 150 euro voor een onderzoek, dan zal de prijs beperkt worden tot 150 euro.

Het gaat hoe dan ook over de kosten de gelinkt zijn aan het uitvoeren van een onderzoek (inclusief technisch verslag). Voor controles uitgevoerd door een woningcontroleur in dienst van een lokaal bestuur of IGS geldt dezelfde beperking. Mocht een burger een vraag stellen over de kostprijs, zal het lokaal bestuur/IGS de kostprijs inderdaad moeten kunnen verantwoorden. Dat kan de personeelskost zijn die vasthangt aan het uitvoeren (en verwerken) van het onderzoek.

De procedure over (de afgifte van) het conformiteitsattest en de daarbij horende vergoeding wordt op Vlaams niveau geregeld, wat betekent dat het niet aan het lokale niveau toekomt om hier regels rond op te stellen, andere dan het decreet of het uitvoeringsbesluit mogelijk maken. De opname van de vergoeding voor het CA in een algemeen reglement over het afleveren van administratieve stukken, is wel een uitvoering van de bepalingen van de Vlaamse regelgeving. Dit betekent dat ook dergelijk reglement gewijzigd moet worden voor 1 juni aangezien er geen vergoeding meer mogelijk zal zijn voor de afgifte van een CA. De vraag of een nieuwe bepaling nog in het huidige reglement kan opgenomen worden, dient hierbij ook bekeken te worden, aangezien de nieuwe regeling niet meer gaat over een vergoeding voor het afleveren van een stuk (het CA), maar wel over een vergoeding voor het uitvoering van een conformiteitsonderzoek.