2.2.4 Vergoeding voor het conformiteitsonderzoek vaststellen1 Artikel 3.9 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 

Een kamer is een woning (nl. een niet-zelfstandige woning), dus de gemeente kan de vergoeding per kamer vragen. In de huidige regelgeving is er geen maximum per gebouw voorzien. Het is natuurlijk aangewezen om hier billijk mee om te gaan en bijvoorbeeld ook een maximumbedrag vast te stellen voor (grote) gebouwen (cf. wat er op Vlaams niveau bestond voor de vergoeding voor het conformiteitsattest). Sowieso is de vergoeding begrensd door de werkelijk gemaakte kosten. De prijs voor een conformiteitsonderzoek mag de werkelijke kost nooit overschrijden (dat is zo voor alle conformiteitsonderzoeken, ongeacht type woning).

De enige grenzen voor de hoogte van de vergoeding zijn:

• Maximum 200 euro per conformiteitsonderzoek per woning

• Nooit meer dan de werkelijke kostprijs.

Uw gemeente kan er dus voor kiezen de vergoedingen van de oude regelgeving te behouden.

Een extra vergoeding bovenop het maximumbedrag vragen mag niet. Er kunnen alleen vergoedingen voor het onderzoek zelf gevraagd worden en dit binnen de grenzen van de regelgeving. Administratieve kosten of andere retributies voor de behandeling van aanvragen of de uitvoering van onderzoeken zijn niet toegelaten. De vergoeding mag dus niet bestaan uit standaard forfaits of toenemen omdat het administratief moeilijker wordt/is. Er is ook geen rechtsgrond om vergoedingen voor iets anders dan het onderzoek zelf te vragen. En aangezien Vlaanderen dit regelt, kan het lokaal bestuur dat niet zelf.

Als een lokaal bestuur samenwerkt met een partner die aan het lokaal bestuur meer aanrekent dan 200 euro voor een conformiteitsonderzoek, kan het bestuur nog steeds maximaal 200 euro per onderzochte woning doorrekenen aan de aanvrager. De rest is dan te dragen door het lokaal bestuur.

Inderdaad. Het is een vergoeding voor een conformiteitsonderzoek en per individuele woning. Als er dus opeenvolgende controles worden uitgevoerd (op verzoek), kan er voor elk onderzoek en per woning een vergoeding gevraagd worden. Er zijn bv. ook lokale besturen die enkel vanaf een tweede controle een vergoeding vragen.

Artikel 3.3/1 derde lid VCW bevat een niet-limitatieve opsomming van gevallen waarin de gemeente altijd een vergoeding kan vragen voor een conformiteitsonderzoek. Zo wordt er verwezen naar het verzoek tot afgifte CA, vermeld in artikel 3.7, §1, eerste lid (omdat er na een verzoek tot afgifte CA steeds een onderzoek moet volgen).

Het verdere verloop van deze procedure (met name de termijn waarbinnen de burgemeester een beslissing moet nemen over de conformiteit van de woning) staat vermeld in artikel 3.7, §1, tweede lid.

In principe is er geen directe link tussen het verschuldigd zijn van een vergoeding voor de uitvoering van het conformiteitsonderzoek en het verloop van de procedure. De termijn waarvan sprake in het tweede lid van artikel 3.7, §1 VCW is een termijn van orde en geen vervaltermijn. Bijgevolg blijft de vergoeding verschuldigd zolang er een onderzoek wordt uitgevoerd door de gemeente.

De verwijzing naar artikel 3.7, §1, eerste lid VCW kan wel de verwachting creëren bij de aanvrager dat het conformiteitsonderzoek (in overeenstemming met de verdere bepalingen van artikel 3.7, §1 VCW) op relatief korte termijn zal doorgaan en dat de burgemeester (binnen de 60 dagen) een beslissing zal nemen over de conformiteit van de woning. Om discussies te vermijden, kan de gemeente in het reglement verduidelijken dat de vergoeding verschuldigd is en blijft zolang de verzoeker de aanvraag niet stopzet en er geen beroep gedaan wordt op artikel 37, §2 VCW.

Ook dat kan, mits motivering. Deze kan bijvoorbeeld gevonden worden in het feit dat het gaat over huisvesting voor een kwetsbare doelgroep en dat de terbeschikkingstelling van dergelijke woning niet mag afhangen van het al dan niet betalen van een vergoeding voor het uitvoeren van een conformiteitsonderzoek. De huisvestingsmogelijkheden zijn immers beperkt.

Voor een conformiteitsonderzoek naar aanleiding van een melding/klacht in de waarschuwingsprocedure of procedure OO kunt u inderdaad geen vergoeding vragen. Een vergoeding voor de afgifte van het CA kan niet meer vanaf 1 juni 2024. Vanaf dan kunt u wel de vergoeding vragen voor het uitvoeren van het conformiteitsonderzoek in dat kader (aanvraag CA of melding herstel na OO-verklaring, wat gelijk gesteld wordt met aanvraag CA).

Vanaf 01/06/2024 wordt er een nieuw artikel 3.3/1 in de Vlaams Codex Wonen ingevoegd, dat luidt als volgt:

De gemeente kan bij verordening de gevallen bepalen waarin ze een vergoeding vraagt voor de uitvoering, op verzoek, van een conformiteitsonderzoek dat verloopt volgens de procedure, vermeld in artikel 3.3.

De vergoeding, vermeld in het eerste lid, kan alleen gevraagd worden aan de natuurlijke persoon of de rechtspersoon, vermeld in artikel 3.7, §1.

De volgende gevallen zijn altijd een verzoek als vermeld in het eerste lid:

• 1° een melding van herstel als vermeld in artikel 3.10, derde lid;

• 2° het verzoek tot afgifte van een conformiteitsattest, vermeld in artikel 3.7, §1, eerste lid;

• 3° een melding van herstel van eerder vastgestelde gebreken in de loop van een procedure om een woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren, met toepassing van artikel 3.12.

Om de volgende conformiteitsonderzoeken uit te voeren kan de gemeente geen vergoeding vragen:

• 1° het conformiteitsonderzoek na een melding als vermeld in artikel 3.10, eerste lid;

• 2° het conformiteitsonderzoek na een verzoek om een woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren met toepassing van artikel 3.13.

Dus WEL:

• verzoek tot afgifte CA van de HZR

• hercontroles in de waarschuwingsprocedure en procedure OO

NIET:

• elk eerst conformiteitsonderzoek naar aanleiding van een melding of verzoek

Het nieuwe artikel 3.3/1 VCW is echter niet limitatief, waardoor ook voor andere onderzoeken een vergoeding mogelijk is, zolang hetzelfde artikel het niet verbiedt (en het om een onderzoek op verzoek gaat).

Deze bepaling is niet mogelijk. In de regelgeving is immers niet opgenomen dat de aflevering van het CA afhankelijk is van de betaling van een vergoeding.

De nieuwe vergoeding zal gaan over het uitvoeren van conformiteitsonderzoeken. Betaalt men het onderzoek niet, kan dat nadien ingevorderd worden door het lokale bestuur.

De gemeente kan wel de betaling van het onderzoek vragen als voorwaarde voor het uitvoeren van het onderzoek. Volgt er geen betaling, wordt er geen controle uitgevoerd. Als betaling op korte termijn gevraagd wordt, is er nog voldoende tijd om een controle in te plannen (wat in principe al kan vanaf de aanvraag aangezien deze geannuleerd kan worden).

Een conformiteitsonderzoek wordt steeds uitgevoerd op, het niveau van de individuele woning. Woning is te lezen zoals het gedefinieerd is in de VCW. Het is dus per kamer of zelfstandige woning en niet per pand. Stel men heeft een appartementsgebouw met 4 woningen, dan kan voor elke woning 200 euro gevraagd worden voor het uitvoeren van een conformiteitsonderzoek.

De vergoeding kan per conformiteitsonderzoek gevraagd worden, dus ook wanneer eenzelfde woning een tweede keer of zelfs een derde keer onderzocht moet worden (behalve voor het eerste onderzoek na melding of verzoek).

Bijvoorbeeld: In een woning wordt 3 keer een conformiteitsonderzoek uitgevoerd: een eerste na een melding van woningkwaliteitsprobleem met OO-verklaring tot gevolg. Een tweede op vraag van de hzr, maar de woning is nog steeds ongeschikt en uiteindelijk een derde waarna een CA kan afgeleverd worden.

Voor het eerste onderzoek mag de gemeente geen vergoeding vragen, voor het tweede en derde conformiteitsonderzoek mag de gemeente wel de vergoeding vragen die in haar reglement werd vastgesteld.

De beperking van de werkelijke kost heeft als doel ervoor te zorgen dat er niet meer voor een onderzoek wordt gevraagd dan dat het eventueel kost. Stel een lokaal bestuur een erkende woningcontroleur van een private keuringsinstelling zou inschakelen en deze instelling vraagt maar 150 euro voor een onderzoek, dan zal de prijs beperkt worden tot 150 euro.

Het gaat hoe dan ook over de kosten de gelinkt zijn aan het uitvoeren van een onderzoek (inclusief technisch verslag). Voor controles uitgevoerd door een woningcontroleur in dienst van een lokaal bestuur of IGS geldt dezelfde beperking. Mocht een burger een vraag stellen over de kostprijs, zal het lokaal bestuur/IGS de kostprijs inderdaad moeten kunnen verantwoorden. Dat kan de personeelskost zijn die vasthangt aan het uitvoeren (en verwerken) van het onderzoek.

De procedure over (de afgifte van) het conformiteitsattest en de daarbij horende vergoeding wordt op Vlaams niveau geregeld, wat betekent dat het niet aan het lokale niveau toekomt om hier regels rond op te stellen, andere dan het decreet of het uitvoeringsbesluit mogelijk maken. De opname van de vergoeding voor het CA in een algemeen reglement over het afleveren van administratieve stukken, is wel een uitvoering van de bepalingen van de Vlaamse regelgeving. Dit betekent dat ook dergelijk reglement gewijzigd moet worden voor 1 juni aangezien er geen vergoeding meer mogelijk zal zijn voor de afgifte van een CA. De vraag of een nieuwe bepaling nog in het huidige reglement kan opgenomen worden, dient hierbij ook bekeken te worden, aangezien de nieuwe regeling niet meer gaat over een vergoeding voor het afleveren van een stuk (het CA), maar wel over een vergoeding voor het uitvoering van een conformiteitsonderzoek.

Een gemeente moet niet expliciet bepalen in welke gevallen het gaat om een conformiteitsonderzoek op verzoek. Artikel 3.3/1 verduidelijkt enkel in lid 3 dat de daar opgesomde gevallen altijd als een verzoek te beschouwen zijn en dat, als de gemeente een vergoeding vraagt, in deze gevallen zeker een vergoeding verschuldigd kan zijn (ze mogen het dus vragen). In lid 4 wordt expliciet gezegd waarvoor geen vergoeding gevraagd kan worden. Als een lokaal bestuur algemeen omschrijft dat zij een vergoeding vraagt voor een conformiteitsonderzoek op verzoek, betekent dat dus dat zij in alle gevallen waarbij het ‘op verzoek’ is, ook andere dan die in lid 3 worden opgesomd, een vergoeding zal vragen. Het staat haar wel vrij uitdrukkelijk op te nemen in welke gevallen zij een vergoeding zal vragen. In dat geval is de vergoeding beperkt tot de gevallen die worden opgesomd. De gemeente kan ook voor opteren om de vergoeding dus enkel te vragen voor bv. het verzoek tot afgifte van een conformiteitsattest (lid 3, 2°).

Met de terminologie ‘op verzoek’ wordt aangegeven dat het niet mag gaan om een onderzoek op eigen initiatief van het lokaal bestuur/de burgemeester. Er moet dus een vraag (verzoek) gesteld worden om een controle uit te voeren.

Zie het antwoord bij de vorige vraag. De gemeente moet niet vermelden in welke gevallen ze geen vergoeding vraagt. Ze moeten zelfs niet verwijzen naar art. 3.3/1, vierde lid. De regelgeving zegt hier enkel dat het lokaal bestuur het nooit mag vragen in die gevallen. Ze moeten naast de gevallen van het vierde lid ook niet vermelden in welke andere gevallen ook geen vergoeding verschuldigd is. Ofwel is het de algemene formulering, en dan kan een vergoeding in alle gevallen ‘op verzoek’ behoudens deze van lid 4. Ofwel somt men uitdrukkelijk op in welke gevallen men een vergoeding vraagt. Dan is het beperkt tot die gevallen. Ook hier kan men dan niet bepalen dat in een geval van het vierde lid een vergoeding verschuldigd zou zijn.

Het decreet bepaalt dat het 10 jaar is, tenzij men afwijkt. Wijkt de gemeente niet af, moet ze niets opnemen en zelfs niet verwijzen naar het decreet. Het decreet is geldende regelgeving en zoals bij alle andere regelgeving is men geacht is de wet te kennen.