0.3.5 Wat is een onaangepaste / overbewoonde woning?

De bezettingsnorm van een woning bepaalt voor hoeveel personen een woning geschikt is. De norm wordt berekend op basis van het aantal woonlokalen en de netto-vloeroppervlakte van die woonlokalen en staat op het technisch verslag.

Een woonlokaal is een lokaal dat bestemd is om te dienen als keuken, woon- of slaapkamer. Volgende ruimten zijn dus geen woonlokalen:

  • voorhal

  • gang

  • wc

  • sanitair lokaal

  • wasruimte

  • bergplaats

  • niet voor bewoning ingerichte kelder, zolder en bijgebouw

  • garage

  • lokaal voor beroepsbezigheid.

Het optimalisatiedecreet stuurde de definitie van de begrippen onaangepastheid en overbewoning lichtjes bij.

  • Onaangepast: een woning is onaangepast als ze niet aangepast is aan de fysieke mogelijkheden van bejaarden of personen met een handicap. Het zinsdeel ‘of die niet aangepast is aan de woningbezetting’ is sinds 1 januari 2021 geschrapt. Een kleine overschrijding van de bezettingsnorm is nog steeds een niet-naleving van een minimumnorm (want de bezettingsnorm is en blijft een minimumnorm), maar er wordt geen handhaving meer aan gekoppeld, ook niet strafrechtelijk.

  • Overbewoond: een woning is overbewoond als de overschrijding van de bezettingsnorm een veiligheids- of gezondheidsrisico veroorzaakt of tot mensonwaardige levensomstandigheden leidt (artikel 3.1, §1, vierde lid). Nieuw is dat ook een overbenutting van de gemeenschappelijke functies meegenomen kan worden als argument om de overbewoning vast te stellen. Dit wordt uitvoerig behandeld in het nieuwe technisch handboek (zie: https://www.vlaanderen.be/lokaal-woonbeleid/vlaamse-beleidsprioriteiten/beleidsprioriteit-2-de-gemeente-werkt-aan-de-kwaliteit-van-het-woningpatrimonium-en-de-woonomgeving/aan-de-slag-met-het-technisch-verslag).

Voor de overbewoning hanteerden we vroeger al eens (te makkelijk) de volgende vuistregel : ”wanneer het aantal personen minstens het dubbel + 1 is van het aantal toegelaten personen volgens de bezettingsnorm en daardoor een veiligheids- en/of gezondheidsrisico ontstaat , spreken we van een overbewoning”. Deze vuistregel is echter zeker geen evangelie en men moet elk advies overbewoning altijd motiveren in een afzonderlijk omstandig verslag. In sommige situaties zal men sneller spreken van overbewoning, in andere is er dan misschien weer geen sprake van een veiligheids- of gezondheidsrisico. Het blijft aan de woningcontroleur om de situatie ter plekke te beoordelen.