0.3.1 Wat is een woning?

De Vlaamse Codex Wonen omschrijft een woning als elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande.

Om het begrip woning nader te bepalen moeten we rekening houden met de volgende aspecten:

  • Behoort het tot de bevoegdheid huisvesting?

  • Is het een onroerend goed of deel ervan?

  • Is het hoofdzakelijk bestemd voor huisvesting?

  • En voor een gezin of alleenstaande?

  •  

Bevoegdheid huisvesting

Een woning heeft altijd een huisvestingsbestemming. Zo wordt een rechtstreekse link gelegd naar de gewestelijke bevoegdheid huisvesting. Om te bepalen wat juist als woning beschouwd kan worden volgens de Vlaamse Codex Wonen, moeten we dus eerst kijken naar wat er onder de bevoegdheid huisvesting valt. De decreetgever kan binnen een bepaalde bevoegdheid immers enkel regelen waarvoor hij bevoegd is.

Er gelden een aantal principes als het over een bevoegdheid gaat:

  • Principieel zijn bevoegdheden exclusief. Dit betekent dat er maar een overheid bevoegd kan zijn. De bevoegdheid van de ene stopt waar een andere begint.

  • De (bijzondere) wetgever wijst de bevoegdheden toe. Je kan maar optreden in gevallen waarvoor je bevoegd bent1.

    • Als het niet duidelijk is welke overheid bevoegd is om regels uit te vaardigen voor een bepaald aspect van de huisvesting, zal die overheid bevoegd zijn die dit aspect moet kunnen regelen om de eigen bevoegdheid op een goede manier te kunnen uitvoeren (zwaartepuntleer). De aard van een bepaalde aangelegenheid is bepalend om uit te maken tot welke bevoegdheid die aangelegenheid behoort.

      De gewestelijke overheid kan op de bevoegdheid van andere overheden treden wanneer voldaan is aan de voorwaarden van de impliciete bevoegdheden en andere overheden kunnen op de bevoegdheid huisvesting treden op basis van hun impliciete bevoegdheden. Van dit laatste zijn momenteel geen voorbeelden gekend.

    • Een bevoegdheid kan volledig en ruim ingevuld worden. Alles waarvoor men bevoegd is, kan men regelen. Maar het kan ook zijn dat bepaalde zaken waarvoor men bevoegd is, niet worden geregeld. Het blijft dan wel tot die specifieke bevoegdheid behoren en kan niet door anderen geregeld worden.

In de taalkundige betekenis omvat ‘huisvesting’ alle vormen van het ‘verschaffen van onderdak’2. Maar niet elke vorm van huisvesting valt per definitie onder de bevoegdheid huisvesting. Rekening houdend met de aangehaalde principes omvat de bevoegdheid huisvesting alle vormen van  huisvesting die niet toegewezen zijn aan andere bevoegdheidsdomeinen of daar onlosmakelijk mee samenhangen.

Wat behoort niet tot de gewestelijke bevoegdheid huisvesting (niet limitatief):

  • Internaten verbonden aan een school of aan een andere inrichting (bevoegdheid onderwijs)

  • Huisvesting voor geestelijke gezondheidszorg buiten ziekenhuizen zoals psychiatrische verzorgingstehuizen en initiatieven voor beschut wonen (gezondheidsbeleid)

  • Rust- en verzorgingstehuizen, revalidatiecentra (gezondheidsbeleid)

  • Gevangenissen (federaal)

  • Opvang in asielcentra of LOI’s (lokaal opvanginitiatief voor asielzoekers) (Fedasil, federale bevoegdheid)

  • Daklozenopvang (maatschappelijk welzijn). Het gaat hier enkel over opvang. De zogenaamde Housing First projecten verschaffen wel huisvesting en vallen als dusdanig wel onder de gewestelijke bevoegdheid huisvesting

  • Nood- en transitwoningen:

    • bestemd voor bijstand aan personen in nood behoren tot de bevoegdheid maatschappelijk welzijn, hetgeen niet onder de gewestelijke bevoegdheid huisvesting valt (gemeenschapsbevoegdheid dan wel federale bevoegdheid).

    • ingezet als instrument van het woonbeleid voor woonbehoeftigen vallen onder de gewestelijke bevoegdheid huisvesting.

      De verschillende overheden kunnen dus op basis van hun eigen bevoegdheid een aanbod nood- of transitwoningen uitbouwen.

Begrip woning

Om het begrip woning af te bakenen, moeten de verschillende termen in de definitie uit de Vlaamse Codex Wonen verduidelijkt worden:

Een woning is elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande.

Onroerend goed of een deel ervan

Roerende goederen zijn geen woningen in de zin van de Vlaamse Codex Wonen. Een goed kan onroerend zijn door zijn aard, door zijn bestemming of door het voorwerp waarop het betrekking heeft.

Onroerend door de aard zijn goederen die duurzaam en gewoonlijk met de grond verbonden zijn. Dit moet eveneens subjectief geïnterpreteerd worden: het kan gaan om de wil van partijen om iets op duurzame wijze met de grond te verbinden en het daar te laten staan. Een constructie die zonder al te veel moeite verplaatsbaar is, maakt die constructie dus nog niet roerend.

Een wooncontainer kan bijvoorbeeld een onroerend goed zijn, als er een duidelijke wil is om de container op een bepaalde plek te laten staan en aan de grond te verbinden.

Een woonboot is in principe geen woning. Een woonboot is een roerend goed, tenzij er een fysieke verbinding is met de kade en men de intentie heeft om de boot enkel op die plek te laten liggen.

Ook een deel van een onroerend goed kan een woning zijn, zoals een appartement in een loods of een woning boven een handelszaak.

Hoofdzakelijk bestemd voor huisvesting

Huisvesting in de decretale definitie van het begrip woning betekent dat het moet gaan over de bevoegdheid huisvesting. Zo is een als woning vergund onroerend goed alleen een woning in de zin van de Vlaamse Codex Wonen als dat onroerend goed niet gebruikt wordt voor een andere bevoegdheid. Een vergunde woning die dienst doet als opvang voor asielzoekers (LOI) is geen woning in de zin van de Vlaamse Codex Wonen. Zodra deze woning niet meer als LOI gebruikt wordt en op de gewone koop- of huurmarkt terecht komt, valt deze niet meer onder de federale bevoegdheid en is het wel een woning.

Hoofdzakelijke bestemming verwijst naar de feitelijke inrichting en niet naar de vergunde toestand. Een onroerend goed feitelijk ingericht als woning (met keuken, bad- of douchekamer en toilet) is een woning. Denk maar aan een illegaal ingerichte woning in een vergunde loods.

Dit werkt ook omgekeerd. Een stedenbouwkundig vergunde woning die een volledig andere functie heeft gekregen en geen kenmerken van een woning (meer) vertoont, is geen woning volgens de Vlaamse Codex Wonen4. De huisvestingsfunctie is immers feitelijk verdwenen. Een vergunde woning die enkel gestript wordt, is daarentegen wel nog een woning. Het goed heeft geen andere functie gekregen, waardoor het een woning blijft.

Naast de inrichting kan ook het feitelijke gebruik doorslaggevend zijn. Een toeristisch logies valt onder de bevoegdheid Toerisme. Maar als men in dat logies zijn dagelijkse leefomgeving gaat vestigen, valt het wel onder de bevoegdheid huisvesting. Een voorbeeld hiervan is het weekendverblijf dat als logies gekend is, maar effectief en gewoonlijk5 gebruikt wordt om zich te huisvesten.

Een weekendverblijf kan onder toerisme vallen als het aan bepaalde voorwaarden voldoet (maken van publiciteit en overnachtingen tegen betaling). Een weekendverblijf dat geen logies is,  zoals een eigen tweede verblijf dat niet aan derden wordt aangeboden, valt niet onder toerisme of een andere bevoegdheid. Het is ingericht als woning en behoort tot de bevoegdheid huisvesting (ook als het in recreatiegebied ligt). Maar zo’n tweede verblijf wordt niet gevat door de Vlaamse Codex Wonen (want het is recreatief verblijf). De focus van de Vlaamse Codex Wonen ligt namelijk op niet-occasioneel6 of niet-recreatief verblijf (artikelen 1.5 en 1.6 VCW ). Zodra het tweede verblijf wel effectief en gewoonlijk gebruikt wordt voor bewoning, valt het wel onder de Vlaamse Codex Wonen en zijn de minimale woningkwaliteitsnormen dus ook van toepassing.

De verwijzing naar ‘hoofdzakelijk bestemd voor’ geeft ook aan dat er wel degelijk nevenfuncties in de woning kunnen zijn, zoals een kantoorruimte.

In de strafrechtelijke procedure kan men ook optreden tegen (laten) wonen in een zogenaamde constructie die niet hoofdzakelijk voor wonen is bestemd (art. 3.35 VCW). ‘Bestemd’ verwijst hier naar de woonfunctie. Het kan bijvoorbeeld gaan om een loods met matrassen waarin geslapen wordt, zonder extra voorzieningen. Dit is dan ook geen woning. Een gebouw dat daarentegen zonder vergunning opgedeeld wordt in verschillende woningen, blijft een goed dat hoofdzakelijk voor wonen is bestemd. Het blijft immers een gebouw dat uit verschillende woningen bestaat.

Gezin of alleenstaande

Volgens de Vlaamse Codex Wonen wordt een woning bewoond door een gezin of door een alleenstaande. Het is of het ene of het andere. Een gezin bestaat uit meerdere personen die op duurzame wijze in dezelfde woning samenwonen en daar hun hoofdverblijfplaats hebben. De wijze van samenwonen moet dus duurzaam zijn, met de intentie om effectief geheel en volledig vrijwillig een gemeenschappelijk huishouden te voeren. Om deze reden zullen bijvoorbeeld buitenlandse arbeiders doorgaans geen gezin vormen. Zij kiezen over het algemeen niet uit eigen wil voor deze vorm van gezamenlijk huisvesting (zij worden vaak gehuisvest via de firma die hen tewerkstelt).

Het gaat opnieuw over een feitelijke beoordeling. Inschrijvingen of vermeldingen van namen of huurcontracten kunnen richtinggevend zijn, maar zijn niet per definitie doorslaggevend.

Deze beoordeling bepaalt het onderscheid tussen een zelfstandige woning en een kamer.

Onderscheid zelfstandige woning en kamer

De Vlaamse woningkwaliteitsbewaking maakt een onderscheid tussen zelfstandige woningen (eengezinswoning, appartement, studio) en niet-zelfstandige woningen (kamers). Voor beide woonvormen gelden grotendeels dezelfde woningkwaliteitsnormen, maar er zijn een aantal belangrijke verschillen. De kwaliteitsnormen zijn op enkele punten strenger voor een gebouw met kamers, omdat daarin verschillende alleenstaanden of verschillende gezinnen samenleven. Het onderscheid tussen zelfstandige woningen en kamers is belangrijk omdat er verschillende modellen van technische verslagen voor bestaan. 

De Vlaamse Codex Wonen definieert een kamer als een woning waarin een of meer van de volgende voorzieningen ontbreken:

  • wc;

  • bad of douche;

  • kookgelegenheid.

De bewoners zijn voor die voorzieningen afhankelijk zijn van de gemeenschappelijke ruimten (keuken en/of sanitair) die eveneens deel uitmaken van het gebouw en die doorgaans door meerdere kamers benut worden. Wie in een kamer woont deelt dus wc, badkamer en/of keuken met andere kamerbewoners in het gebouw.

Een niet-zelfstandige woning of kamer maakt altijd deel uit van een gebouw of pand, maar valt er nooit mee samen (zoals een eengezinswoning dat wel doet). De kamerwoning is dan het gebouw of deel ervan dat bestaat uit een of meer kamers en hun gemeenschappelijke functies.

In datzelfde gebouw kunnen zich trouwens ook zelfstandige woningen bevinden, die per definitie geen gebruik maken van de gemeenschappelijke functies, maar meestal wel van de gemeenschappelijke toegangswegen (inkom, gangen, trappen, … ).

In een zelfstandige woning moeten de drie basisfuncties, een keuken/kookgelegenheid, een bad of douche en een toilet, aanwezig zijn voor individueel gebruik door elke alleenstaande of door elk gezin.

In de praktijk is het echter niet altijd evident om te bepalen of een woning een zelfstandige woning is of een gebouw met kamers. Een pand dat fysiek als eengezinswoning is ingericht, kan feitelijk toch als kamerwoning gebruikt worden. De fysieke inrichting alleen is dus niet bepalend. We moeten ook rekening houden met het feitelijke gebruik. De wijze van bewoning door gezinnen of alleenstaanden bepaalt dus het onderscheid tussen een zelfstandige woning en een kamer.

De fysieke inrichting (of waarvoor is de woning bestemd)

Is het pand ingericht voor de huisvesting van een alleenstaande of een gezin of voor de huisvesting van verschillende alleenstaanden of gezinnen?

Bij een traditionele kamerwoning zijn er een aantal indicaties dat het over een kamerwoning gaat:

  • meerdere bellen

  • aparte brievenbussen of postvakken

  • verschillende meters voor nutsvoorzieningen

  • de kamers zijn genummerd en kunnen op slot

  • het gemeenschappelijke sanitair (douche en toilet) kan op slot

  • er hangen instructies van de verhuurder aan de bewoners

  • er is een omgevingsvergunning als kamerwoning verleend

Als (een aantal van) die feitelijke elementen ter plaatse aanwezig zijn, kan dat erop wijzen dat het pand is ingericht voor kamerbewoning en dus bestemd is voor de huisvesting van verschillende alleenstaanden of gezinnen.

Het feitelijk gebruik

Een woning die is ingericht als een zelfstandige woning of een eengezinswoning wordt in de praktijk niet altijd in die hoedanigheid gebruikt. Een zelfstandige woning wordt bewoond door een gezin of een alleenstaande. Om van een zelfstandige woning te kunnen spreken moet er ook sprake zijn van een duurzame band tussen de bewoners, waarbij die een gezin (al dan niet met familiale band) of een gemeenschappelijk huishouden vormen. Als meerdere personen voorzieningen in een eengezinswoning delen zonder een duurzame band te hebben (verschillende alleenstaanden), zal de situatie als kamerwonen beoordeeld worden. Het aantal woongelegenheden van de eengezinswoning is in dat geval wederrechtelijk gewijzigd, ook al werden er geen fysieke werken uitgevoerd. De betrokken bewoners hebben dan een huurrelatie.

Ook als er bijvoorbeeld geen sprake is van afzonderlijke huurcontracten of van een afscheiding van delen van de woning, kan er sprake zijn van kamerverhuur.

Bijvoorbeeld: Een eengezinswoning wordt verhuurd aan buitenlandse werknemers. Zij hebben wel de intentie om samen bepaalde voorzieningen te delen (keuken, sanitair,…), maar wensen niet als gezin samen te leven. Meestal is dit samenleven ook niet duurzaam. Zij kiezen over het algemeen niet uit eigen wil voor deze vorm van gezamenlijk huisvesting (zij worden vaak gehuisvest via de firma die hen tewerkstelt).

Als de situatie onduidelijk is, moet de voor de eigenaar/verhuurder meest voordelige beoordeling toegepast worden.

Opmerking:

Met het begrip ‘woning’ bedoelen we in dit handboek zowel zelfstandige als niet zelfstandige woningen. Waar nodig maken we expliciet het onderscheid tussen zelfstandige woningen en kamers.