0.3.1 Wat is een woning?

De Vlaamse Codex Wonen omschrijft een woning als elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande(VCW, Boek 1, Deel 1, art. 1.3. §1. 66°).

Om het begrip woning nader te bepalen moeten we rekening houden met de volgende aspecten:

  • Behoort het tot de bevoegdheid huisvesting?

  • Is het een onroerend goed of deel ervan?

  • Is het hoofdzakelijk bestemd voor huisvesting?

  • En voor een gezin of alleenstaande?

 

Bevoegdheid huisvesting

Een woning heeft altijd een huisvestingsbestemming. Zo wordt een rechtstreekse link gelegd naar de gewestelijke bevoegdheid huisvesting. Om te bepalen wat juist als woning beschouwd kan worden volgens de Vlaamse Codex Wonen, moeten we dus eerst kijken naar wat er onder de bevoegdheid huisvesting valt. De decreetgever kan binnen een bepaalde bevoegdheid immers enkel regelen waarvoor hij bevoegd is.

Er gelden een aantal principes als het over een bevoegdheid gaat:

  • Principieel zijn bevoegdheden exclusief. Dit betekent dat er maar een overheid bevoegd kan zijn. De bevoegdheid van de ene stopt waar een andere begint.

  • De (bijzondere) wetgever wijst de bevoegdheden toe. Je kan maar optreden in gevallen waarvoor je bevoegd bent1.

    • Als het niet duidelijk is welke overheid bevoegd is om regels uit te vaardigen voor een bepaald aspect van de huisvesting, zal die overheid bevoegd zijn die dit aspect moet kunnen regelen om de eigen bevoegdheid op een goede manier te kunnen uitvoeren (zwaartepuntleer). De aard van een bepaalde aangelegenheid is bepalend om uit te maken tot welke bevoegdheid die aangelegenheid behoort.

      De gewestelijke overheid kan op de bevoegdheid van andere overheden treden wanneer voldaan is aan de voorwaarden van de impliciete bevoegdheden en andere overheden kunnen op de bevoegdheid huisvesting treden op basis van hun impliciete bevoegdheden. Van dit laatste zijn momenteel geen voorbeelden gekend.

    • Een bevoegdheid kan volledig en ruim ingevuld worden. Alles waarvoor men bevoegd is, kan men regelen. Maar het kan ook zijn dat bepaalde zaken waarvoor men bevoegd is, niet worden geregeld. Het blijft dan wel tot die specifieke bevoegdheid behoren en kan niet door anderen geregeld worden.

In de taalkundige betekenis omvat ‘huisvesting’ alle vormen van het ‘verschaffen van onderdak’2. Maar niet elke vorm van huisvesting valt per definitie onder de bevoegdheid huisvesting. Rekening houdend met de aangehaalde principes omvat de bevoegdheid huisvesting alle vormen van  huisvesting die niet toegewezen zijn aan andere bevoegdheidsdomeinen of daar onlosmakelijk mee samenhangen.

Wat behoort niet tot de gewestelijke bevoegdheid huisvesting (niet limitatief):

  • Internaten verbonden aan een school of aan een andere inrichting (bevoegdheid onderwijs)

  • Huisvesting voor geestelijke gezondheidszorg buiten ziekenhuizen zoals psychiatrische verzorgingstehuizen en initiatieven voor beschut wonen (gezondheidsbeleid)

  • Rust- en verzorgingstehuizen, revalidatiecentra (gezondheidsbeleid)

  • Gevangenissen (federaal)

  • Opvang in asielcentra of LOI’s (lokaal opvanginitiatief voor asielzoekers) (Fedasil, federale bevoegdheid)

  • Daklozenopvang (maatschappelijk welzijn). Het gaat hier enkel over opvang. De zogenaamde Housing First projecten verschaffen wel huisvesting en vallen als dusdanig wel onder de gewestelijke bevoegdheid huisvesting

  • Nood- en transitwoningen:

    • bestemd voor bijstand aan personen in nood behoren tot de bevoegdheid maatschappelijk welzijn, hetgeen niet onder de gewestelijke bevoegdheid huisvesting valt (gemeenschapsbevoegdheid dan wel federale bevoegdheid).

    • ingezet als instrument van het woonbeleid voor woonbehoeftigen vallen onder de gewestelijke bevoegdheid huisvesting.

      De verschillende overheden kunnen dus op basis van hun eigen bevoegdheid een aanbod nood- of transitwoningen uitbouwen.

Begrip woning

Om het begrip woning af te bakenen, moeten de verschillende termen in de definitie uit de Vlaamse Codex Wonen verduidelijkt worden:

Een woning is elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande.

Gebouw

VCW, Boek 1, Deel 1, art. 1.3. §1. 14° : gebouw : elk bebouwd onroerend goed, dat zowel het hoofdgebouw als de bijgebouwen omvat, met uitsluiting van bedrijfsruimten, vermeld in artikel 2, 1°, van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten

Onroerend goed of een deel ervan

Roerende goederen zijn geen woningen in de zin van de Vlaamse Codex Wonen. Een goed kan onroerend zijn door zijn aard, door zijn bestemming of door het voorwerp waarop het betrekking heeft.

Onroerend door de aard zijn goederen die duurzaam en gewoonlijk met de grond verbonden zijn. Dit moet eveneens subjectief geïnterpreteerd worden: het kan gaan om de wil van partijen om iets op duurzame wijze met de grond te verbinden en het daar te laten staan.

Een goed is onroerend wanneer het voldoet aan één van de volgende voorwaarden:

  • geïmmobiliseerd is door verankering in de grond;

  • verbonden is met de grond via kabels of leidingen voor nutsvoorzieningen;

  • bevestiging met de grond nodig heeft omwille van de stabiliteit.

Een constructie die zonder al te veel moeite verplaatsbaar is, maakt die constructie dus nog niet roerend.

Een wooncontainer kan bijvoorbeeld een onroerend goed zijn, als er een duidelijke wil is om de container op een bepaalde plek te laten staan en aan de grond te verbinden. Weekendverblijven en houten chalets zijn onroerend.

Een woonboot is in principe geen woning. Een woonboot is een roerend goed, tenzij er een fysieke verbinding is met de kade en men de intentie heeft om de boot enkel op die plek te laten liggen. Caravans en woonwagens kunnen zowel roerend als onroerend zijn.

Ook een deel van een onroerend goed kan een woning zijn, zoals een appartement in een loods of een woning boven een handelszaak.

Hoofdzakelijk bestemd voor huisvesting

Huisvesting in de decretale definitie van het begrip woning betekent dat het moet gaan over de bevoegdheid huisvesting. Zo is een als woning vergund onroerend goed alleen een woning in de zin van de Vlaamse Codex Wonen als dat onroerend goed niet gebruikt wordt voor een andere bevoegdheid. Een vergunde woning die dienst doet als opvang voor asielzoekers (LOI) is geen woning in de zin van de Vlaamse Codex Wonen. Zodra deze woning niet meer als LOI gebruikt wordt en op de gewone koop- of huurmarkt terecht komt, valt deze niet meer onder de federale bevoegdheid en is het wel een woning.

Hoofdzakelijke bestemming verwijst naar de feitelijke inrichting en niet naar de vergunde toestand. Een onroerend goed feitelijk ingericht als woning (met keuken, bad- of douchekamer en toilet) is een woning. Denk maar aan een illegaal ingerichte woning in een vergunde loods.

Dit werkt ook omgekeerd. Een stedenbouwkundig vergunde woning die een volledig andere functie heeft gekregen en geen kenmerken van een woning (meer) vertoont, is geen woning volgens de Vlaamse Codex Wonen4. De huisvestingsfunctie is immers feitelijk verdwenen. Een vergunde woning die enkel gestript wordt, is daarentegen wel nog een woning. Het goed heeft geen andere functie gekregen, waardoor het een woning blijft.

Naast de inrichting kan ook het feitelijke gebruik doorslaggevend zijn. Een toeristisch logies valt onder de bevoegdheid Toerisme. Maar als men in dat logies zijn dagelijkse leefomgeving gaat vestigen, valt het wel onder de bevoegdheid huisvesting. Een voorbeeld hiervan is het weekendverblijf dat als logies gekend is, maar effectief en gewoonlijk5 gebruikt wordt om zich te huisvesten.

Een weekendverblijf kan onder toerisme vallen als het aan bepaalde voorwaarden voldoet (maken van publiciteit en overnachtingen tegen betaling). Een weekendverblijf dat geen logies is,  zoals een eigen tweede verblijf dat niet aan derden wordt aangeboden, valt niet onder toerisme of een andere bevoegdheid. Het is ingericht als woning en behoort tot de bevoegdheid huisvesting (ook als het in recreatiegebied ligt). Maar zo’n tweede verblijf wordt niet gevat door de Vlaamse Codex Wonen (want het is recreatief verblijf). De focus van de Vlaamse Codex Wonen ligt namelijk op niet-occasioneel6 of niet-recreatief verblijf (artikelen 1.5 en 1.6 VCW ). Zodra het tweede verblijf wel effectief en gewoonlijk gebruikt wordt voor bewoning, valt het wel onder de Vlaamse Codex Wonen en zijn de minimale woningkwaliteitsnormen dus ook van toepassing.

De verwijzing naar ‘hoofdzakelijk bestemd voor’ geeft ook aan dat er wel degelijk nevenfuncties in de woning kunnen zijn, zoals een kantoorruimte.

In de strafrechtelijke procedure kan men ook optreden tegen (laten) wonen in een zogenaamde constructie die niet hoofdzakelijk voor wonen is bestemd (art. 3.35 VCW). ‘Bestemd’ verwijst hier naar de woonfunctie. Het kan bijvoorbeeld gaan om een loods met matrassen waarin geslapen wordt, zonder extra voorzieningen. Dit is dan ook geen woning. Een gebouw dat daarentegen zonder vergunning opgedeeld wordt in verschillende woningen, blijft een goed dat hoofdzakelijk voor wonen is bestemd. Het blijft immers een gebouw dat uit verschillende woningen bestaat.

 

Gezin of alleenstaande

Volgens de Vlaamse Codex Wonen wordt een woning bewoond door een gezin of door een alleenstaande. Het is of het ene of het andere. Een gezin bestaat uit meerdere personen die op duurzame wijze in dezelfde woning samenwonen en daar hun hoofdverblijfplaats hebben. De wijze van samenwonen moet dus duurzaam zijn, met de intentie om effectief geheel en volledig vrijwillig een gemeenschappelijk huishouden te voeren. Om deze reden zullen bijvoorbeeld buitenlandse arbeiders doorgaans geen gezin vormen. Zij kiezen over het algemeen niet uit eigen wil voor deze vorm van gezamenlijk huisvesting (zij worden vaak gehuisvest via de firma die hen tewerkstelt).

Het gaat opnieuw over een feitelijke beoordeling. Inschrijvingen of vermeldingen van namen of huurcontracten kunnen richtinggevend zijn, maar zijn niet per definitie doorslaggevend.

Deze beoordeling bepaalt het onderscheid tussen een zelfstandige woning en een kamer.

Onderscheid zelfstandige woning en kamer

Zelfstandige woning

BVCW, boek 1, deel 2, artikel 1.2. 156° : zelfstandige woning : een woning die beschikt over een toilet, een bad of douche en een kookgelegenheid

Kamer

VCW, boek 1, deel 1, artikel 1.3, 25° : kamer: een woning waarin een toilet, een bad of douche of een kookgelegenheid ontbreken en waarvan de bewoners voor een of meer van die voorzieningen aangewezen zijn op de gemeenschappelijke ruimten in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt

Kamerwoning

BVCW, Boek 1, deel 2, art. 1.2. 67°: kamerwoning: elk gebouw of deel ervan dat bestaat uit een of meer kamers en gemeenschappelijke ruimten

De Vlaamse woningkwaliteitsbewaking maakt een onderscheid tussen zelfstandige woningen (eengezinswoning, appartement, studio) en niet-zelfstandige woningen (kamers). Voor beide woonvormen gelden grotendeels dezelfde woningkwaliteitsnormen, maar er zijn een aantal belangrijke verschillen. De kwaliteitsnormen zijn op enkele punten strenger voor een gebouw met kamers, omdat daarin verschillende alleenstaanden of verschillende gezinnen samenleven. Het onderscheid tussen zelfstandige woningen en kamers is belangrijk omdat er verschillende modellen van technische verslagen voor bestaan. 

De Vlaamse Codex Wonen definieert een kamer als een woning waarin een of meer van de volgende basisvoorzieningen ontbreken:

  • wc;

  • bad of douche;

  • kookgelegenheid.

De bewoners zijn voor die voorzieningen afhankelijk zijn van de gemeenschappelijke ruimten (keuken en/of sanitair) die eveneens deel uitmaken van het gebouw en die doorgaans door meerdere kamers benut worden. Wie in een kamer woont deelt dus wc, badkamer en/of keuken met andere kamerbewoners in het gebouw.

Een niet-zelfstandige woning of kamer maakt altijd deel uit van een gebouw of pand, maar valt er nooit mee samen (zoals een eengezinswoning dat wel doet). De kamerwoning is dan het gebouw of deel ervan dat bestaat uit een of meer kamers en hun gemeenschappelijke functies.

In datzelfde gebouw kunnen zich trouwens ook zelfstandige woningen bevinden, die per definitie geen gebruik maken van de gemeenschappelijke functies, maar meestal wel van de gemeenschappelijke toegangswegen (inkom, gangen, trappen, … ).

In een zelfstandige woning moeten de drie basisfuncties, een keuken/kookgelegenheid, een bad of douche en een toilet, aanwezig zijn voor individueel gebruik door elke alleenstaande of door elk gezin.

In de praktijk is het echter niet altijd evident om te bepalen of een woning een zelfstandige woning is of een gebouw met kamers. Een pand dat fysiek als eengezinswoning is ingericht, kan feitelijk toch als kamerwoning gebruikt worden. De fysieke inrichting alleen is dus niet bepalend. We moeten ook rekening houden met het feitelijke gebruik. De wijze van bewoning door gezinnen of alleenstaanden bepaalt dus het onderscheid tussen een zelfstandige woning en een kamer.

De fysieke inrichting (of waarvoor is de woning bestemd)

Is het pand ingericht voor de huisvesting van een alleenstaande of een gezin of voor de huisvesting van verschillende alleenstaanden of gezinnen?

Bij een traditionele kamerwoning zijn er een aantal indicaties dat het over een kamerwoning gaat:

  • meerdere bellen

  • aparte brievenbussen of postvakken

  • verschillende meters voor nutsvoorzieningen

  • de kamers zijn genummerd en kunnen op slot

  • het gemeenschappelijke sanitair (douche en toilet) kan op slot

  • er hangen instructies van de verhuurder aan de bewoners

  • er is een omgevingsvergunning als kamerwoning verleend

  • …

Als (een aantal van) die feitelijke elementen ter plaatse aanwezig zijn, kan dat erop wijzen dat het pand is ingericht voor kamerbewoning en dus bestemd is voor de huisvesting van verschillende alleenstaanden of gezinnen.

Het feitelijk gebruik

Een woning die is ingericht als een zelfstandige woning of een eengezinswoning wordt in de praktijk niet altijd in die hoedanigheid gebruikt. Een zelfstandige woning wordt bewoond door een gezin of een alleenstaande. Om van een zelfstandige woning te kunnen spreken moet er ook sprake zijn van een duurzame band tussen de bewoners, waarbij die een gezin (al dan niet met familiale band) of een gemeenschappelijk huishouden vormen. Als meerdere personen voorzieningen in een eengezinswoning delen zonder een duurzame band te hebben (verschillende alleenstaanden), zal de situatie als kamerwonen beoordeeld worden. Het aantal woongelegenheden van de eengezinswoning is in dat geval wederrechtelijk gewijzigd, ook al werden er geen fysieke werken uitgevoerd. De betrokken bewoners hebben dan een huurrelatie.

Ook als er bijvoorbeeld geen sprake is van afzonderlijke huurcontracten of van een afscheiding van delen van de woning, kan er sprake zijn van kamerverhuur.

Bijvoorbeeld: Een eengezinswoning wordt verhuurd aan buitenlandse werknemers. Zij hebben wel de intentie om samen bepaalde voorzieningen te delen (keuken, sanitair,…), maar wensen niet als gezin samen te leven. Meestal is dit samenleven ook niet duurzaam. Zij kiezen over het algemeen niet uit eigen wil voor deze vorm van gezamenlijk huisvesting (zij worden vaak gehuisvest via de firma die hen tewerkstelt).

Als de situatie onduidelijk is, moet de voor de eigenaar/verhuurder meest voordelige beoordeling toegepast worden.

Opmerking:

Met het begrip ‘woning’ bedoelen we in dit handboek zowel zelfstandige als niet zelfstandige woningen. Waar nodig maken we expliciet het onderscheid tussen zelfstandige woningen en kamers. 

Bedrijfsgebouw

Decreet houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten van 19 april 1995 :

Artikel 2, 1° : bedrijfsruimte : de verzameling van alle percelen waarop zich minstens één bedrijfsgebouw bevindt, als één geheel te beschouwen en die toebehoren aan dezelfde eigenaar. Deze verzameling heeft een minimale oppervlakte van 5 aren. Uitgesloten is het perceel waarop zich een bedrijfsgebouw bevindt waarin de woning van de eigenaar een niet-afsplitsbaar onderdeel uitmaakt en dat nog effectief wordt benut als verblijfplaats. De Vlaamse Regering bepaalt onder welke voorwaarden een woning als afsplitsbaar van een bedrijfsgebouw kan worden beschouwd;
Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten van 1 juli 1997: Artikel 3, §2 : Een woning wordt als afsplitsbaar beschouwd ten opzichte van het bedrijfsgebouw indien zij na sloping van het bedrijfsgebouw als een afzonderlijke volwaardige woning kan worden beschouwd die voldoet aan de bouwfysische vereisten.

Als er zich een woning in een bedrijfsgebouw bevindt, kan deze wel ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaard worden en geïnventariseerd worden.

Vragen en antwoorden - begrip woning

Gebouw en woning

Ja, het is de aard van de bewoning die primeert in dit geval. Als dit buitenverblijf permanent of tijdelijk bewoond wordt, dan beschouwen we dit als een woning. De gemeente moet dan afzonderlijk de instrumenten op het vlak van de handhaving van ruimtelijke ordening maar inzetten indien ze de bewoning wil stopzetten.

 

Alle woningen vallen onder onze woningkwaliteitsnormen, tenzij een deel van de appartementen onder Toerisme vallen en een deel onder de VCW, dan gelden de desbetreffende normen ten aanzien van de appartementen in kwestie. Wat betreft de gemeenschappelijke delen moeten voor die woningen die onder de VWC vallen de gemene delen voldoen aan de normen van de VCW, voor de andere aan die van Toerisme, als die er zijn. Zijn er geen normen van Toerisme, dan kan er voor die appartementen niets gezegd worden over de gemene delen.

Het kan wel zijn dat er gemeentelijke reglementen / verordeningen bestaan waar dergelijke gebouwen moeten aan voldoen. Denk daarbij vooral aan brandveiligheidsnormen.

Door een combinatie van regelgeving zullen dus normen voor een gans gebouw van toepassing zijn en zal men iedereen kunnen verplichten zijn (gedeelde) verantwoordelijkheid op te nemen.

Neen, indien die functie gemeenschappelijk zou worden aangeboden, spreken we van een kamer (zie verder), maar indien de functie gewoon ontbreekt blijven we dit beschouwen als een zelfstandige woning (en dus niet als een gebouw) en kruisen we op het TV gewoon aan dat deze functie ontbreekt. Wellicht werd er voor geopteerd om deze definitie op te nemen in het BVCW om het onderscheid met kamers duidelijker te kunnen maken, maar is men voorbijgegaan aan het fenomeen van woningen waarin één of meerdere van de functies gewoon ontbreken. Pas wanneer alle functies afwezig zijn, moet men het begrip woning niet langer hanteren en kan men gaan spreken over een gebouw. Uitgangspunt in alle gevallen blijft trouwens de definitie van woning : elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande. Deze laatste definitie blijft primeren.

Een woonboot is geen woning. Deze is roerend, tenzij er een fysieke verbinding is met de kade en dus de intentie om de boot enkel op die plek te laten liggen.

Als een woning leeg staat, kan je uiteraard moeilijk zeker weten hoe deze gebruikt gaat worden in de toekomst.

Als het gaat om preventieve conformiteitsonderzoeken (dus ook o/o-procedure) en je geen aanwijzing hebt over de aard van het gebruik, baseren we ons op b.v. de stedenbouwkundige bestemming en vergunning. Je moet dan uitgaan van een gebruik volgens de regels die van toepassing zouden moeten zijn.

Als het gaat om een aanvraag conformiteitsattest (voor ons dus tweede opinie) kan je er van uitgaan dat hij de intentie heeft te verhuren als hoofdverblijfplaats in de zin van het woninghuurdecreet (of om te verhuren als effectieve en gewoonlijke verblijfplaats van een alleenstaande of gezin) (waarom zou hij anders CA aanvragen) en moet de woningcontrole uitgevoerd worden.

Een opvolging van het gebruik lijkt wel nodig om na te gaan hoe het effectief gebruikt wordt op een later moment.

Het is de aard van de activiteit die bepaalt onder welke bevoegdheid een specifieke huisvestingsvorm valt. Er dient steeds een zwaartepuntanalyse uitgevoerd te worden om uit te kunnen maken of de huisvestingsvorm onder de gewestelijke bevoegdheid huisvesting of onder de gemeenschapsbevoegdheid welzijn (bejaardenbeleid) valt.

Indien een bepaalde instantie dus een bepaalde activiteit verricht (bv. huisvesting aanbieden aan ouderen en tegelijk ook zorg aanbieden), biedt zij een huisvestingsvorm aan die onder de bevoegdheid welzijn valt, los van de vraag of zij de volgens de regelgeving inzake welzijn vereiste vergunning heeft. De regelgeving uit de Vlaamse Codex Wonen van 2021 is dan niet meer van toepassing.

Als een bepaalde partij huisvesting aanbiedt en de bewoners regelen zelf hun zorg, ofwel individueel ofwel gemeenschappelijk, valt dit onder de gewestelijke bevoegdheid huisvesting. Ook wanneer ouderen zelf het wonen en hun zorg regelen, valt dit onder de gewestelijke bevoegdheid huisvesting.

Wanneer het agentschap Wonen in Vlaanderen op het terrein vaststelt dat er problemen zijn in een huisvestingsvorm die niet onder de bevoegdheid huisvesting valt en waar het agentschap dus niet kan optreden, wordt dit gemeld aan het departement Welzijn, Volksgezondheid en Gezin (in concreto aan het Agentschap Zorg en Gezondheid).

 

Zelfstandige woning en kamer

Als er wel degelijk een gemeenschappelijke functie is, maar deze als onbestaande wordt beschouwd (omwille van bv. een teveel aan strafpunten, …) blijven we deze woning als niet-zelfstandig (en dus een kamer) beschouwen.

De bewoners blijven afhankelijk van die ruimte, al voldoet de gemeenschappelijke ruimte niet aan de minimumnormering. Deze redenering heeft enkel een gevolg voor het bepalen van de woonbezettingsnorm.

Voorbeeld 1: een gebouw bevat 4 woningen die beroep moeten doen op een gemeenschappelijk toilet en kookruimte. De kookruimte is echter niet aanwezig in het gebouw.

Voorbeeld 2: een gebouw bevat 4 woningen die enkel beroep moeten doen op een gemeenschappelijke kookruimte. De kookruimte is echter niet aanwezig in het gebouw.

In voorbeeld 1 blijven we de woningen als niet zelfstandig beschouwen, omwille van het feit dat de wc gemeenschappelijk is.

In voorbeeld 2 betreft het zelfstandige woningen, aangezien er geen gemeenschappelijke functie aanwezig is .

de VCW, Boek 1, Deel 1, art. 1.3. §1. 19°omschrijft een gezin als meerdere personen die op duurzame wijze in dezelfde woning samenwonen en daar hun hoofdverblijfplaats hebben. Duurzaam samenwonen vereist dat de bewoners er uit vrije wil voor kiezen om in één woning samen te wonen en gezamenlijk een huishouden te voeren. Mensen die gehuwd zijn of die wettelijk samenwonen worden altijd als een gezin beschouwd.

Of de bewoners van een pand duurzaam samenwonen, dan wel alleenstaanden zijn, is een beoordeling die op basis van de concrete situatie ter plaatse gemaakt moet worden; rekening houdend met de concrete gegevens. Mogelijke aanwijzingen dat het kamerwoningen zijn :

  • een afzonderlijk huurcontract ;

  • de huur wordt apart per kamer betaald aan de verhuurder ;

  • de kamers kunnen afgesloten worden ;

  • verschillende bellen aan de voordeur ;

  • de bewoners kennen elkaar niet of ze zijn er niet op hetzelfde moment komen wonen (historiek in rijksregister) ;

  • de bewoners zijn (buitenlandse) arbeidskrachten die door hun werkgever in een pand gehuisvest worden (en dus niet de vrije keuze gemaakt hebben om met collega’s samen te wonen).

Dit zijn echter geen sluitende criteria. De eindbeoordeling wordt gemaakt op basis van het geheel van de feitelijke vaststellingen. De kwalificatie van een pand kan dan ook wijzigen door het gebruik dat ervan gemaakt wordt, zonder dat er fysieke veranderingen aan het pand worden aangebracht.

Bij twijfel moet de regel toegepast worden die het meest gunstig is voor de eigenaar of verhuurder. Dat houdt in dat in dergelijk geval het pand als een zelfstandige woning beschouwd wordt.

De definitie in de VCW bepaalt uitdrukkelijk dat de gemeenschappelijke voorzieningen zich in of aansluitend bij het gebouw moeten situeren. Als het gaat om een losstaand bijgebouw wordt aan deze definitie niet voldaan en moet men de gemeenschappelijke functies als ‘onbestaande’ beschouwen en kan men dus ook niet spreken over een kamer.

Bij een conformiteitsonderzoek van dergelijke kamers kan en mag Wonen in Vlaanderen enkel de algemene, Vlaamse normen controleren en moet de controleur dus niet nagaan of ook aan de strengere kamernormen die door de gemeente worden opgelegd voldaan is. Bij een aanvraag voor een CA mogen de gemeente of Wonen in Vlaanderen evenmin rekening houden met strengere gemeentelijke normen.