2.1.1 Recente wijzigingen regelgeving conformiteitsattest

Het middellange termijn decreet van 21 april 2023 bevat enkele wijzigingen voor het conformiteitsattest. Het nieuwe decreet trad op 9 juni 2023 in werking. Het besluit van de Vlaamse regering van 8 december 2023 bepaalt de vergoeding voor het conformteitsonderzoek.

Toepassingsgebied van het conformiteitsattest

Art. 3.7 §1 VCW (09/06/2023)

Het verzoek, vermeld in artikel 3.6, §1, eerste lid, wordt ingediend bij de burgemeester van de gemeente waarin de woning ligt, door de natuurlijke persoon of de rechtspersoon die als houder van het zakelijk recht of onderverhuurder een woning verhuurt of te huur of ter beschikking stelt.

Voorheen kon een conformiteitsattest enkel uitgereikt worden voor woningen die verhuurd, te huur of ter beschikking gesteld werden als hoofdverblijfplaats of voor de huisvesting van studenten. Sedert 9 juni 2023 kunnen alle verhuurde, te huur gestelde en ter beschikking gestelde woningen een conformiteitsattest krijgen.

Als uw gemeente het conformiteitsattest verplicht, kan ze er – in functie van de beschikbare capaciteit en het bepalen van prioriteiten – wel nog voor kiezen om die verplichting te beperken tot hoofdverblijfplaatsen.

Vergoeding conformiteitsattest

Vanaf 1 juni 2024 zal de gemeente een vergoeding kunnen vragen voor het uitvoeren van een conformiteitsonderzoek. Daarmee vervalt de vergoeding voor het conformiteitsattest. De Vlaamse regering trekt in haar besluit van 8 december 2023 het maximale bedrag dat de gemeente mag aanrekenen voor het uitvoeren van conformiteitsonderzoeken op tot de werkelijke kostprijs, met een maximum van 200 euro. Dit bedrag zal jaarlijks geïndexeerd worden en voor de eerste maal op 1 januari 2025.

De vergoeding wordt gevraagd per onderzochte woning en dus per opgemaakt technisch verslag. Voor een kamerwoning is dit dus een vergoeding per kamer. De gemeente mag geen vergoeding aanrekenen voor het eerste conformiteitsonderzoek in het kader van een waarschuwingsprocedure of een procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring. Dit zorgt ervoor dat er

  • voor bewoners geen financiële drempels worden ingebouwd om woningkwaliteitsproblemen te signaleren en

  • aan de houders van het zakelijk recht geen onredelijke vergoedingen worden gevraagd.

De houder van het zakelijk recht zal dus enkel een vergoeding moeten betalen bij hercontroles en bij zijn aanvraag tot afgifte van een conformiteitsattest.

Het besluit van 8 december 2023 voorziet 1 juni 2024 als datum van inwerkingtreding. Bestaande gemeentelijke bepalingen over een vergoeding voor het conformiteitsattest blijven dus voorlopig behouden. Heeft u een gemeentelijk reglement dat de vergoeding voor het conformiteitsattest regelt, dan moet uw gemeente dit tegen 1 juni 2024 aanpassen aan de nieuwe regelgeving met een vergoeding voor het conformiteitsonderzoek.

De jaarlijkse indexatie van het bedrag voor het uitvoeren van een conformiteitsonderzoek gebeurt telkens op 1 januari.

Ambtshalve uitreiking van het conformiteitsattest

Art. 3.6 VCW §1 (9/06/2023)

De burgemeester die bij de toepassing van de procedure, vermeld in artikel 3.12, vaststelt dat een woning conform is, levert ambtshalve een conformiteitsattest af aan de verhuurder en de houder van het zakelijk recht.

De burgemeester was al verplicht om in de waarschuwingsprocedure bij elke vaststelling van conformiteit een conformiteitsattest uit te reiken. Dat principe wordt nu ook doorgetrokken naar de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid. Het volstaat dus niet om na een positief conformiteitsonderzoek in de procedure OO een besluit te nemen, maar de gemeente moet dan ook een conformiteitsattest uitreiken.

Daarnaast is het aanbevolen om ook in alle andere situaties waarin conformiteit van een woning wordt vastgesteld (vb. in een proactieve aanpak), consequent een

conformiteitsattest uit te reiken.

Wonen in Vlaanderen zal in de toekomst altijd een conformiteitsattest uitreiken als ze in de volgende situaties de conformiteit van een woning vaststelt:

  1. voor een woning die voor verhuring aangeboden wordt aan een woonmaatschappij;

  2. na een conformiteitsonderzoek voor de tegemoetkoming in de huurprijs, vermeld in artikel 5.73 en 5.74, dat verloopt conform de procedure, vermeld in artikel 3.3;

  3. na een besluit bij de behandeling van een beroep, vermeld in artikel 3.14 en 3.15;

  4. na een conformiteitsonderzoek, uitgevoerd op eigen initiatief.

Goedkeuringstoezicht gemeentelijke reglementen

Bij het uitwerken van een gemeentelijk woningkwaliteitsreglement zoals een verordening om het conformiteitsattest te verplichten of een kamerreglement, diende de minister van wonen in een laatste stap steeds zijn goedkeuring te geven aan dit reglement. Met het middellange termijndecreet is de goedkeuring van de minister niet langer nodig. Wel zal u tijdens de opmaak van zo’n reglement, voorafgaandelijk aan de goedkeuring van de gemeenteraad, het advies van Wonen in Vlaanderen moeten inwinnen. Dit is een verplichting, maar het advies van Wonen in Vlaanderen is niet bindend. Het besluit van 8 december 2023 bepaalt dat de termijn van 60 dagen voor het verlenen van het advies aanvangt vanaf de datum van de ontvangstmelding door het agentschap. Deze bepaling trad in werking op 9 juni 2023 met een overgangsperiode voor de gemeentelijke ontwerpreglementen woningkwaliteit die vóór 9 juni 2023 ter goedkeuring zijn voorgelegd en waarover de minister op 9 juni geen beslissing had genomen. Het goedkeuringstoezicht valt hiervoor weg. Wonen in Vlaanderen zal in dat geval een advies bezorgen en dit binnen de drie maanden vanaf de datum waarop het ontwerpreglement werd voorgelegd.

Tweede opinie conformiteitsattest

Art 3.7 §2 VCW (09/06/2023)

§2. Als de burgemeester de afgifte van het conformiteitsattest weigert of geen beslissing neemt, kan de verzoeker binnen dertig dagen na de ontvangst van de weigering of na het verstrijken van de termijn, vermeld in paragraaf 1, tweede lid, een conformiteitsonderzoek aanvragen bij de gewestelijk ambtenaar, die in dat geval binnen zestig dagen na het indienen van de aanvraag zelf het conformiteitsattest kan afgeven.

Tweede opinie is nu een nieuwe beoordeling door het agentschap, met een vastgestelde deadline. Tot 8 juni 2023 was er geen termijn bepaald waarbinnen Wonen in Vlaanderen een vraag CA tweede opinie moest behandelen. Vanaf 9 juni 2023 is dat wel het geval is die nieuwe beoordeling dus eigenlijk een beroepsprocedure (tegen een weigering of tegen het stilzitten). Wonen in Vlaanderen heeft 60 dagen tijd om het beroep te behandelen.

Art. 3.10 VCW, 4de alinea (09/06/2023)

Bij de afgifte van een conformiteitsattest, vermeld in het derde lid, kan de bewoner binnen dertig dagen na de dag waarop hij de beveiligde zending, vermeld in het derde lid, heeft ontvangen, een conformiteitsonderzoek aanvragen bij de gewestelijk ambtenaar…

Het resultaat van een nieuwe beoordeling door het agentschap is ofwel een bevestiging van het CA, ofwel een advies ongeschikt- onbewoonbaarheid aan de burgemeester. In het tweede geval is de mogelijkheid van de waarschuwingsprocedure decretaal uitgesloten. Het advies aan de burgemeester heeft op zich geen rechtgevolgen want het is geen eindbeslissing. De procedure O/O moet dan gewoon gevolgd worden, met de termijn van orde, de hoorplicht en de beroepsmogelijkheid die daarbij hoort.

Als een woning als gevolg van die nieuwe beoordeling O/O verklaard wordt door de burgemeester (of in beroep door de minister), dan vervalt het CA zoals altijd op datum van het besluit O/O. Het CA heeft in dat geval wel even bestaan.

Webformulier aanvraag conformiteitsattest en verzoek ongeschikt-, onbewoonbaarheid en overbewoning

Het besluit van de Vlaamse regering van 8 december 2023 voorziet dat een aanvraag voor een conformiteitsattest en het verzoek om een woning ongeschikt, ongeschikt en onbewoonbaar of overbewoond te verklaren, nu ook kan gebeuren door middel van een beveiligd webformulier dat de gemeente (en Wonen in Vlaanderen) ter beschikking stelt. Bij een verzoek ongeschikt, - onbewoonbaarheid of overbewoning moet het webformulier een automatische ontvangstbevestiging afleveren.

Conformiteitsattest onder voorbehoud

Het BVR van 8 december 2023 heft de bepaling op waarbij het afgeleverde conformiteitsattest geldt onder voorbehoud als het betrekking heeft op een gebouw waarvoor een brandweerattest is voorgeschreven. Dit afgeleverde conformiteitsattest wordt op vandaag als niet-bestaande beschouwd als het brandweerattest (later) wordt geweigerd. Dit leidt tot rechtsonzekerheid en wordt om die reden opgeheven.

Dit betekent het afleveren van het conformiteitsattest als de woning conform is en voor de geldigheid van dat conformiteitsattest zal men niet meer kijken naar het bestaan van een eventueel noodzakelijk brandweerattest.

Let wel: het gaat hier niet over het positieve brandweerattest dat noodzakelijk is wanneer op het technisch verslag is aangevinkt dat er een negatief brandweerattest is. Dan gaat het om het tegenbewijs voor een negatief attest. Dat blijft noodzakelijk.