5.6 het recht van voorkoop uitoefenen

Opmerking

Een van de gevolgen van de opname van een woning op de Vlaamse inventaris was het recht van voorkoop voor bepaalde rechthebbenden, waaronder de gemeente. Het middellange termijn decreet van 21 april 2023 wijzigt dit echter.

Het functionele voorkooprecht voor woningen op de inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woning (VIVOO) alsook het leegstandsregister en register van verwaarlozing bestaat vanaf 9 juni 2023 niet meer.

Dit betekent dat het voorkooprecht niet meer van toepassing is voor woningen op VIVOO. Er is natuurlijk wel een overgang voorzien. Voor woningen, op VIVOO waarvan de compromis werd getekend of waarvan de laatste zitting bij openbare verkoop plaats vond voor 9 juni 2023 (datum van inwerkingtreding van het decreet), geldt het voorkooprecht wel nog.

De woonmaatschappijen, Vlabinvest apb en de gemeenten worden de enige begunstigden van het recht van voorkoop. Ze hebben binnen hun werkingsgebied een recht van voorkoop op categorieën van percelen en gebouwen die in zones bestemd voor wonen liggen, en die de gemeente afbakent via een gemeenteraadsbesluit.

Onderstaande tekst vervalt dus vanaf 9 juni 2023, maar omwille van de overgangsperiode laten we het nog even staan...

5.6.1 Wat is het recht van voorkoop?

Als een woning is geïnventariseerd als ongeschikt of ongeschikt en onbewoonbaar of een perceel bestemd voor woningbouw in een bijzonder gebied ligt, kan de begunstigde bij verkoop een recht van voorkoop uitoefenen.

De begunstigde van het recht van voorkoop kan bij de verkoop van een onroerend goed (een woning of een perceel bestemd voor woningbouw) in de plaats treden van de koper. De verkoper zal zich bijgevolg onder dezelfde voorwaarden verbinden met de begunstigde (en niet met de oorspronkelijke koper).

De uitoefening van het recht van voorkoop in het kader van de Vlaamse Codex Wonen gebeurt steeds met het oog op sociale huisvesting. Een woning of onbebouwd perceel bestemd voor woningbouw dat verworven is op basis van het recht van voorkoop, moet dus steeds worden aangewend voor sociale woningbouw (huur- of koopwoningen).

5.6.2 Welke woningen en percelen?

  1. Woningen opgenomen in de Vlaamse inventaris;

  2. Woningen opgenomen in het register van verwaarloosde woningen en gebouwen;

  3. Woningen opgenomen in het leegstandsregister;

  4. Percelen bestemd voor woningbouw, al dan niet bebouwd, gelegen in een bijzonder gebied. Er zijn twee categorieën bijzondere gebieden: woningbouwgebieden die de Vlaamse Regering heeft aangewezen (voornamelijk in de Vlaamse Rand rond Brussel), en gebieden die  de gemeenten hebben aangevraagd.

 

Opmerking:

Er zijn een aantal uitzonderingen op het recht van voorkoop. Zo is het voorkooprecht niet van toepassing op woningen (appartementen, studio's) “die deel uitmaken van een gebouw met meerdere woningen, waarbij de verkoop mede-eigendom over gemeenschappelijke delen doet ontstaan". Er geldt dus geen voorkooprecht bij de aankoop van een appartement uit een appartementsgebouw.

Ook afzonderlijke garages en afzonderlijke loten van een goedgekeurde verkaveling worden uitgesloten. De woning of bouwgrond die wordt aangekocht als eerste en enige woning of bouwgrond valt evenmin onder het voorkooprecht, net als overdrachten aan echtgenoten en kinderen.

5.6.3 Wie heeft recht op voorkoop?

  • Dewoonmaatschappijen;

  • Vlabinvest;

  • De gemeente

5.6.4 Procedures voor het recht van voorkoop

Openbare verkoop

Bij openbare verkoop onderscheidt men een verkoop met of zonder recht van hoger bod. In beide gevallen moet de instrumenterende ambtenaar minstens dertig dagen op voorhand dag, uur en plaats van de verkoop bekendmaken aan de Vlaamse Grondenbank, die op haar beurt de begunstigde van het voorkooprecht inlicht.

Openbare verkoop zonder recht van hoger bod

De begunstigde van het voorkooprecht krijgt aan het einde van de opbieding de gelegenheid om zijn recht te laten gelden. Als hij daarvan gebruikmaakt krijgt hij het goed definitief toegewezen tegen de laatst geboden prijs.

Openbare verkoop met recht van hoger bod

Bij een hoger bod moet de begunstigde daarvan op de hoogte worden gebracht. De uitvoerende ambtenaar brengt daartoe de Vlaamse Grondenbank op de hoogte van het laatste bod, die de informatie doorgeeft aan de begunstigden van het recht van voorkoop. Die hebben vijftien dagen om het recht uit te oefenen.

De begunstigde betaalt dezelfde hoogst geboden prijs.

Bij stilzwijgen of afwezigheid op de verkoopzitting verliest de rechthebbende al zijn aanspraken.

Verkoop uit de hand

Bij verkoop uit de hand wordt de akte (compromis) opgesteld onder opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het recht van voorkoop.

De uitvoerende ambtenaar brengt de Vlaamse Grondenbank op de hoogte van de inhoud van de akte. Als de begunstigde zijn voorkooprecht wil uitoefenen, moet hij dat binnen twee maanden per aangetekende brief meedelen aan de instrumenterende ambtenaar.

De begunstigde betaalt dezelfde prijs die overeengekomen is tussen koper en verkoper.