121. ernstige tekortkomingen (houtrot / corrosie / disfunctie)

Toepassing van de rubriek

In rubriek 121 beoordeelt de woningcontroleur gebreken aan ramen en deuren van de woning.

Zie hierboven onder de hoofdrubriek voor de juiste keuze van rubriek.

Te beoordelen onderdelen

Alle invullingen van gevelopeningen met materialen verschillend van de gevelmaterialen worden hier beoordeeld.

In hoofdzaak zijn dit ramen en deuren. Ook andere soorten gevelsluitingen worden hier beoordeeld, zoals vulpanelen in houten planken, aluminium panelen, enzovoorts.

De ramen en deuren verzorgen de toegankelijkheid, de verlichting en de verluchting van de woning. Inkomdeuren van appartementen in gemeenschappelijke gangen en trappen, worden eveneens onder deze rubriek behandeld.

Te beoordelen elementen zijn in ieder geval:

de vaste kaders en opendraaiende vleugels van ramen en deuren die behoren tot het buitenschrijnwerk;
luiken, rolluiken, rolluikkasten;
beslag: alle hang- en sluitwerk noodzakelijk voor de bediening;
beglazing, zonder onderscheid tussen de verschillende soorten beglazing;
lichtkoepels, lichtstraten, lichtkokers en dakvlakramen;
gesloten gevelpanelen uit allerlei materialen, anders dan de gevels zelf, al dan niet aansluitend op ramen of deuren.

Wijze waarop gebreken worden waargenomen

De vaststelling van de gebreken gebeurt in principe visueel. Om zekerheid te hebben of een raam of buitendeur correct functioneert, kan het nodig zijn dat de woningcontroleur het raam of de deur met de nodige omzichtigheid opent en weer sluit. Wanneer het raam beschadigd is en er een duidelijk risico is dat het raam na opening niet meer correct gesloten kan worden, gebeurt dit beter niet.

Mogelijke gebreken

De te beoordelen onderdelen moeten regen- en winddicht zijn, structureel duurzaam en hun functies van toegang verschaffen, afsluiten, verlichten en verluchten volledig vervullen, zo niet is dit een gebrek dat gequoteerd wordt.

Wanneer niet (of slechts gedeeltelijk) aan deze voorwaarden voldaan is, kan hier een quotering gegeven worden.

Verwering is bij ramen en deuren één van de grootste problemen:

Houten ramen zijn vooral onderhevig aan houtrot. Dit is een aantasting van het hout door schimmels ten gevolge van een te hoog vochtgehalte. Deze schade ontstaat meestal in de verbindingen tussen regels en stijlen, van waaruit de schade zich kan verderzetten. Delen die meer aan neerslag blootgesteld zijn, lopen op dit vlak een groter risico.

Bij metalen ramen (staal, gietijzer) kan oxidatie (roestvorming) ernstige problemen veroorzaken.

Ramen in aluminium zijn hieraan minder onderhevig, maar deze ramen vertonen vaak loskomende verbindingen. Bij metalen ramen (zowel staal als aluminium) van het oudere type (zonder inwendige isolatie) heeft men vaak zware condensvorming door koudebruggen.

Bij kunststof ramen is de verwering van het materiaal (door inwerking van UV-stralen) meestal niet zichtbaar. Vooral een breuk in de lasverbindingen kan de werking van opendraaiende of openvallende delen belemmeren.

Vervorming kan eveneens de functionaliteit van ramen en deuren aantasten. Inwerking van natuurelementen (bezonning, neerslag, wind) kan ervoor zorgen dat alle types profielen kromtrekken of door krimp en uitzetting beschadigd raken.

Sleet in alle mogelijke vormen kan ook leiden tot gebreken aan ramen en deuren. Door het gebruik is het evident dat op termijn slijtage ontstaat; een goed en regelmatig onderhoud hebben een positieve invloed op dit proces.

Tot slot raken ramen en deuren soms ook gewoon beschadigd. Frequent gebruik, toevallige manipulaties en schokken, wrijving van sleutelbossen, … zorgen mogelijk voor putjes, deuken, krassen, snellere verwering van beschermingslagen, enzovoorts … wat ervoor kan zorgen dat ramen, deuren, beglazingen en beslag niet meer of onvoldoende functioneren.

Scharnieren, sluitwerk en toebehoren (het beslag) zijn steeds degelijk geplaatst en stevig, zodat het openen en sluiten op een vlotte wijze kunnen gebeuren. Bedieningen staan op een bereikbare plaats staan en/of zijn voorzien van de nodige toebehoren om bruikbaar te zijn (stangen (met een haak om dakvlakramen te openen), spanjoletten (om hoge ramen te openen via een stang die door een kruk of hendel wordt bediend), …), zo niet worden ze als niet bestaande beschouwd.

De beglazing en de plaatsing ervan vertonen geen gebreken (bijvoorbeeld: gebroken glas, zware condensvorming tussen de glasbladen bij dubbele beglazing, ontbrekende stukken bij glas in lood, …). De aansluitingen van ramen en deuren met de wanden en dorpels zijn gedicht met aangepaste materialen (mortel, plastische voeg, …). Deze zorgen voor een voldoende winddichtheid.

Quotering van concrete toepassingsgevallen

Gebreken onder deze rubriek kunnen als gebrek onder categorie I of categorie II gequoteerd worden, waarbij de mate waarin de gebreken voorkomen, bepalend is.

Een niet limitatieve lijst van concrete toepassingsgevallen is opgenomen in bijlage 31 van het MB.

Quotering categorie I

Gebreken aan ramen en deuren die enkel plaatselijk voorkomen in de woning behoren tot categorie I.

Z_121_I_01: quotering rubriek 121 in categorie I: glasbreuk

Opmerking 1: het glas in dit raam op de eerste verdieping is gebroken, wat een quotatie onder categorie I betekent.

Opmerking 2: quotatie onder rubriek 252 zal ook nodig zijn, aangezien dit raamgeheel niet over dubbele beglazing beschikt.

Quotering categorie II

Gebreken aan ramen en deuren die algemeen voorkomen in de woning, behoren tot categorie II.

Dit betekent niet noodzakelijk dat alle ramen en deuren gebreken dienen te vertonen. De woningcontroleur maakt een inschatting of de impact van de gebreken algemeen is. Zo kan het voorkomen dat meerdere ramen in één woonlokaal ernstige gebreken vertonen en een zodanige invloed hebben op de bewoning, dat quotatie onder categorie II nodig is, ook al zou het maar gaan om twee van de acht ramen.

Z_121_II_01: quotering rubriek 121 in categorie II: raam volledig verweerd met glasbreuk

Opmerking 1: dit raam is zodanig verweerd en beschadigd dat het niet meer geopend kan worden, zodat onder categorie II gequoteerd wordt.

Opmerking 2: de afwezigheid van dubbele beglazing leidt ook tot quotatie onder rubriek 252.

Opmerking 3: indien dit (opengaand) raam de enige verluchtingsmogelijkheid vormt in het achter-gelegen lokaal, dan zal ook onder de gepaste rubriek onder hoofdrubriek 22 gequoteerd worden.

Bijkomende opmerking – geen quotering

Een bijkomende opmerking is een vaststelling van een opvallende situatie op ramen en deuren in de woning, die storend of hinderlijk kan zijn, maar die in het geheel geen invloed heeft (bijvoorbeeld een verpulverde verflaag op de ramen) op veiligheid of gezondheid.

Z_121_O_01: rubriek 121, geen quotering maar bijkomende opmerking: raam met verweerd schilderwerk

Opmerking 1: het schilderwerk aan dit raam is ernstig verweerd; op zich is dit geen gebrek aan het raam, maar omdat een gebrekkige afwerking op termijn wel tot gebreken aan het raam zelf kan leiden, wordt dit als bijkomende opmerking genoteerd.

Opmerking 2: de afwezigheid van dubbele beglazing zal wel tot quotatie leiden onder rubriek 252.

Regelgeving

Artikel 40 van het MB.

Bijlage 31 van het MB.