21. vervorming en/of scheurvorming van gevelvlak of gevelelementen
Toepassing van de rubriek
Onder deze rubriek wordt de stabiliteit van de buitenmuren en gemeenschappelijke muren van het gebouw beoordeeld.
Te beoordelen onderdelen en werkwijze van de woningcontroleur
In rubriek 21 beoordeelt de woningcontroleur de stabiliteit van de buitenmuren en gemeenschappelijke muren op basis van de ernst van de scheurvorming, vervorming of aantasting van de verschillende elementen of het gebrek aan verbinding van de elementen onderling of met de rest van de structuur, en het risico dat hierdoor ontstaat voor de bewoners.
De in rubriek 21 te beoordelen elementen worden grafisch weergegeven in bijlage 5 van het MB.
Quotering van concrete toepassingsgevallen
Voor de quotering van een gebrek binnen categorie I, II of III zijn volgende richtlijnen in acht te nemen. Hierbij wordt de stabiliteit van het gebouw altijd in zijn geheel bekeken.
Een niet-limitatieve opsomming van concrete toepassingsgevallen is opgenomen in bijlage 6 van het MB.
Quotering categorie I
Het gebrek behoort tot categorie I als aan al de volgende voorwaarden is voldaan:
1° het heeft een duidelijke impact zoals zichtbare barsten, ontbrekende stenen of aangetaste balken;
2° het doet zich voor op een beperkt deel van een buitenmuur of gemeenschappelijke muur, zonder invloed buiten deze zone;
3° als niets ondernomen wordt, kan het gebrek evolueren naar een gebrek van categorie II.
Z_021_I_01: quotering rubriek 21 in categorie I: barsten zichtbaar in het gevelmetselwerk en de dorpel boven de segmentboog.
Opmerking: een aantal barsten boven een gevelopening met metselwerkboog wijzen erop dat de metselwerkboog wat verzakt is; de barst in de dorpel van het bovenliggend raam toont dat de zakking voldoende is om te quoteren onder categorie I; er is hier een duidelijk risico is dat de situatie verslechtert.
Z_021_I_02: quotering rubriek 21 in categorie I aantasting houten balk boven raam
Opmerking 1: het totaalbeeld kan wat zorgwekkend lijken, maar enkel de aantasting door vocht en schimmel van de houten balk boven het raam vereist een quotatie onder categorie I; de rest van de gevel vertoont geen stabiliteitsproblemen.
Opmerking 2: de andere schade – de cementering die van het metselwerk valt – kan enkel genoteerd worden als bijkomende opmerking; dit tast immers in het geheel de stabiliteit niet aan.
Opmerking 3: een cementering wordt doorgaans aangebracht om vochtdoorslag doorheen de gevel te vermijden; het is dus nodig de binnenzijde van de muur na te kijken op tekenen van vochtschade.
Z_021_I_03: quotering rubriek 21 in categorie I: diagonale barst boven voordeur in straatgevel
Opmerking: ondanks herstelling blijft de barst duidelijk aanwezig; het gebrek doet zich zeer lokaal voor en wordt in categorie I gequoteerd.
Z_021_I_04: quotering rubriek 21 in categorie I: strek boven raam komt los
Opmerking 1: ook deze voorgevel ziet er verkommerd uit, maar ook hier is enkel de loskomende streklaag boven het raam de reden voor een quotatie onder categorie I.
Opmerking 2: het feit dat de gevelpleister boven het andere raam loskomt – waarna mogelijk ook die streklaag zal lijden onder het vocht – wordt wel als bijkomende opmerking vermeld; ook de metalen haakjes en bevestigingen in de gevel worden vermeld.
Z_021_I_05: quotering rubriek 21 in categorie I: loszittende stenen en voegwerk
Opmerking: een aantal stenen en een deel van het voegwerk worden naar buiten geduwd en komen los te zitten of vallen eruit; dit is een klein gebrek en wordt onder categorie I gequoteerd; indien vallende stukken een risico vormen voor de veilige toegankelijkheid van de woning, kan zo nodig onder rubriek 232 gequoteerd worden.
Quotering categorie II
Het gebrek behoort tot categorie II als aan al de volgende voorwaarden is voldaan:
1° het heeft een duidelijke impact op een belangrijk deel van de buitenmuur of gemeenschappelijke muur;
2° er is risico op fysiek letsel.
Invloed op aansluitende delen van de structuur van het gebouw is mogelijk.
Z_021_II_01: quotering rubriek 21 in categorie II: diverse barsten en verzakkingen over de ganse voorgevel
Opmerking: de voorgevel vertoont heel wat barsten op diverse plaatsen; een deel van de boog boven een raam is verschoven; het geheel van gebreken in deze gevel maakt een quotatie onder categorie II noodzakelijk.
voorbeeld Z_021_II_02: quotering rubriek 21 in categorie II: streklaag ontbreekt en verzakt, openingen gestut
Opmerking: in deze voorgevel is voorlopig stutwerk geplaatst omdat een streklaag ontbreekt en een andere is verzakt; zonder de stutten kan een deel van het gevelmetselwerk begeven, zodat dit als ernstig gebrek onder categorie II wordt gequoteerd.
Quotering categorie III
Het gebrek behoort tot categorie III als aan al de volgende voorwaarden is voldaan:
1° het heeft een duidelijke impact op een belangrijk deel van de buitenmuren en gemeenschappelijke muren of een nadelige invloed op aansluitende structurele elementen zoals daken of vloeren;
2° een beperkte bijkomende belasting kan leiden tot het begeven van de muur.
Instortingsgevaar is een ernstig veiligheidsrisico en/of een mensonwaardige situatie.
Z_021_III_01: quotering rubriek 21 in categorie III: diverse ernstige gebreken aan een zijgevel
Opmerking: de streklaag en enkele lagen gevelmetselwerk boven het raam zijn al omlaag gevallen, terwijl de rest van de gevel over het ganse vlak barsten en verzakkingen vertoont; ook de samenhang met de langsgevel is aangetast; het veiligheidsrisico is dermate groot dat een quotatie onder categorie III nodig is.
Z_021_III_02: quotering rubriek 21 in categorie III: sterk uitbuikende voorgevel.
Opmerking 1: het metselwerk van deze woning is tot ca. 20 cm uitgebuikt, waardoor een bijzonder ernstig veiligheidsrisico ontstaat; quotatie onder categorie III is logisch.
Opmerking 2: het risico dat hierdoor ontstaat voor voorbijgangers heeft ertoe geleid dat een veiligheidsperimeter werd ingesteld met dranghekken.
Z_021_III_03: quotering rubriek 21 in categorie III: terrassen met ernstig betonrot
Opmerking: betonrot heeft dit terras zodanig aangetast dat de stabiliteit geheel ondermijnd is, zodat quotatie onder categorie III nodig is; zowel op als onder het terras ontstaat immers een ernstig veiligheidsrisico.
Bijkomende opmerking – geen quotering
Een bijkomende opmerking is geen gebrek maar een vaststelling van een opvallende situatie van (een deel van) de buitenmuur of gemeenschappelijke muur, die storend of hinderlijk kan zijn, maar die geen risico voor de stabiliteit inhoudt.
Z_021_O_01: rubriek 21, geen quotering maar bijkomende opmerking: loskomende cementering op deel achtergevel
Opmerking 1: hoewel deze gevel er zeer gehavend uitziet, doet zich hier geen enkel stabiliteitsprobleem voor: het metselwerk is structureel perfect in orde, inclusief de streklaag boven de opening; er wordt niet gequoteerd, maar de bijkomende opmerking dat de cementering loskomt wordt wel gemaakt.
Opmerking 2: een cementering kan erop wijzen dat de gevel op zich onvoldoende waterdicht is; extra aandacht voor vochtproblematiek aan de binnenzijde is dus noodzakelijk.
Opmerking 3: indien een gevaar bestaat dat het loskomen van grotere stukken de toegankelijkheid hindert, kan gequoteerd worden onder rubriek 232.
Z_021_O_02: rubriek 21, geen quotering maar bijkomende opmerking: onvolledig metselwerk aan één zijde van de deur
Opmerking 1: in deze achtergevel werd een nieuwe latei boven een opening geplaatst; de muur is duidelijk nog niet afgewerkt, en onderaan ontbreken een aantal stenen; hoewel het metselwerk onvolledig is, ontstaat hier hoegenaamd geen stabiliteitsprobleem, want een volle muur blijft voldoende sterkte hebben; een opmerking volstaat, waarbij ook op de werfsituatie gewezen wordt.
Opmerking 2: het tijdelijk raam vergt een quotering onder rubriek 121.
Z_021_O_03: rubriek 21, geen quotering maar bijkomende opmerking: barst in zijgevel
Opmerking: ter hoogte van een knik in de gevel bevindt zich een verticale barst; het gebouwdeel links scheurt zich af van het gebouwdeel rechts; een uitzettingsvoeg ontbreekt zodat de werking van beide geveldelen (uitzetting horizontaal, zetting verticaal, …?) anders is, maar dit vormt louter een visueel probleem; de barst wordt als bijkomende opmerking genoteerd, maar er wordt niet gequoteerd.
Z_021_O_04: rubriek 21, geen quotering maar bijkomende opmerking: voorgevel gestut
Opmerking: deze gevel werd professioneel geschoord door permanente onderstuttingswerken en dit krijgt geen quotatie; bij een voorlopige onderstutting of schoring zal dit resulteren in een quotatie in het technisch verslag.
Z_021_O_05: rubriek 21, geen quotering maar bijkomende opmerking: barst tussen twee gebouwen
Opmerking: deze vrij brede barst vormt geen gevaar voor de stabiliteit; een verschillende belasting of een ander type fundering kan leiden tot een verschil in zetting, waardoor een verticale barst tussen beide gebouwen ontstaat; tenzij binnen een gelijkaardige barst te zien is, wordt dit schadebeeld enkel als bijkomende opmerking genoteerd.
Regelgevende tekst
Artikel 13 van het MB.
Bijlagen 5 en 6 van het MB.