251: de woning bezit niet de vereiste dakisolatie / de aanwezigheid ervan kan niet aangetoond worden

Toepassing van de rubriek

De woningcontroleur vinkt rubriek 251 aan wanneer de woning niet de vereiste dakisolatie bezit, of wanneer de aanwezigheid ervan niet kan worden aangetoond.

Technische omkadering

In niet-geïsoleerde woningen gaat de meeste warmte verloren via de daken. Warmte stijgt en probeert te ontsnappen via de daken, die in een woning verhoudingsgewijs een groot verliesoppervlak vormen. Het aanbrengen van dakisolatie is dus belangrijk en geeft onmiddellijk een voelbare verbetering van het wooncomfort.

Voor de isolatie van daken komen heel wat materialen in aanmerking. Bovendien zijn er ook verschillende manieren om dakisolatie aan te brengen, waarbij uiteraard vorm en helling van het dak een grote rol spelen.

Dakisolatie: het materiaal

Voor de isolatie van daken staat een breed gamma aan materialen ter beschikking. Naast de thermische prestaties zijn ook andere parameters belangrijk bij de keuze van het materiaal: drukweerstand, brandeigenschappen, vochtgedrag, vorm, enzoverder.

In de context van de minimale woningkwaliteit is vooral de warmteweerstand (R-waarde) van het aangebrachte isolatiemateriaal belangrijk. De warmteweerstand van een isolatiemateriaal hangt af van de warmtegeleidingscoëfficiënt (lambda-waarde) van het materiaal en de dikte ervan. Algemeen wordt aanvaard dat een isolatiemateriaal een lambda-waarde heeft die tussen 0.10 W/m²K (weinig isolerende materialen, zoals bijvoorbeeld cellenbeton of houtwolcementplaat) en 0.022 W/m²K (sterk isolerende materialen, zoals bijvoorbeeld polyisocyanuraat (PIR)) ligt. Hoe hoger de lambda-waarde, hoe dikker een materiaal moet toegepast worden om tot eenzelfde warmteweerstand te komen.

De warmteweerstand R van een (isolatie)materiaal wordt berekend als de dikte van dat materiaal in meter, gedeeld door de warmtegeleidingscoëfficiënt (lambda of λ) ervan in W/mK. Enkele voorbeelden van deze formule R = d/λ om tot de minimaal vereiste warmteweerstand te komen:

7,5 cm schuimbeton op een plat dak: 0,075m / 0,10 W/mK = 0,75 m²K/W;
3 cm vlaswol tussen de balken van een zoldervloer: 0,03m / 0,04 W/mK = 0,75 m²K/W;
2 cm polyurethaan tussen de kepers van een hellend dak: 0,02 / 0,024 = 0,83 m²K/W.

Vaak wordt in plaats van de warmteweerstand R van een isolatielaag met een bepaalde dikte ook de warmtedoorgangscoëfficiënt U ervan vermeld. Vermits deze waarden mekaars omgekeerde zijn (de R-waarde geeft aan hoeveel warmte wordt tegengehouden door het materiaal, de U-waarde hoeveel warmte er doorheen het materiaal gaat) is de omrekening ook eenvoudig: R = 1 / U. Een isolatielaag met een R-waarde van 0,75 m²K/W heeft dus een U-waarde van (U = 1 / R) van 1,33 W/m²K.

Dakisolatie: de plaatsing

Hoe een dakisolatiemateriaal geplaatst wordt, hangt vooral van het type dak af. De vereisten waaraan het materiaal dient te voldoen zijn anders voor een plat dak, voor een hellend dak en voor een zoldervloer. Bovendien zijn voor elk van deze types dak nog eens verschillende plaatsingswijzen mogelijk. Een plat dak kan bijvoorbeeld een koud dak, een warm dak, een omkeerdak of een compactdak zijn. Een hellend dak kan aan de binnenzijde geïsoleerd worden, tussen de kepers of spanten, maar kan ook aan de buitenzijde van de kapconstructie geïsoleerd zijn (sarkingdak).

Eén iets is echter in alle gevallen noodzakelijk: om goed te functioneren is het belangrijk dat een isolatiemateriaal zowel aan de binnen- als aan de buitenzijde beschermd is tegen klimaatinvloeden. Aan de buitenzijde zit er daarom een laag die ervoor zorgt dat wind en neerslag niet bij of tussen de isolatielaag geraken, zoals een onderdak of een dakafdichtingsbaan (om deze reden is een omkeerdak, waarbij vochtbestendige dakisolatieplaten bovenop de dakafdichting worden geplaatst, minder energie-efficiënt). Aan de binnenzijde zit er een laag die ervoor zorgt dat binnenlucht en luchtvochtigheid niet in of doorheen de isolatielaag kunnen geraken, zoals een luchtdichte damprem of dampscherm.

Een rechtstreeks gevolg hiervan voor de woningcontroleur is dat een goed geplaatste isolatielaag niet zichtbaar is en dus onmogelijk visueel vast te stellen is zonder destructief onderzoek. Zie hiervoor verder.

Te beoordelen onderdelen

Alle daken van de woning worden beoordeeld, ongeacht hun locatie, aard of grootte. In principe vormt het dak de bovenste begrenzing van de woning en vormt het dak de grens tussen binnen en buiten, wat de reden is dat minimale dakisolatie noodzakelijk is om een minimaal comfort te garanderen.

De woningcontroleur beoordeelt de bovenste schildelen van de woning die de grens vormen met de buitenomgeving (of met een aangrenzende onverwarmde ruimte), die de volgende vormen kunnen aannemen:

een plat dak waarbij de schildelen van het dak plat zijn en minder dan 5° hellen;
een hellend dak waarbij de schildelen van het dak niet plat zijn en meer dan 5° hellen of gebogen zijn;
een geïsoleerde zoldervloer.

Wanneer een zolderruimte onder een dak hoogstens als berging gebruikt wordt, dan is het best dat niet het dak, maar de zoldervloer geïsoleerd wordt; de zolderruimte is dan enkel via een (best geïsoleerd) zolderluik of een gelijkaardige toegang bereikbaar.

Alle types zelfstandige woningen worden beschouwd, zowel eengezinswoningen als appartementen. Bij appartementen wordt geen onderscheid gemaakt tussen deze die direct onder een dak gelegen zijn en deze waarboven zich een ander appartement bevindt. Het ontbreken van de vereiste dakisolatie in een appartementsgebouw kan dus ook leiden tot quotering van een gebrek onder deze rubriek voor een appartement dat niet onder het dak gelegen is (tenzij dit appartement over een EPC beschikt met een energiescore die lager is dan de grenswaarde). Zie hiervoor verder onder werkwijze van de woningcontroleur.

De woningcontroleur beoordeelt niet de totale warmteweerstand van het volledige dakpakket, maar enkel de warmteweerstand van de isolatielaag of -lagen. Een dak beschikt over de vereiste minimale dakisolatie wanneer de in het dak aanwezige isolatielaag een warmteweerstand heeft die minstens 0,75 m²K/W bedraagt (R > 0,75 m²K/W).

Werkwijze van de woningcontroleur

De woningcontroleur beoordeelt de aanwezigheid van de vereiste dakisolatie in eerste instantie via het energieprestatiecertificaat (EPC), indien dit beschikbaar is. Indien geen energieprestatiecertificaat beschikbaar is, gebeurt deze beoordeling visueel.

Visuele vaststelling van de aanwezigheid van de vereiste dakisolatie

Wanneer geen EPC voor de woning beschikbaar is, zal de woningcontroleur daadwerkelijk visueel de aanwezigheid van de minimaal vereiste dakisolatie trachten vast te stellen. Hij dient dus enerzijds de dakisolatie te zien en anderzijds de dikte ervan te kunnen bepalen. Voor de visuele vaststelling wordt abstractie gemaakt van de aard van het materiaal en wordt een dikte van minstens 3 cm als voldoende aanvaard.

Opmerking: zoals hoger vermeld is het geen goede zaak dat dakisolatie zichtbaar is. Opdat dakisolatie goed haar functie kan vervullen, is het immers belangrijk dat ze luchtdicht wordt ingebouwd en zal ze dus aan het zicht onttrokken zijn, minstens door een luchtdichte folie.

De woningcontroleur voert geen destructief onderzoek uit om de aanwezigheid en dikte vast te stellen. Het staat de eigenaar evenwel vrij om de dakisolatie gedeeltelijk vrij te maken en op die manier aan te tonen dat aan de energetische prestatie op het vlak van dakisolatie voldaan is. Het voorleggen van facturen of een verslag van een deskundige om aan te tonen dat een dak over de vereiste dakisolatie beschikt volstaat enkel als dit gepaard gaat met het voorleggen van detailfoto’s die de aanwezigheid van het isolatiemateriaal en de dikte ervan bevestigen.

Het is duidelijk dat het aantonen van de aanwezigheid van de vereiste dakisolatie veel minder omslachtig is via het voorleggen van een energieprestatiecertificaat.

Vaststelling van de aanwezigheid van de vereiste dakisolatie via het EPC

Een energieprestatiecertificaat (EPC) van een woning is een document dat aantoont hoe energiezuinig de woning is, rekening houdend met de gebouwschil en de installaties. Vermits het dak onderdeel vormt van de gebouwschil, zijn ook steeds gegevens over het dak af te lezen uit het EPC. De manier waarop de informatie over de dakisolatie is weergegeven in een EPC, kan verschillen, o.a. omdat lay-out en inhoud in de loop der jaren geëvolueerd is.

In alle geval is het sinds 1 januari 2009 zowel bij verkoop als verhuur van een woning verplicht dat voor de betrokken woning een energieprestatiecertificaat (EPC) wordt opgemaakt. Voor zeer veel woningen is zo’n EPC dus beschikbaar. Een EPC is 10 jaar geldig.

Ingeval van nieuwbouw of een ingrijpende energetische renovatie is er een EPC-bouw beschikbaar. Ook zo’n EPC is 10 jaar geldig en vermeldt dezelfde gegevens als een gewoon EPC.

Ongeacht of het EPC fysiek door de eigenaar of de huurder werd voorgelegd, maakt de woningcontroleur voor het vaststellen van de aanwezigheid van de vereiste dakisolatie gebruik van een webservice via het Vlaams Loket Woningkwaliteit (VLOK).

Via deze toepassing worden volgende gegevens opgehaald aan de hand van het adres van de woning of de gebouweenheid-identificatie:

het primaire energieverbruik per vierkante meter per jaar in kWh/m²;
de bouwvorm: open / halfopen / gesloten;
het gebouwtype: eengezinswoning / appartement;
van elk voorkomend type dak:
de aard: hellend, plat of plafond;
de oppervlakte in m²;
de isolatiewaarde U van de isolatielaag in W/m²K

Uit deze gegevens worden de voor deze rubriek relevante gegevens afgeleid, met name:

de energiescore in kWh/m² (dit is het primaire energieverbruik);
het type woning, afgeleid uit de bouwvorm en het gebouwtype; dit bepaalt immers welke grenswaarde (zie onder mogelijke gebreken) gehanteerd wordt:
- een woning in open bebouwing (vrijstaand);
- een woning in halfopen bebouwing (tweewoonst);
- een woning in gesloten bebouwing (rijwoning);
- een appartement (een zelfstandige woning in een gebouw met minstens een andere woning of een eenheid zonder woonfunctie, waarbij de eenheden een gemeenschappelijke voorziening of een gemeenschappelijk dak hebben);
de oppervlakte van elk aanwezig dakvlak;
de warmteweerstand R van de isolatielaag in elk aanwezig dakvlak wordt uit de isolatiewaarde U afgeleid (R=1/U).

Uit het EPC en na verwerking van de gegevens door de webapplicatie zal blijken of de warmteweerstand R van de isolatielaag in elk aanwezig dakvlak in de woning voldoet aan de minimale vereiste of niet.

Werkwijze voor eengezinswoningen

Als de te onderzoeken woning een eengezinswoning is (in open, halfopen of gesloten bebouwing), wordt eerst via VLOK het EPC opgevraagd. Als de energiescore op het EPC lager ligt dan de grenswaarde (zie hoger), dan kan niet gequoteerd worden, zelfs al staat op het EPC vermeld dat er geen of onvoldoende dakisolatie aanwezig is of als er bij het onderzoek ter plaatse duidelijk zichtbaar geen of onvoldoende dakisolatie aanwezig is. Als het EPC vermeldt dat er voldoende dakisolatie aanwezig is (R-waarde dakisolatie > 0,75 m²K/W), dan is uiteraard voldaan aan de dakisolatievereiste (ook al is de energiescore lager dan de grenswaarde).

Als er geen geldig EPC beschikbaar is, of als het EPC een energiescore vermeldt die niet lager is dan de grenswaarde of als uit het EPC blijkt dat dakisolatie ontbreekt of in onvoldoende dikte aanwezig is, kijkt de woningcontroleur ter plekke in de woning na of de vereiste dakisolatie aanwezig is in alle dakvlakken en/of in de zoldervloer, waarbij het de eigenaar vrij staat de dakisolatie gedeeltelijk vrij te maken.

Samengevat zijn er dus drie manieren waarop de aanwezigheid van dakisolatie in een eengezinswoning aangetoond kan worden:

op een geldig EPC staat vermeld dat alle dakvlakken en/of de zoldervloer over de vereiste dakisolatie beschikken;
de woningcontroleur stelt ter plekke vast dat de vereiste dakisolatie in alle dakvlakken en/of de zoldervloer van de woning aanwezig is (al dan niet nadat de eigenaar de dakvlakken gedeeltelijk vrijmaakte);
de eigenaar legt een deskundig verslag voor, vergezeld van duidelijke foto’s die aantonen dat de woning over de vereiste dakisolatie beschikt.

Werkwijze voor appartementen

Bij appartementen is de werkwijze in eerste instantie dezelfde, want de beoordeling van de dakisolatie gebeurt – in eerste instantie – op het niveau van de individuele woning, en dus op de hierboven beschreven wijze.

Heel wat appartementen hebben echter geen eigen dak, zodat voor zulk appartement in eerste instantie enkel via het EPC, meer bepaald via de energiescore die daarop is vermeld, voldaan kan worden aan de vereiste van deze rubriek.

Als er voor zulk appartement geen geldig EPC beschikbaar is, of de energiescore op het EPC is niet lager dan de grenswaarde, dan zal de woningcontroleur – in tweede instantie – beoordelen of het gebouw aan de dakisolatievereiste voldoet. De aanwezigheid van isolatie in het dak van het gebouw kan op dezelfde drie manieren worden aangetoond als bij eengezinswoningen:

via een geldig EPC:

het EPC gemeenschappelijke delen, waarop doorgaans alle daken van het gebouw vermeld staan; als uit dat EPC blijkt dat de vereiste dakisolatie in alle daken aanwezig is, dan voldoet het onderzochte appartement aan de dakisolatievereiste; als in hetzelfde gebouw meerdere appartementen onderzocht worden, kan hetzelfde EPC nuttig zijn voor alle appartementen waarvoor geen geldig EPC bestaat of waarvan de energiescore niet voldoet;
het EPC van de dakappartementen in het gebouw, waaruit kan geconcludeerd worden dat alle daken van het gebouw over de vereiste dakisolatie beschikken;

de woningcontroleur stelt ter plekke vast dat de vereiste dakisolatie in alle dakvlakken en/of de zoldervloer van het volledige gebouw aanwezig is (al dan niet nadat de eigenaar de dakvlakken gedeeltelijk vrijmaakte);
de eigenaar legt een deskundig verslag voor, vergezeld van duidelijke foto’s die aantonen dat het volledige gebouw over de vereiste dakisolatie beschikt.

Bij een opzoeking via de webservice in VLOK bestaat de mogelijkheid om meteen de nodige info van alle beschikbare EPC’s op pandniveau op te vragen, ook deze van de gemeenschappelijke delen.

Bijzondere gevallen:

het EPC-bouw:

Na nieuwbouw of grondige renovatie van een woning wordt een EPB-aangifte opgemaakt om aan te tonen dat aan de op het moment van de vergunning geldende EPB-eisen (eisen met betrekking tot EnergiePrestatie en Binnenklimaat) werd voldaan. Na het indienen van de EPB-aangifte wordt een EPC-bouw afgeleverd, dat ook zal ingeladen worden in VLOK. Zo’n EPC is beknopter dan een gewoon EPC: de energiescore of het label van de woning is erop vermeld en er wordt aangegeven of de constructiedelen, waaronder het dak, aan de door de EPB-wetgeving vereiste minimale R-waarde voldoen. Zowel de energiescore (of -label) als de warmteweerstand van de dakisolatie zullen dan automatisch aan de vereisten van de dakisolatienorm voldoen.

nieuwbouw SVK:

Als voor een nieuwbouwwoning die door een Sociaal VerhuurKantoor in huur genomen wordt, nog geen EPC-bouw voorhanden is, dan kan op basis van de voorlopige EPB-aangifte of de EPB-startverklaring aanvaard worden dat aan de dakisolatienorm voldaan is, op voorwaarde dat de woning verder conform is. Een kopie van de voorlopige aangifte of startverklaring wordt door de eigenaar aangeleverd en als bewijs aan het dossier toegevoegd.

R-waarde dakisolatie op vervallen EPC:

Een EPC dat ouder is dan 10 jaar op datum van het conformiteitsonderzoek is niet meer geldig. De reden daarvoor is dat de berekening van de energiescore in de loop der jaren strenger is geworden. Als een woning niet over een geldig EPC beschikt, maar er is een vervallen EPC dat vermeldt dat de isolatiewaarde van de dakisolatie groter is dan of gelijk aan 0,75 m²K/W, dan kan dit vervallen EPC als bewijs dienen dat aan de dakisolatienorm is voldaan, mits duidelijk is dat de dakoppervlakte op het EPC overeenstemt met de werkelijke dakoppervlakte van de woning. Omdat vervallen EPC’s niet opgehaald worden via de webservice in VLOK, zal de woningcontroleur als bewijs een kopie van het vervallen EPC aan het dossier in VLOK toevoegen.

Beslissingsboom aanwezigheid dakisolatie

Via onderstaande beslissingsboom kan afgeleid worden of en hoe er gequoteerd wordt.

Mogelijke gebreken

Het enige gebrek dat binnen deze rubriek kan worden vastgesteld is dat de warmteweerstand R van de isolatielaag in een of meerdere daken of een zoldervloer van de woning, kleiner is dan 0,75 m²K/W. Daken kleiner dan 2 m² worden buiten beschouwing gelaten.

Indien via de energiescore op het EPC van de betrokken woning kan aangetoond worden dat de woning voldoende geïsoleerd is zonder de minimaal vereiste dakisolatie, kan deze rubriek niet worden aangevinkt.

Een energiescore is voldoende laag indien ze lager is dan deze grenswaarden:

600 kWh/m² voor een woning in open bebouwing;
550 kWh/m² voor een woning in halfopen bebouwing;
450 kWh/m² voor een woning in gesloten bebouwing;
400 kWh/m² voor een appartement (een zelfstandige woning in een gebouw met minstens een andere woning of een eenheid zonder woonfunctie, waarbij de eenheden een gemeenschappelijke voorziening of een gemeenschappelijk dak hebben).

Voor het beoordelen van de energiescore houdt de woningcontroleur rekening de volgende types van bebouwing:

een open bebouwing als geen enkele zijgevel samenvalt met de perceelsgrens;
een halfopen bebouwing als één zijgevel geheel of gedeeltelijk samenvalt met de perceelsgrens, ook al staat er op het aanpalend perceel geen gebouw;
een gesloten bebouwing als beide zijgevels geheel of gedeeltelijk samenvallen met de perceelsgrens, ook al staat er op de aanpalende percelen geen gebouw;
een appartement als het gaat om een zelfstandige woning in een gebouw met minstens een andere woning of een eenheid zonder woonfunctie, waarbij de eenheden een gemeenschappelijke voorziening of een gemeenschappelijk dak hebben.

Quotering van concrete toepassingsgevallen

Een niet limitatieve lijst van concrete toepassingsgevallen is opgenomen in bijlage 74 van het MB.

Quotering categorie I

Het gebrek behoort tot categorie I als het zich voordoet over een oppervlakte van maximaal 16 m² dakoppervlak.

Dan is dit een licht gebrek en wordt er gequoteerd onder categorie I.

Z_251_I_01: quotering rubriek 251 in categorie I: De woning bezit niet de vereiste dakisolatie (< 16 m²)

Opmerking: .

Quotering categorie II

Het gebrek behoort tot categorie II als het zich voordoet over een oppervlakte van meer dan 16 m² dakoppervlak.

Dan is dit een ernstig gebrek en wordt er gequoteerd onder categorie II.

Z_251_II_01: de woning bezit niet de vereiste dakisolatie (>16 m²)

Opmerking: er is geen EPC aanwezig; dakisolatie ontbreekt over een groot deel van het dakvlak en wat geplaatst werd kan onmogelijk voldoen (de dikte is kleiner dan 3 cm); dit alles leidt tot een quotering onder categorie II.

Bijkomende opmerking – geen quotering

Als er voor een huurwoning geen geldig EPC beschikbaar blijkt te zijn, maakt de woningcontroleur hierover een bijkomende opmerking in het technisch verslag. Het is immers verplicht dat een woning bij verhuur (net zoals bij verkoop) over een energieprestatiecertificaat beschikt.

Als er manifeste fouten zouden staan in het EPC van de onderzochte woning (foute adresgegevens, duidelijk foutieve waarden, …), kan dit gemeld worden bij het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA). Op de website van het VEKA staat hiervoor een klachtenformulier.

Regelgeving

Artikel 92 van het MB.

Bijlage 74 van het MB.