3. BESLUIT OVER DE BEZETTINGSNORM

Objectieve vaststelling van de bezettingsnorm

De berekening van de totale nettovloeroppervlakte van de woning en de telling van het aantal woonlokalen in de woning geven elk een getal, dat het mogelijk aantal bewoners aangeeft. Met elk van beide cijfers wordt in bovenstaande tabel gekeken hoeveel bewoners de nettovloeropppervlakte en het aantal woonlokalen toelaten.

Van de twee bekomen waarden uit deze tabel, wordt het kleinste bewonersaantal genomen als objectieve bezettingsnorm voor de woning.

Bezettingsnorm van de woning

Het besluit over de bezettingsnorm bepaalt hoeveel personen permanent (dit wil zeggen dat ze er effectief en gewoonlijk wonen) een woning kunnen bewonen. Het gaat dus om de capaciteit van een woning – zowel in netto-vloeroppervlakte als in aantal lokalen – om een bepaald aantal personen in veilige, gezonde en comfortabele omstandigheden effectief en gewoonlijk te laten wonen.

De bezettingsnorm (een bepaald aantal bewoners) van de woning is een eigenschap van de woning en wordt op een objectieve manier, via de tabel, vastgesteld.

Indien deze grens overschreden wordt en meer personen effectief en gewoonlijk de woning bewonen, dan komt de bewoonbaarheid onder druk te staan. Dit betekent niet noodzakelijk dat de woning overbewoond is. Zie hiervoor verder onder de hoofding overbewoning, wat een subjectief gegeven is.

Voorbeelden van berekening en bepaling van de bezettingsnorm

Ter verduidelijking volgen enkele voorbeelden van berekening:

Voorbeeld 1: een bepaalde woning bestaat uit 3 woonlokalen (keuken, leefkamer en/of slaapkamer(s) met een netto-vloeroppervlakte van 52 m². De netto-vloeroppervlakte van de woning laat bewoning voor maximaal 4 personen toe, het aantal woonlokalen volstaat voor 3 personen. De kleinste waarde is 3, dus deze woning mag maximaal bewoond worden door 3 personen.

Voorbeeld 2: een andere woning bestaat uit 4 woonlokalen (keuken, leefkamer en/of slaapkamer(s) en heeft een netto-vloeroppervlakte van 58 m². De netto-vloeroppervlakte van de woning is voldoende voor maximaal 4 personen, het aantal woonlokalen voor 5 personen. Hier is de kleinste waarde 4, dus deze woning mag maximaal bewoond worden door 4 personen.

Voorbeeld 3: een derde woning bestaat uit 4 woonlokalen (leefkamer met open keuken en 2 slaapkamers). De leefkamer met de geïntegreerde kookruimte wordt gerekend als 2 woonlokalen. De totale netto-vloeroppervlakte van de woonlokalen is 55 m². Qua aantal woonlokalen is de woning voldoende voor 5 personen, qua netto-vloeroppervlakte voor 4 personen. De woning kan dus bewoond worden door 4 personen (de kleinste van de twee waarden).

Overbewoning

Van overbewoning is sprake wanneer de aanwezigheid van een te groot aantal personen in de woning rechtstreeks aanleiding geeft tot een veiligheids- of gezondheidsrisico, of wanneer dit leidt tot mensonwaardige omstandigheden.

Het is belangrijk vast te stellen dat overbewoning geen eigenschap van de woning is, en als dusdanig ook niet als een gebrek kan worden aangevinkt op het technisch verslag. De oorzaak van overbewoning ligt immers niet bij het louter overschrijden van de bezettingsnorm. Het is niet omdat er meer personen in een woning wonen dan het aantal dat uit de bezettingsnorm volgt, dat er de facto een overbewoning is. Het is immers mogelijk dat er tweemaal zoveel personen een woning bewonen dan wat de bezettingsnorm toelaat, zonder dat er zich een veiligheids- of gezondheidsrisico voordoet en zonder dat de omstandigheden mensonwaardig zijn. De vaststelling van overbewoning is dus een subjectieve vaststelling.

De woningcontroleur vergelijkt het aantal personen dat permanent, dit wil zeggen effectief en gewoonlijk, in de woning verblijft, met het aantal personen vermeld in het besluit over de bezettingsnorm in deel D van het technisch verslag. Als een overtal aan bewoners direct aanleiding is tot een veiligheids- of gezondheidsrisico, of als dit overtal in die bepaalde woning leidt tot mensonwaardige omstandigheden, maakt de woningcontroleur hiervan melding in een omstandig verslag, met vermelding van het aantal personen dat op het adres ingeschreven is, hoeveel personen daar werkelijk verblijven en voor welke duur. De woningcontroleur beschrijft in detail de veiligheids- of gezondheidsrisico’s of de mensonwaardige omstandigheden die het gevolg zijn van de overschrijding van de bezettingsnorm.

Hieronder volgen enkele voorbeelden van vaststellingen, zoals die in een omstandig verslag verwoord kunnen worden:

Veiligheidsaspecten

Door het overtal aan bewoners komt de veiligheid van de bewoners in het gedrang, daar er ontegensprekelijk problemen zijn bij noodsituaties zoals ontruiming en evacuatie bij brand (bv door het leggen van bijkomende matrassen).
Door het overtal aan bewoners komt de veiligheid van de bewoners in het gedrang door het gebruik van ruimtes die niet voor bewoning bestemd zijn, zoals bv zolder zonder aangepaste draagvloer of draagconstructie.
…

Gezondheidsaspecten

Het overtal aan bewoners heeft ontegensprekelijk een nefaste impact op de leefomgeving / het binnenklimaat en bijgevolg op de gezondheid van de bewoners.
Het overtal aan bewoners leidt o.a. tot een vochtig binnenklimaat – met schimmels als gevolg – wat kan leiden tot aandoeningen als concentratiestoornissen, chronische verkoudheid, chronische vermoeidheid, slechte slaap, irritatie van ogen, mond en huid en tot (ernstige) ziektes als astma, allergieën, luchtwegaandoeningen, …
Het overtal aan bewoners kan besmettelijke ziektes sneller verspreiden zoals tuberculose, meningitis, …
Het overtal aan bewoners kan leiden tot neurologische klachten / stoornissen zoals duizeligheid, leer- en geheugenstoornissen, gemoedsstoornissen, …
…

Psychosociale gevolgen

Een psychosociale factor als bewoningsdichtheid (te veel bewoners in een te krappe ruimte) kan stress induceren wat onmiskenbaar een invloed heeft op de fysieke gezondheid van de bewoners.
…

Regelgeving

De regelgevende tekst in deze rubriek verwijst naar artikel 97 van het MB.