3.5.1 Werkwijze procedure art 135 Nieuwe Gemeentewet

Stap 1: Start - melding van acuut gevaar

Iedereen kan naar de burgemeester stappen om een gevaarlijke situatie te signaleren. De melding van een acuut veiligheids- en gezondheidsprobleem kan dan ook uit verschillende hoeken komen:

  • particulieren: bewoner, familielid, passant, omwonende, politicus, …

  • lokale diensten: politie (recherche of wijkagent), brandweer, OCMW, woningcontroleur van de gemeente, dienst ruimtelijke ordening, milieudienst, woonwinkel, huurdersbond, medisch milieukundige,…

  • Wonen-Vlaanderen na een onderzoek in het kader van de administratieve of strafrechtelijke procedure omschreven in de Vlaamse Codex Wonen;

De burgemeester kan uiteraard ook op eigen initiatief optreden.

U kunt het model meldingsfiche (Bestand DT formulier melding van acuut gevaar.docx) (zie https://www.wonenvlaanderen.be/modeldocumenten-en-brochures/modeldocumenten-woningkwaliteit-voor-lokale-besturen) gebruiken om de melding te registreren. Ook administratieve akten van de politie kunnen daarvoor dienen.

Opmerking

U neemt de gemelde indicaties van acuut gevaar voor de openbare veiligheid of gezondheid best nauwkeurig op in de meldingsfiche. Als er later een toegangsbevel nodig blijkt (om de woning te kunnen betreden zonder toestemming van de bewoner), dan moet de burgemeester kunnen aantonen dat er ernstige aanwijzingen zijn dat de openbare veiligheid of gezondheid in gevaar is.

Stap 2: Acuut gevaar ter plaatse vaststellen

Hoewel het snel moet gaan, is het toch noodzakelijk dat een ‘deskundige’ minstens een geschreven verslag opstelt van de vaststellingen ter plaatse. Daarbij gelden geen specifieke vormvereisten.

Als het signaal van de gevaarlijke situatie komt van een expert na diens onderzoek ter plaatse, dan kan een geschreven verslag over de acute risico’s van die dienst of instantie volstaan. Het kan gaan om:

  • een woningcontroleur of veiligheidsingenieur van de gemeente;

  • een wooninspecteur, adviseur woningkwaliteit of woningcontroleur van Wonen-Vlaanderen;

  • een medisch milieukundige;

  • de brandweer;

  • de milieudienst.

Een bijkomend plaatsbezoek van de burgemeester of een gemeentelijk ambtenaar is dan niet meer nodig.

In de andere gevallen moet de gemeente ervoor zorgen dat een deskundige de nodige vaststellingen doet. Dat mag ook de burgemeester zelf zijn, op voorwaarde dat hij over de nodige aantoonbare expertise beschikt.

Toegang tot de woning

De gemeente bepaalt, voor zover dat haalbaar is, de datum van onderzoek in overleg met de eigenaar en de bewoner. De onschendbaarheid van de woning moet zoveel mogelijk gewaarborgd worden. Als de eigenaar aanwezig is bij de vaststellingen ter plaatse kan de deskundige hem onmiddellijk wijzen op de problemen. Mogelijk kan hij de risico’s dan snel verhelpen.

De burgemeester is op basis van artikel 135,§2 van de Nieuwe Gemeentewet bevoegd om alle noodzakelijke maatregelen te nemen,  met mogelijk ernstige gevolgen, zoals een onbewoonbaarverklaring, een ontruimingsbevel of zelfs een bevel tot sloop. Hij neemt die maatregelen omdat de toestand dat vereist, ook al is dat tegen de wil van de eigenaar of de bewoner. Dat brengt met zich mee dat hij (of de deskundige die hij aanduidt) ook de mogelijkheid moet hebben om een woning te betreden zonder akkoord van de bewoner, zodat hij de ernst van de situatie en de draagwijdte van een bepaalde maatregel kan inschatten. Anders zou de burgemeester zijn politiebevoegdheid zonder toestemming van de bewoner of eigenaar niet kunnen uitoefenen.

Toegang tot een woning tegen de wil van de bewoner is alleen mogelijk onder de volgende voorwaarden:

  • Er zijn ernstige aanwijzingen dat de openbare veiligheid of openbare gezondheid in het gedrang is (bv. duidelijke uitwendige tekenen van verval, duidelijke klachten van buurtbewoners, …). Belangrijk daarbij zijn de indicaties van acuut gevaar, zoals beschreven in de meldingsfiche.

  • De burgemeester of deskundige heeft eerst voldoende pogingen ondernomen om met toestemming van de bewoner de woning te onderzoeken, liefst aangekondigd in een aangetekend schrijven (tenzij daar geen tijd voor was);

  • De burgemeester heeft een toegangsbevel (DT139 toegangsbevel) uitgevaardigd dat de bewoner beveelt om toegang tot de woning te verschaffen. Doorgaans krijgt de burgemeester van de gemeentelijke administratie (op voorhand of gelijktijdig met het ontwerp van toegangsbevel) een verslag met daarin de argumenten om een toegangsbevel uit te vaardigen. In het toegangsbevel vermeldt de burgemeester alle eerdere pogingen om de woning te betreden met toestemming van de bewoner.

  • De uitvoering van het onderzoek moet proportioneel en redelijk gebeuren, bijvoorbeeld:

    • overdag op een redelijk tijdstip.

    • als de gesignaleerde gevaren zich buiten de woning bevinden en er zijn geen aanwijzingen van acute risico’s binnen, is het niet redelijk de woning met een toegangsbevel te betreden.

Inhoud van het geschreven verslag

Het geschreven verslag van de vaststellingen moet nauwkeurig zijn en er moet duidelijk uit blijken:

  • dat de woning ongezond of onveilig is;

  • welke concreet vastgestelde gebreken een acuut veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden;

  • dat een onbewoonbaarheidsbesluit in verhouding staat tot de ernst van het probleem;

  • welke concrete (bewarende) maatregelen aanbevolen worden.

De beslissing van de burgemeester om een woning onbewoonbaar te verklaren mag niet steunen op onvolledige of gedeeltelijk onjuiste vaststellingen. De burgemeester moet zich baseren op precieze, concrete en bewezen feiten, die aantonen dat de woning een gevaar betekent voor de openbare veiligheid of gezondheid. Hij kan dus geen rekening houden met beweringen die niet effectief ter plaatse zijn vastgesteld.

Stap 3 – Belanghebbenden horen

In tegenstelling tot de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring van de Vlaamse Codex Wonen is de hoorplicht niet uitdrukkelijk opgenomen in artikel 135, § 2 Nieuwe Gemeentewet. De verplichting om de belanghebbenden te horen vloeit evenwel voort uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dat betekent dat de burgemeester in principe alle personen moet horen die hij met  een onbewoonbaarheidsbesluit treft. Het is niet voldoende dat hij de betrokken partijen op de hoogte brengt van het onderzoek ter plaatse. Er moet ook duidelijk blijken dat zij hun argumenten rhebben kunnen aanbrengen.

De hoorplicht houdt in dat:

  • U elke belanghebbende op de hoogte brengt van het geschreven verslag van de vaststellingen en van de gevolgen ervan, zodat hij tijdens de hoorzitting met kennis van zaken zijn grieven kan overmaken;

  • De betrokkenen de gelegenheid krijgen om op nuttige wijze voor hun belangen op te komen en om hun mening te geven over de vaststellingen in het geschreven verslag en de voorgenomen maatregelen.

De burgemeester vermeldt in zijn besluit wat hij heeft gedaan om de betrokkenen te contacteren.

Enkel bij hoogdringendheid geldt de hoorplicht niet. Het onbewoonbaarheidsbesluit moet in dat geval uitvoerig en concreet motiveren waarom de belanghebbenden niet zijn gehoord. Men kan in het verslag dan eventueel wel verwijzen naar telefonische contacten of een buurtbevraging. De burgemeester moet in dat geval het besluit onmiddellijk nemen na de vaststellingen (= dezelfde dag of ten laatste de dag erna). U bezorgt een kopie van het verslag van de vaststellingen aan de belanghebbende.

De Raad van State zal bij een eventueel beroep tot schorsing of vernietiging van het onbewoonbaarheidsbesluit nagaan of de ingeroepen hoogdringendheid gegrond was.

Opmerking

Hoewel u bij hoogdringendheid mits voldoende motivering aan de hoorplicht mag voorbijgaan, doet de burgemeester er toch goed aan altijd de belanghebbenden te horen.

Er is per definitie geen sprake van hoogdringendheid als er een te grote termijn zit tussen de vaststellingen en het uitvaardigen van het onbewoonbaarheidsbesluit.

Stap 4 - Besluit nemen

Bij acuut gevaar moet de burgemeester zijn onbewoonbaarheidsbesluit op basis van art. 135 Nieuwe gemeentewet (DT105 besluit NGW onbewoonbaarheid) zo snel mogelijk nemen. Dat neemt niet weg dat hij zijn besluit goed moet motiveren en de passende maatregelen moet opleggen. Hij vermeldt in zijn besluit ook de beroepsmogelijkheden en de opname in de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen.

Opmerking:

Conform art. 279, § 5 van het decreet over het lokaal bestuur moet de algemeen directeur de beslissingen van de burgemeester mee ondertekenen.

Acuut risico aantonen - motiveringsplicht

Als de burgemeester een onbewoonbaarheidsbesluit nodig acht ter vrijwaring van de openbare veiligheid mogen de opgelegde maatregelen niet verder gaan dan wat nodig is om de veiligheid te garanderen.

De burgemeester treedt op als orgaan van de gemeente en moet beoordelen of de openbare veiligheid en openbare gezondheid voldoende in gevaar zijn om art. 135, §2 van de Nieuwe Gemeentewet in te roepen en een onbewoonbaarheidsbesluit te nemen. Hij moet daarbij het algemeen belang afwegen tegenover het individuele belang van de bewoner of de eigenaar, rekening houdende met de beginselen van behoorlijk bestuur (motiveringsplicht, evenredigheidsbeginsel).

Het onbewoonbaarheidsbesluit valt onder het toepassingsgebied van de wet van 29 juli 1991 op de formele motiveringsplicht, wat betekent dat de beslissing een motivering in rechte en in feite moet bevatten. De burgemeester moet dan ook in zijn besluit vermelden waarop hij zijn oordeel baseert en motiveren waarom er effectief een gevaar is voor de openbare veiligheid of gezondheid.

Het onbewoonbaarheidsbesluit moet dus heel concreet de elementen omschrijven waaruit het gevaar voor de openbare gezondheid of de openbare veiligheid blijkt, bv. aan de hand van de vaststellingen uit het verslag van het onderzoek. Het moet ook aantonen dat het onbewoonbaarheidsbesluit zelf en de vastgestelde maatregelen redelijk verantwoord zijn. Als er een hoorzitting was (mondeling of schriftelijk), dan gaat de burgemeester in het besluit ook in op de daar gegeven (tegen)argumenten.

Maatregelen nemen - evenredigheidsbeginsel

De burgemeester moet onmiddellijk de nodige maatregelen nemen tegen het acute gevaar. Hij vermeldt die maatregelen in het onbewoonbaarheidsbesluit. De maatregelen kunnen zich uitstrekken tot private eigendommen en zijn dus niet beperkt tot de publieke ruimte. Als er zich een bedreiging voor de openbare veiligheid en gezondheid voordoet in een private woning, kan en moet de burgemeester daar ook de nodige maatregelen bevelen.

Bijvoorbeeld:

  • (een deel van) de woning afsluiten;

  • beveiligingswerken opleggen;

  • een bevel tot ontruiming uitvaardigen en een woonverbod opleggen;

  • concrete herstellingswerken opleggen om de acute gevaren weg te werken;

  • een bevel tot (geheel of gedeeltelijke) slopen van de woning uitvaardigen.

Opmerking

Gezien de bevoegdheid van de burgemeester om passende maatregelen te nemen bij de toepassing van artikel 135, kan hij de woning ook laten verzegelen. Het gaat dan wel om een louter bestuurlijke verzegeling en geen strafrechtelijke/gerechtelijke.

De burgemeester moet conform de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (o.a. het evenredigheidsbeginsel) zelf beoordelen welke maatregel hem het beste lijkt om het gevaar voor de openbare veiligheid aan te pakken, maar de concrete maatregelen moeten in verhouding staan tot het reële risico, ze moeten proportioneel en redelijk zijn. De burgemeester moet voor die maatregel kiezen die noodzakelijk is voor de openbare veiligheid of gezondheid en tegelijk de belangen van de eigenaar en/of bewoner het minste schaadt. Een onbewoonbaarverklaring, al dan niet met (definitieve) uithuiszetting, is een zeer drastische en ingrijpende maatregel waar men best voorzichtig mee omspringt. De opgelegde maatregelen mogen niet verder gaan dan nodig is om de openbare veiligheid en gezondheid te waarborgen. Zo kan de burgemeester geen bevel tot slopen van de woning uitvaardigen als het gevaar voor de openbare veiligheid ook met minder drastische maatregelen kan worden weggewerkt.

Ga daarom na of eventueel minder ingrijpende maatregelen een oplossing kunnen bieden voor het probleem, zoals:

  • het bevelen van herstellings- en renovatiewerken binnen een bepaalde termijn;

  • bij gebreke uitvoering van de werken door de gemeente maar op kosten van de betrokkene

  • een tijdelijke uithuiszetting gedurende deze werken;

Als de opgelegde noodzakelijke maatregelen niet zijn uitgevoerd binnen de vooropgestelde termijn kan de burgemeester ze met dwang laten uitvoeren en de kosten verhalen op diegene die in gebreke blijft.

Herhuisvesting

Als de woning moet worden ontruimd neemt de burgemeester dat op in zijn besluit.

Bij een onbewoonbaarheidsbesluit op basis van artikel 135, § 2 Nieuwe Gemeentewet rijst de vraag of de burgemeester wel of niet verplicht is een nieuwe woning aan te bieden aan de bewoners van de onbewoonbaar verklaarde woning. De Nieuwe Gemeentewet legt in principe geen verplichting op tot herhuisvesting. Maar artikel 23 van de Grondwet verplicht de burgemeester wel tot de nodige initiatieven, binnen zijn mogelijkheden, voor de herhuisvesting van de getroffen bewoners. Het betreft dus enkel een inspanningsverbintenis.

De gemeente moet dus wel het nodige doen om de bewoners te begeleiden en ondersteunen. Zo is het op zijn minst raadzaam om het OCMW in te lichten over de uitvaardiging van een onbewoonbaarheidsbesluit waarbij de bewoners de woning moeten verlaten, met het oog op de herhuisvesting van de bewoners. Meer daarover in het hoofdstuk 5.1 gevolgen van een ongeschikt- en onbewoonbaarheid en 5.4 herhuisvesting structureel organiseren

Als de burgemeester, in toepassing van art. 1382 van het Burgerlijk Wetboek, de kosten voor de herhuisvesting van de bewoners wil verhalen op de eigenaar neemt hij dat ook op in zijn besluit. Het is daarbij belangrijk redelijk te blijven, de nodige bewijsstukken bij te houden en ze aan de eigenaar te bezorgen.

Opname in de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen

Het besluit vermeldt best dat Wonen-Vlaanderen de woning op de datum van het onbewoonbaarheidsbesluit opneemt in de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen.

Wonen-Vlaanderen zal de houders van het zakelijk recht een registratieattest bezorgen en hen verder informeren (zie 3.5.2 Stap 6 Wonen-Vlaanderen op de hoogte brengen).

Beroepsmogelijkheden en klachtenprocedure

Bij een onbewoonbaarverklaring op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet kan de houder van het zakelijk recht binnen zestig dagen na kennisgeving van het besluit een beroep tot schorsing of vernietiging instellen bij de Raad van State. De kennisgeving moet die beroepsmogelijkheid vermelden, zo niet begint de beroepstermijn pas vier maanden later te lopen1.  De burgemeester vermeldt in het onbewoonbaarheidsbesluit ook de mogelijkheid om een klachtenprocedure te starten bij de toezichthoudende overheid (provinciegouverneur) (zie 3.5.2 Stap 8 Beroep en klachtenprocedure).

Stap 5 – Kennisgeving besluit

Schriftelijke kennisgeving

U verstuurt het onbewoonbaarheidsbesluit aangetekend naar alle belanghebbenden of laat het overhandigen tegen ontvangstbewijs.

Opmerking

Aan de houders van het zakelijk recht zegt u uitdrukkelijk dat Wonen-Vlaanderen hen verder zal informeren over de inventarisatie en de gevolgen ervan.

Als er gemeentelijke premies bestaan voor de uit te voeren werken brengt u  de eigenaar daar ook best meteen van op de hoogte.

Opname in register van afkondigingen en uithanging

Naast de schriftelijke kennisgeving aan de belanghebbenden maakt u het besluit bekend via de webtoepassing van de gemeente (art. 286, decreet over lokaal bestuur).

De burgemeester kan het onbewoonbaarheidsbesluit ook op een goed zichtbare plaats laten aanplakken tegen de woning. Dat is niet verplicht maar het kan een ontradend effect hebben op eventuele geïnteresseerde kandidaat-bewoners. De acute gevaren, en vooral de ernst ervan, zijn immers niet altijd voor iedereen duidelijk. Bovendien kan het de eigenaar extra aansporen om al het mogelijke te doen om zo snel mogelijk het onbewoonbaarheidsbesluit (en de publieke bekendmaking ervan) te laten opheffen.

Een aantal gemeenten plakt het besluit pas aan als de eigenaar blijft weigeren de nodige verbeteringswerken uit te voeren of als wordt vastgesteld dat de eigenaar de onbewoonbaar verklaarde woning toch opnieuw verhuurt of te huur stelt. Zo vormt het een “stok achter de deur”.

Stap 6 – Wonen-Vlaanderen op de hoogte brengen

De meeste gemeenten gebruiken VLOK en kunnen zo het onbewoonbaarheidsbesluit gemakkelijk registreren en opladen. De gemeenten die VLOK (nog) niet gebruiken brengen onmiddellijk de regionale dienst van het agentschap Wonen-Vlaanderen via een e-mail naar het meldpunt woningkwaliteit op de hoogte

Wonen-Vlaanderen zal dan de woning in Vlok registreren.

Via VLOK komt de onbewoonbare woning automatisch in de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen. Wonen-Vlaanderen stuurt een registratieattest op naar de houders van het zakelijk recht met de nodige informatie over de gevolgen van die inventarisatie.

Stap 7 – Handhaving, sancties en gemeentelijke heffing

De gevolgen die in het algemeen zijn verbonden aan een onbewoonbaarheidsbesluit (Vlaamse Codex Wonen en Nieuwe Gemeentewet) bespreken we onder 5.1 Gevolgen van een ongeschikt- of onbewoonbaarheid. We beperken ons hier tot de specifieke gemeentelijke mogelijkheden in toepassing van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet.

Ambtshalve uitvoering van werken

Als de eigenaar de in het besluit opgenomen maatregelen niet uitvoert kan de burgemeester in uitvoering van art. 1382 van het Burgerlijk Wetboek overgaan tot gedwongen uitvoering op kosten van de eigenaar. Fout, schade en oorzakelijk verband moeten wel aantoonbaar zijn. De burgemeester vermeldt dat ook best meteen in het onbewoonbaarheidsbesluit. In het begeleidend schrijven bij het onbewoonbaarheidsbesluit geeft u indien mogelijk al een indicatie van de grootteorde van de kostprijs van de uitvoering ambtshalve. Let op: naderhand blijken de werken vaak omvangrijker – en dus duurder - dan verwacht.

Opmerking

Bij de uitvoering van werken moet de wet op de overheidsopdrachten gerespecteerd worden.

Inschakeling lokale politie

Om de naleving van de uitgevaardigde maatregel te verzekeren, kan de burgemeester de lokale politie inschakelen die onder zijn gezag staat2.

Opmerking

Als men uiteindelijk toch op basis van het genomen besluit moet overgaan tot uithuiszetting van de betrokkenen gaat u best behoedzaam en zorgvuldig te werk. Bied u persoonlijk aan bij de betrokken bewoners en probeer hen met redelijke aergumenten te overtuigen de woning vrijwillig te verlaten.

Pas als de bewoners elke medewerking weigeren en zich verzetten tegen het vrijwillig verlaten van de woning kan de burgemeester overwegen hen onder dwang en met gebruik van de openbare macht uit het pand te zetten.

GAS-boetes of politiestraffen

Gemeentelijke administratieve sancties of politiestraffen (gevangenisstraf of geldboete) bij niet-naleving van het besluit kunnen enkel als ze zijn voorzien in een gemeentelijk reglement. Is er geen door de gemeenteraad vastgesteld reglement, dan kan de gemeente geen administratieve sancties of politiestraffen opleggen.

Stap 8: beroep en klachtenprocedure

Geen administratief beroep

De beroepsmogelijkheden tegen een besluit van de burgemeester op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet verschillen van die tegen een besluit op basis van Boek 3, deel 5 van de  Vlaamse Codex Wonen. Er is geen georganiseerd administratief beroep voorzien tegen een onbewoonbaarheidsbesluit op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet. Men kan dus geen beroep indienen bij de minister van Wonen.

Wie zich benadeeld voelt moet daarom een beroep tot schorsing en/of vernietiging instellen bij de Raad van State, binnen zestig dagen na de kennisgeving van het besluit van de burgemeester. Het besluit moet dit zelf vermelden, anders begint de beroepstermijn niet te lopen. De procedure is in te stellen tegen de burgemeester.

Opmerking

De beroepsmogelijkheid bij de minister van Wonen tegen een ongeschikt- en eventueel onbewoonbaarverklaring geldt alleen bij een besluit door de burgemeester op basis van artikel 3.12 van de Vlaamse Codex Wonen.

Algemene klachtenprocedure

Er is wel een algemene klachtenprocedure voor elke belanghebbende. Bij een onbewoonbaarheidsbesluit op basis van art 135 van de Nieuwe gemeentewet is het gewone administratieve toezicht uit het decreet over het lokaal bestuur van toepassing.

Dat betekent dat de belanghebbende een klacht tegen de beslissing kan indienen bij de toezichthoudende overheid (dit is bij de provinciegouverneur die optreedt namens de Vlaamse Regering) binnen de 30 dagen na de bekendmaking ervan op de webtoepassing van de gemeente. Bij de kennisgeving van het onbewoonbaarheidsbesluit moet de burgemeester dan ook wijzen op de mogelijkheid om een klacht in te dienen bij de provinciegouverneur.

Zodra de houder van het zakelijk recht aantoont dat hij een klacht heeft ingediend bij de provinciegouverneur, schorst Wonen-Vlaanderen de opname op de Vlaamse inventaris voor zolang de klachtenprocedure loopt.

Opmerking

De termijn om beroep in te stellen bij de Raad van State wordt geschorst door het tijdig indienen van een klacht bij de toezichthoudende overheid, en dat tot de indiener van de klacht op de hoogte is gebracht van het gevolg dat aan de klacht wordt gegeven.

Beroep tegen opname in de Vlaamse inventaris

Na het definitieve antwoord van de gouverneur over de klacht kan de houder van het zakelijk recht bij de minister van Wonen wel in beroep gaan tegen de opname in de inventaris. 

Hij moet dan een beroepschrift indienen binnen dertig dagen na ontvangst van het antwoord van de gouverneur. De minister moet een uitspraak doen binnen drie maanden na ontvangst van het beroepschrift. Als de beslissing niet binnen die termijn wordt genomen geldt het beroep als afgewezen.