5.4 Herhuisvesting structureel organiseren

5.4.1 Voldoende noodwoningen voorzien

In het kader van herhuisvesting kan de gemeente best een aantal noodwoningen voorzien. In veel gemeenten organiseert het OCMW de noodhuisvesting. Een aantal gemeenten heeft ook een netwerk uitgebouwd waarop ze een beroep kunnen doen bij een grote herhuisvestingsbehoefte (intergemeentelijke samenwerking, SVK, SHM, CAW, andere gemeenten).

Aanbevelingen voor noodwoningen:

  • Werk een draaiboek uit zodat de noodhuisvesting in crisissituaties vlot verloopt;

  • Voorzie flexibele types woningen (zelfstandige woningen en kamers), zodat u zowel alleenstaanden als gezinnen kunt helpen;

  • Baken de doelgroep af en stel prioriteiten vast (bijvoorbeeld: daklozen, bewoners van onbewoonbare en overbewoonde woningen, dreigende uithuiszetting, kwetsbare gezinssituaties,…);

  • Bepaal de huurprijs en de maximale huurperiode;

  • Zorg indien nodig voor intensieve begeleiding van de bewoners, zowel op het vlak van huurdersattitudes als bij de zoektocht naar een definitieve oplossing (bijvoorbeeld door de noodhuisvesting in de onmiddellijke omgeving van de begeleidende dienst te organiseren);

  • Bied hulp tijdens de verhuis (bijvoorbeeld door een sociaaleconomisch bedrijf in te schakelen);

Voor meer informatie en interessante voorbeelden over het organiseren van herhuisvesting kunnen we u het boekje “SOS Huisvesting – Modellen en tips voor de organisatie van tijdelijke huisvesting door het OCMW” van VVSG aanbevelen (Uitgeverij Politeia, 2009).

Projectoproep noodwoningen

In 2020 organiseerde Vlaams minister van Wonen de eerste Vlaamse projectoproep voor noodwoningen. Die projectoproep is in 2021 opnieuw gelanceerd en wordt ook in de komende jaren herhaald. Met de projectoproep stimuleert Vlaanderen het bouwen, kopen, renoveren en inrichten van (al dan niet verplaatsbare) noodwoningen. Het Vlaamse Gewest neemt 50% van de kosten van het lokale bestuur voor zijn rekening. Ook de renovatie en inrichting van bestaande noodwoningen komen in aanmerking voor subsidiëring.

PDF icon

Informatie over de projectoproep noodwoningen vindt u op https://www.wonenvlaanderen.be/lokale-besturen/noodwoningen.

5.4.2 Herhuisvestingskosten recupereren

Artikel 3.33 van de Vlaamse Codex Wonen bepaalt dat de burgemeester de gemaakte herhuisvestingkosten kan terugvorderen van de verhuurder van de onbewoonbare of overbewoonde woning of van de persoon die de woning ter beschikking heeft gesteld. Hetzelfde geldt voor de kosten van de herhuisvesting van bewoners van constructies die niet voor bewoning bestemd zijn.


Het artikel spreekt over een onbewoonbare of overbewoonde woning, niet over een onbewoonbaar en/of overbewoond verklaarde woning. U kunt het dus al toepassen voor er effectief een besluit is.

Beslissing burgemeester

De burgemeester moet steeds beslissen tot herhuisvesting. Als hij daar andere diensten voor wil inschakelen (bv. het OCMW) moet hij daartoe formeel de opdracht geven.

De burgemeester neemt de noodzaak om te herhuisvesten (omwille van een veiligheids- en/of gezondheidsrisico of mensonwaardige toestanden) op in een besluit. Hij formaliseert zijn beslissing tot herhuisvesting in een afzonderlijk herhuisvestingsbesluit (DT036 besluit herhuisvesting), dat hij neemt op het ogenblik van de herhuisvesting en betekent aan de belanghebbenden.

Gelet op de hoogdringendheid zal de burgemeester dat herhuisvestingsbesluit sneller moeten nemen dan dat hij de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring kan doorlopen. Dat kan daarna volgen.

De burgemeester kan het herhuisvestingsbesluit ook integreren in een onbewoonbaarheidsbesluit op basis van artikel 135 van de nieuwe gemeentewet (DT105 besluit NGW onbewoonbaarheid), dat eveneens gebaseerd is op hoogdringendheid. In dat geval moet hij beide rechtsgronden wel duidelijk apart vermelden.

 

Opmerking:

In het verleden oordeelde het Hof van Cassatie dat er steeds een wettelijke basis nodig was om door de gemeente gemaakte kosten terug te vorderen van een burger. Artikel 3.33 van de Vlaamse Codex Wonen geeft een duidelijke opsomming van de terugvorderbare kosten en voorziet zo de wettelijke basis voor zowel de administratieve als de strafrechtelijke procedure. Die decretale basis moet dus altijd in het herhuisvestingsbesluit worden opgenomen.

 

Kan het recuperen van herhuisvestingskosten dan ook bij een onbewoonbaarheidsbesluit op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet?

 

Artikel 135 vermeldt niets over de terugvordering van kosten van de eigenaar en er is geen uitdrukkelijke wettelijke basis.

In principe is het in de eerste plaats aan de eigenaar om ervoor te zorgen dat zijn woning aan de kwaliteitsvereisten voldoet. Laat hij dat na, waardoor de overheid moet optreden en kosten maken, dan kan men aanvoeren dat ook kosten louter als gevolg van art. 135 NGW wegens inbreuk op de Vlaamse Codex Wonen terugvorderbaar zijn. Schade als gevolg van een inbreuk op de  Vlaamse Codex Wonen maakt in principe dan ook een fout uit in de zin van 1382 van het Burgerlijk Wetboek, waarbij diegene die de overtreding begaat (de eigenaar) burgerlijk aansprakelijk is.

Als u het herhuisvestingsbesluit integreert in een onbewoonbaarheidsbesluit  op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet vermeldt u die rechtsgronden best duidelijk .

Het blijft echter een beoordeling van de rechter bij gebrek aan uitdrukkelijke wettelijke basis.  Herhuisvesting op basis van artikel 3.32 en 3.33 VCW biedt daardoor meer zekerheid.

U moet de noodzaak tot herhuisvesting voldoende motiveren op basis van de ernst van de vastgestelde gebreken van de woning. Als de burgemeester lichtzinnig tot herhuisvesting beslist zal hij de herhuisvestingskosten niet kunnen terugvorderen van de verhuurder.

Daarnaast moet de burgemeester rekening houden met de belangen van de verhuurder en de bewoners. Dat houdt onder meer een hoorplicht in: de burgemeester moet de belanghebbenden horen over zijn voornemen tot herhuisvesting over te gaan en moet hen de mogelijkheid geven hun argumenten te uiten (behalve bij hoogdringendheid, zie in dit verband ook 3.3 Stap 6b De betrokkenen horen en 3.5Stap 3 Belanghebbende horen).

Ook vermeldt de burgemeester best de gevolgen en modaliteiten van de herhuisvesting in het besluit.

Opmerking:

De burgemeester doet er goed aan om in zijn herhuisvestingsbesluit te bepalen dat hij de herhuisvestingskosten op de verhuurder zal verhalen, zodat die goed op de hoogte is van de gevolgen.

Welke kosten?

Als de burgemeester overgaat tot herhuisvesting, kan hij de volgende kosten verhalen op de eigenaar:

  • De kosten voor ontruiming van de ongeschikte en onbewoonbare woning:

    • de kosten voor de ontruiming van de woning: de verhuisploeg, een maatschappelijk assistent, klusjesmannen, politiemensen die de ontruiming van de woning begeleiden,…

    • niet: de kosten voor de uitvoering van het woningkwaliteitsonderzoek: technicus, slotenmaker, gemeentelijk personeel dat de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring opvolgt,…

  • De transport- en/of opslagkosten voor het meubilair en de goederen van de bewoners van de ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woning:

    • het vervoeren van persoonlijke bezittingen van de te herhuisvesten bewoners naar de nieuwe verblijfplaats of naar een stockageruimte;

    • het stockeren van persoonlijke bezittingen van de te herhuisvesten bewoners, voor zover die niet terechtkunnen in de nieuwe verblijfplaats van de bewoners.

      Bij een uitvoering van die taken door gemeentelijke ambtenaren of met  gemeentelijke middelen, berekent u de kost als volgt:

    • Als de gemeente de opslagruimte ook verhuurt: de huurprijs doorrekenen voor zover die redelijk is. Idem voor het vervoer.

    • Anders: een vergelijkbare huurprijs zoeken in de private sector. Als de taken zijn uitgevoerd door een externe firma: de reële kost. De gemeente vraagt best prijzen op bij minstens drie firma’s, en kiest de goedkoopste.

  • De installatiekosten voor de nieuw te betrekken woning:

    • de kosten voor aansluiting van de nutsvoorzieningen; 

    • kleine noodzakelijke werken die overeenkomstig het Burgerlijk Wetboek of het Vlaamse Woninghuurdecreet niet ten laste van de verhuurder zijn (bv. schilderwerken).

      De installatiekosten kunnen snel hoog oplopen. U begrenst de terugvordering ervan daarom best tot het maximale bedrag van de federale installatiepremie voor daklozen (op grond van artikel 14, § 3 van de wet van 26 mei 2002 betreffende het recht op maatschappelijke integratie). Zo kunt u discussies bij de terugvordering vermijden. Het gaat daarbij over een bedrag, gelijk aan een twaalfde van het jaarlijkse bedrag van het leefloon voor een persoon die samenwoont met een gezin te zijnen laste (bron: http://www.mi-is.be/be-nl/ocmw/equivalent-leefloon).

  • Het saldo van de huur- of verblijfskost van de nieuwe huurwoning, waarbij de maandelijkse huurprijs of verblijfsvergoeding en de normale huurlasten, verminderd met de huursubsidie (indien van toepassing) en verminderd met 20% van het maandelijks beschikbare inkomen.

    Bij normale huurlasten horen niet de lasten voor water, elektriciteit, gas of verwarming. Die zijn steeds door de bewoners te betalen. Als de huurprijs zowel huur als energie bevat zijn beide onderdelen op te splitsen. Vallen wel onder normale huurlasten: bijdrage in onderhoud van gemeenschappelijke delen, bijdrage voor de syndicus,…

    Het maandelijks beschikbare inkomen is aan te tonen met bijvoorbeeld een loonfiche van de maand van herhuisvesting of een verklaring van het OCMW over het verkrijgen van een leefloon. Het gaat daarbij over het nettoloon (het brutoloon is immers niet volledig beschikbaar voor de bewoner). Naar analogie met het in aanmerking te nemen loon bij de berekening van de huurprijs van een sociale woning wordt best minimaal het leefloon als maandelijks beschikbaar inkomen genomen.

    De bijdrage in de huur- en verblijfskost wordt beperkt tot maximaal een jaar.

    De huurwaarborg valt niet onder ‘bijdrage in de huurkost’ en is door de bewoner(s) te betalen. Als zij die niet kunnen betalen, moeten ze zich tot het OCMW wenden. Maaltijden zijn niet begrepen in de terugvorderbare kosten, ook al beschikken de betrokkenen in hun verblijfplaats niet over een eigen keuken.

  • Inzet van eigen personeel en materieel

    Als de gemeente een beroep heeft gedaan op private instanties zijn die kosten aan te tonen met de factuur. Als de gemeente een beroep heeft gedaan op eigen personeel of materieel zijn de kosten aan te tonen door een gedetailleerde berekening.

    De gemeente kan de concrete toepassingsmodaliteiten nog in belangrijke mate zelf invullen:

  • U kunt alle kosten die te maken hebben met de herhuisvesting recupereren, dus ook personeelskosten, voor zover u dat personeel rationeel heeft ingezet.

  • U kunt kosten die gepaard gaan met de procedure ongeschikt/onbewoonbaarheid zelf niet recupereren. Bijvoorbeeld: kosten voor het (voor)onderzoek van de woning, de administratie rond het besluit,…

  • Redelijkheid staat voorop: het is geen boete of dwangsom, de te recupereren kosten moeten ook effectief gemaakt zijn.

  • U houdt rekening met de schadebeperkingsplicht: u moet de kosten van herhuisvesting zo laag mogelijk houden, zodat het later bij de verhuurder terug te vorderen bedrag eveneens zo laag mogelijk is. Zo mag u bijvoorbeeld niet herhuisvesten in een hotel als er bijvoorbeeld ook herhuisvestingsmogelijkheid is in een transitwoning van de gemeente.

Opmerking:

De rechter kan in geval van misbruik de kosten beperken. Kosten die niet in artikel 3.33 van de Vlaamse Codex Wonen zijn opgenomen kan de gemeente proberen te recupereren met toepassing van artikel 1382 van het Burgerlijk Wetboek. Het gaat dan bijvoorbeeld over kosten die de huurder maakte bij de herhuisvesting. De beoordeling is in dat geval aan de rechter.

De richtlijnen zijn uitgewerkt na een proefproject over het recupereren van herhuisvestingskosten. De volledige handleiding vindt u op onze website:

http://www.wonenvlaanderen.be/woningkwaliteitsbewaking/opdracht-herhuisvesting-van-bewoners-van-slechte-woningen.

5.4.3 Preventie van herverhuring

De gemeente kan herverhuring van een ongeschikt en eventueel onbewoonbaar verklaarde woning niet altijd verhinderen, maar kan wel preventieve maatregelen nemen.

Stopzetting van bewoning in besluit opnemen

Wanneer de woningcontroleur een acuut veiligheids- en/of gezondheidsrisico heeft vastgesteld verplicht de burgemeester de stopzetting van de bewoning in het besluit tot ongeschikt- en onbewoonbaarheid.

 

De burgemeester kan de onmiddellijke ontruiming van de woning bevelen. Als de burgemeester overgaat tot herhuisvesting van de bewoners, kan men de herhuisvestingskosten op de eigenaar verhalen, en wordt dat ook opgenomen in het besluit (zie 5.4.2 herhuisvestingskosten recupereren).

Aanplakken van ongeschiktheids- en eventueel onbewoonbaarheidsbesluit

Het besluit tot ongeschikt- en eventueel onbewoonbaarverklaring zichtbaar afficheren aan de straatzijde van de woning heeft een ontradend effect op kandidaat-bewoners, en kan de eigenaar aansporen om de nodige werken snel uit te voeren.

Verzegeling

Als een eigenaar na een ongeschikt- of onbewoonbaarheidsbesluit weigert de nodige herstelwerken uit te voeren om de woning opnieuw conform te maken en ondanks het ongeschikt- en of onbewoonbaarheidsbesluit de woning toch blijft verhuren, kan de burgemeester een besluit tot verzegeling van de woning (doc 2.14) nemen. U brengt de verhuurder, de houder van het zakelijk recht en de bewoner dan per aangetekend schrijven op de hoogte van de verzegeling. Zij kunnen binnen tien dagen vanaf de datum van de ontvangst van de kennisgeving van de verzegeling per aangetekend schrijven beroep aantekenen bij de minister. Het beroep werkt echter niet opschortend.

De doorbreking van de verzegeling is een misdrijf en dus strafbaar.

Men kan de opheffing vragen van een verzegeling als men wil herstellen of eventuele maatregelen wil nemen om schade te voorkomen. Dat verzoek is in te dienen bij de instantie die de verzegeling oplegde. Het niet naleven van een weigering van de opheffing of van de gestelde voorwaarden bij de ontzegeling geven aanleiding tot een administratieve boete.

Inschakelen dienst bevolking

De dienst Bevolking kan systematisch nagaan of nieuwe inschrijvingen betrekking hebben op woningen die ongeschikt of onbewoonbaar zijn verklaard. De gemeente is volgens de wet betreffende de volksregisters en de identiteitskaarten verplicht iedereen in te schrijven, ook al is de woning ongeschikt of ongeschikt en onbewoonbaar verklaard. De inschrijving kan men dus niet weigeren.

U kunt de bewoners wel actief inlichten over de risico's die de bewoning met zich meebrengt, en werken met een ‘voorlopige’ inschrijving.

Strafrechtelijke procedure laten opstarten

Het verder of opnieuw verhuren van een ongeschikt of ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woning, zonder dat de verhuurder de conformiteit heeft hersteld, is strafbaar. De vaststelling van die inbreuk kan leiden tot een strafrechtelijke vervolging. De gemeente kan daarbij de Vlaamse Wooninspectie van het agentschap Wonen-Vlaanderen inschakelen (zie 4: De strafrechtelijke handhaving) door een mail te sturen naar het meldpunt woningkwaliteit in uw provincie.

5.4.4 Sterke gemeentelijke regie

Het herhuisvesten van bewoners van een ongeschikte en onbewoonbare woning is niet eenvoudig. Daarom voorkomt u best zo veel mogelijk dat bewoners moeten geherhuisvest worden. Bij meldingen over woningkwaliteitsproblemen is het dus belangrijk kort op de bal te spelen en over elke stap duidelijk te communiceren. De stappenplannen en modeldocumenten van dit handboek kunnen daarbij helpen.

Heel wat gemeenten hadden in het verleden al aandacht voor ondersteuning en ontzorging en zetten een aantal stappen in de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring vooraleer advies te vragen aan Wonen-Vlaanderen. Het verderzetten van de procedure is dan een stok achter de deur. Het optimalisatiedecreet biedt met de waarschuwingsprocedure een wettelijk kader voor dergelijke zogenaamde begeleidingstrajecten of voortrajecten (zie 3.2 De waarschuwingsprocedure). De focus blijft liggen op het stimuleren van een snel herstel, maar de waarschuwingsprocedure vindt plaats voor de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring en maakt er dus geen deel van uit. Er gelden ook wettelijke termijnen waaraan de gemeente zich moet houden.

Ook na het besluit tot ongeschikt- en eventueel onbewoonbaarverklaring kan de gemeente, in plaats van een afwachtend, reactief beleid, ook een activeringsbeleid ontwikkelen waarbij ze de staat van de ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen opvolgt. Zo kunt u de eigenaars actief aanschrijven om hen tot actie aan te sporen. De gemeente kan bijvoorbeeld halfjaarlijks vragen naar de plannen met de woning. U kunt ook regelmatig huisbezoeken afleggen om na te gaan of er werken zijn uitgevoerd. Voor deze initiatieven bestaan geen juridische bepalingen. Wonen-Vlaanderen schrijft de houders van het zakelijk recht sowieso ook jaarlijks aan voor de verjaardag van de inventarisatie.