3.3.3 De administratieve procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid toepassen

De procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring bestaat uit tien stappen:

 

• 3.3.3 De administratieve procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid toepassen
• Stap 1: Het verzoek (bij burgemeester)
• Verzoek belanghebbende
• Initiatief Wonen in Vlaanderen
• Initiatief burgemeester
• Stap 2: Onderzoek gegrondheid (door burgemeester)
• Stap 3: De adviesvraag (door burgemeester)
• Stap 4: Conformiteitsonderzoek (door Wonen in Vlaanderen)
• Stap 5: advies aan burgemeester (door Wonen in Vlaanderen)
• Stap 6: het advies verwerken
• Advies ongeschikt of ongeschikt en onbewoonbaar
• Stap 6a: De betrokkenen informeren
• Stap 6b: De betrokkenen horen
• Advies woning voldoet
• Geen advies wegens geen toegang tot de woning
• Stap 7: beslissing nemen (door burgemeester) en meedelen aan betrokkenen
• Besluit ongeschikt en eventueel onbewoonbaarverklaring
• Uitstel wegens werken
• Woning voldoet
• Geen besluit
• Maatregelen ter uitvoering van besluit OO
• Snelherstel
• Stap 8 – Beroep (door belanghebbende)
• Beroep tegen beslissing
• ‘Stilzitten’ van burgemeester
• Stap 9: Beslissing in beroep

Stap 1: Het verzoek (bij burgemeester)

Het verzoek om een woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren kan worden ingediend door het gemeentebestuur, de voorzitter van de raad voor maatschappelijk welzijn, de gewestelijk ambtenaar, een sociale woonorganisatie, de wooninspecteur of iedereen die blijk geeft van een belang (zoals de bewoner).

Verzoek belanghebbende

Een verzoek moet met beveiligde zending ingediend worden. Dus met een aangetekende brief of aangetekende e-mail of door afgifte tegen ontvangstbewijs. Als een verzoek mondeling wordt ingediend aan het (woon)loket van de gemeente dan gebruikt u het standaardformulier ( DT001 formulier melding woningkwaliteit), dat alle nuttige informatie bevat. U bent wel verplicht een ontvangstbewijs (DT002 ontvangstbewijs melding) mee te geven aan de belanghebbende.

Bij de aanvraag is het belangrijk de bewoners op de hoogte te brengen van het verloop van de procedure en de mogelijke gevolgen ervan. U licht hen zowel in over de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid als over de waarschuwingsprocedure.

Sommige bewoners denken dat een ongeschikt- of onbewoonbaarheid automatisch recht geeft op voorrang bij de toewijzing van een sociale huurwoning of op een tegemoetkoming in de huurprijs. Dat is alleen zo bij ernstige woningkwaliteitsproblemen. U wijst hen daar best op.

Initiatief Wonen in Vlaanderen

Wonen in Vlaanderen kan op eigen initiatief een advies tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring geven. Het agentschap voert immers zelf conformiteitsonderzoeken uit in het kader van:

• strafrechtelijke handhaving;

• Tegemoetkomingen in de huurprijs;

• Huurpremie;

• Ondersteuning van de woonmaatschappijen voor woningen in onderverhuur (vroegere SVK).

Het advies is in dat geval te beschouwen als een verzoek om een woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren.

Initiatief burgemeester

De burgemeester kan ook zelf het initiatief nemen om de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring op te starten, bijvoorbeeld na signalen van de politie, het OCMW of de gemeentelijke dienst huisvesting of na een melding van een bewoner, buurtbewoner,…

Stap 2: Onderzoek gegrondheid (door burgemeester)

Aan het opstarten van de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid zijn juridisch geen voorwaarden verbonden. Toch is het best dat de bewoner/belanghebbende de woningkwaliteitsproblemen eerst schriftelijk aan de eigenaar/verhuurder heeft gemeld. De bewoner heeft immers volgens de woninghuurwet niet alleen het recht, maar ook de plicht om gebreken zo snel mogelijk aan de verhuurder te melden, zodat die de nodige herstellingswerken kan uitvoeren.

Het is doorgaans wenselijk om, voor het begin van de procedure, de verhuurder te verzoeken de gebreken te herstellen. Zo kunnen de problemen nog in der minne worden geregeld. Als de bewoner dat wil, kan de gemeente daarbij helpen en samen met de bewoner een brief opstellen, of hem een modelbrief meegeven om woningkwaliteitsproblemen te signaleren aan de verhuurder ( DT woningkwaliteitsproblemen signaleren aan verhuurder ) (beschikbaar op www.vlaanderen.be/lokaal-woonbeleid/vlaamse-beleidsprioriteiten/beleidsprioriteit-2-de-gemeente-werkt-aan-de-kwaliteit-van-het-woningpatrimonium-en-de-woonomgeving/modeldocumenten-woningkwaliteit) .

De gemeente onderzoekt de gegrondheid van de aanvraag. Dat kan door de gebreken, opgesomd in het formulier waarmee men woningkwaliteitsproblemen kan melden, zo goed mogelijk in te schatten via verdere bevraging of op basis van foto’s.

Nog liever doet u al een eerste conformiteitsonderzoek ter plaatse. In deze fase al een conformiteitsonderzoek uitvoeren is een nuttige praktijk die nodeloze officiële adviesvragen aan Wonen in Vlaanderen voorkomt als het verzoek niet gegrond blijkt. Dat onderzoek gebeurt, zoals elk conformiteitsonderzoek, aan de hand van het technisch verslag en dient vooral om de toestand van de woning en de ernst van mogelijke kwaliteitsproblemen in te schatten. Dat technisch verslag is nuttig voor Wonen in Vlaanderen, helpt de burgemeester om te beoordelen of dringende maatregelen noodzakelijk zijn (bij acute veiligheids- of gezondheidsproblemen) en is bepalend voor de beslissing over het al dan niet toepassen van de waarschuwingsprocedure.

Als blijkt dat het verzoek manifest ongegrond is of dat er niet voldoende argumenten zijn om de procedure verder te zetten, verklaart de burgemeester het ongegrond. De gemeente deelt dat mee aan de aanvrager. In de begeleidende brief ( DT004_afwijzing_verzoek.docx en  DT004_stopzetting_procedure.docx) vermeldt u dan in ieder geval de beroepsmogelijkheden en de klachtenprocedure.

Als het verzoek ontvankelijk is brengt u de verzoeker daar uiteraard ook van op de hoogte ( DT003_ontvankelijkheid_verzoek_-_geen_vooronderzoek.docx en DT003_ontvankelijkheid_verzoek_-_met_vooronderzoek.docx)

Stap 3: De adviesvraag (door burgemeester)

Als het verzoek tot het opstarten van de procedure gegrond is vraagt de burgemeester aan de regionale dienst van Wonen in Vlaanderen een advies over de woningkwaliteit. Via VLOK vraagt u het advies van Wonen in Vlaanderen of u vult het meldingsformulier ( DT formulier melding woningkwaliteitsprobleem   in en mailt dat naar het meldpunt woningkwaliteit.

Stap 4: Conformiteitsonderzoek (door Wonen in Vlaanderen)

Een woningcontroleur van Wonen in Vlaanderen voert een conformiteitsonderzoek uit. Het onderzoek heeft bij voorkeur plaats in aanwezigheid van de gemeentelijke ambtenaar die het dossier administratief behandelt, of van de gemeentelijke woningcontroleur.

De woningcontroleur van Wonen in Vlaanderen en de gemeente spreken af wie de bewoner en eigenaar/verhuurder informeert over de datum van het conformiteitsonderzoek. Daartoe kan men het model van kennisgeving datum conformiteitsonderzoek (zie DT008 melding datum onderzoek) gebruiken.  De woningcontroleur van Wonen in Vlaanderen zal de bewoner bij aanvang schriftelijk toestemming vragen om de woning te mogen betreden (DT146 toestemming betreden woning).

De eigenaar of verhuurder moet niet aanwezig  zijn bij het conformiteitsonderzoek. De bewoner moet hen ook niet binnenlaten als hij dat niet wil. De rechten van de eigenaar worden hier niet geschonden gezien er later in de procedure een hoorplicht wordt voorzien. Tijdens de hoorplicht heeft de eigenaar het recht zich te verdedigen alvorens de burgemeester overgaat tot het nemen van een beslissing.

De bewoners zijn best wel aanwezig op het opgegeven tijdstip om te zorgen dat alle lokalen toegankelijk zijn. Als niemand toegang verleent tot de woning kan het conformiteitsonderzoek niet plaatsvinden en kan de melding van woningkwaliteitsproblemen bijgevolg niet verder worden onderzocht.

Als er geen toegang wordt verleend en er zijn ontegensprekelijk acute veiligheids- of gezondheidsrisico’s, dan kan de burgemeester alsnog beslissen om artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet toe te passen. In dat geval is het niet altijd noodzakelijk dat de woningcontroleur van Wonen in Vlaanderen de woning binnen heeft onderzocht (zie 3.5 Art. 135 Nieuwe gemeentewet toepassen).

Na het conformiteitsonderzoek stelt de woningcontroleur van Wonen in Vlaanderen zijn technisch verslag op.

Stap 5: advies aan burgemeester (door Wonen in Vlaanderen)

De adviseur woningkwaliteit stelt op basis van het technisch verslag van de woningcontroleur zijn advies op. Hij bezorgt het advies samen met het technisch verslag aan de burgemeester.

Een advies tot ongeschikt- en eventueel onbewoonbaarverklaring van de adviseur woningkwaliteit is niet bindend voor de burgemeester, tenzij het advies vermeldt  dat de woning niet ongeschikt (en dus per definitie ook niet onbewoonbaar) is. In dat geval kan de burgemeester geen ongeschikt- en onbewoonbaarheid uitspreken.

Als de burgemeester 75 dagen na zijn adviesvraag geen advies heeft ontvangen van Wonen in Vlaanderen, dan mag hij een beslissing nemen zonder advies. De burgemeester moet zijn beslissing dan baseren op een technisch verslag van een gemeentelijk conformiteitsonderzoek. Dat technisch verslag is ook te bezorgen aan de betrokkenen in het kader van de hoorplicht. De argumenten uit de hoorplicht kunnen extra elementen zijn in de beslissing van de burgemeester. Als de adviseur woningkwaliteit alsnog een advies bezorgt na de 75 dagen maar nog voor de burgemeester een beslissing heeft genomen, dan vervalt die mogelijkheid.

Stap 6: het advies verwerken

De adviseur woningkwaliteit kan een van de volgende drie adviezen geven. De te ondernemen actie verschilt naargelang het advies:

• Een advies ongeschikt of ongeschikt en onbewoonbaar: U moet alle betrokkenen informeren en de bewoner en de eigenaar horen, daarna kunt u beslissen.

• Een advies dat de woning voldoet: U kunt meteen beslissen en alle betrokkenen op de hoogte brengen.

• Geen advies omdat er geen toegang tot de woning was: U kunt meteen  beslissen en communiceren (zie Stap 7: Beslissing nemen).

Advies ongeschikt of ongeschikt en onbewoonbaar

Stap 6a: De betrokkenen informeren

De betrokkenen informeren betekent dat u het advies samen met het technisch verslag onmiddellijk na ontvangst van de adviseur woningkwaliteit bezorgt aan de verzoeker, de bewoner en alle houders van het zakelijk recht (DT026 hoorplicht en kennisgeving onderzoek). Dat zijn de natuurlijke personen of rechtspersonen met volle eigendom, vruchtgebruik, recht van opstal of erfpacht.

Het meesturen van foto’s is niet in de regelgeving voorzien. Omwille van privacy doet u dat ook beter niet. U kunt wel foto’s van specifieke gebreken bezorgen wanneer een betrokkene daar om vraagt. Overzichtsfoto’s bezorgt u niet maar kunt u ter inzage beschikbaar stellen als daarom wordt gevraagd.

Aandachtspunten bij het informeren van de betrokkenen:

• Waak erover dat u alle betrokkenen tegelijk informeert en verspreid geen technisch verslag (uit VLOK) voor u formeel het advies hebt ontvangen.

• Zorg ervoor dat u elke houder van het zakelijk recht aanschrijft. Bij een gehuwd of samenwonend koppel moet elke partner apart ingelicht worden.

• In de begeleidende brief bij het advies staat altijd of de bewoner in aanmerking komt voor een tegemoetkoming in de huurprijs of voor voorrang bij de toewijzing van een sociale huurwoning. Dat hangt af van de aard en de ernst van de vastgestelde gebreken en de betreffende reglementering. U vermeldt dat best zo in uw brief.

• TIP: Samen met de informatieplicht (het doorsturen van advies en technisch verslag) kunt u meteen ook de uitnodiging voor de hoorplicht versturen. Zo wint u tijd en gaat u niet overcommuniceren (DT026 kennisgeving onderzoek en_hoorplicht OO).

Gevolgen als men niet iedereen aanschrijft

Als niet iedereen wordt aangeschreven is er sprake van een procedurefout. De burger wiens rechten op deze manier werden miskend kan daartegen beroep aantekenen bij de minister. Aangezien de termijn van 30 dagen om in beroep te gaan tegen de beslissing van de burgemeester pas begint te lopen vanaf de betekening en deze niet is gebeurd, zal het beroep gedurende langere tijd mogelijk blijven.

Stap 6b: De betrokkenen horen

De uitnodiging

Als de adviseur woningkwaliteit het advies geeft om de woning ongeschikt en eventueel onbewoonbaar te verklaren, moet de burgemeester de bewoners en de houders van het zakelijk recht horen.

Die moeten immers altijd de kans hebben om hun argumenten te uiten voor de burgemeester zijn beslissing neemt. De betrokkenen kunnen eventueel afzien van hun hoorrecht of iemand anders laten optreden, maar ze moeten dat dan wel uitdrukkelijk en schriftelijk doen om latere betwistingen uit te sluiten. De betrokkenen kunnen zich laten vertegenwoordigen door hun raadsman.

In tegenstelling tot de informatieplicht (stap 6a) moet u de verzoeker niet horen (tenzij hij natuurlijk de bewoner of de houder van het zakelijk recht is).

De burgemeester nodigt de bewoners en de houders van het zakelijk recht schriftelijk uit om hun argumenten kenbaar te maken. Voor de hoorzitting is niet uitdrukkelijk bepaald dat de uitnodigingen met beveiligde zending moeten gebeuren. Het is wel aanbevolen om dit te doen zodat u kunt aantonen dat u de uitnodiging heeft verstuurd.

Om tijd te winnen, kunt u het uitnodigen voor de hoorzitting meteen doen bij de kennisgeving van het advies uit stap 6a (DT026 kennisgeving onderzoek en hoorplicht). Die brief verstuurt u aangetekend. 

De burgemeester kan de houders van het zakelijk recht er al op wijzen dat een ongeschikt- en eventueel onbewoonbaarverklaring leidt tot een heffing (behoudens vrijstelling of voorwaardelijke opschorting). 

Het horen
De burgemeester kiest zelf hoe hij het hoorrecht organiseert, mondeling of schriftelijk. Binnen eenzelfde procedure moet hij wel alle partijen de kans geven op dezelfde manier gehoord te worden.

U kunt de hoorplicht beperken tot een uitsluitend schriftelijke procedure, zelfs als een van de betrokkenen expliciet vraagt om hem mondeling te horen. U moet natuurlijk wel rekening houden met de principes van behoorlijk bestuur (onpartijdigheid, redelijkheid en gelijke behandeling) en alle betrokkenen dezelfde, redelijke reactietermijn geven (bijvoorbeeld 14 dagen). 

Als de burgemeester een mondelinge hoorzitting verkiest, dan mag hij alle betrokkenen samen horen of apart. De burgemeester moet die taak niet zelf opnemen, maar kan ze delegeren aan een gemeenteambtenaar. In ieder geval brengt u alle partijen zo snel mogelijk op de hoogte van de datum en het uur van de geplande hoorzitting. U kunt de betrokkenen eventueel vragen om voor de hoorzitting hun argumenten schriftelijk aan u te bezorgen. U maakt tijdens of meteen na de hoorzitting een proces-verbaal (DT032 pv van hoorzitting) op, dat de gehoorde betrokkenen ondertekenen.

Na het horen kunt u een beslissing nemen, die u aan alle betrokkenen meedeelt (zie stap 7).

Advies woning voldoet

Als de woning op het technisch verslag geen gebreken van categorie II of III heeft, dan is ze conform volgens de Vlaamse Codex Wonen. U zult dan een advies krijgen dat de woning conform is.
Dat advies is bindend: u kunt dus geen besluit ongeschikt-, onbewoonbaarheid nemen. U moet wel een beslissing nemen en die kan niet anders luiden dan dat de woning voldoet. U moet die beslissing via beveiligde zending overmaken aan alle betrokkenen: de verzoeker, de bewoner en alle houder(s) van het zakelijk recht.

 

U kunt best meteen ook een conformiteitsattest uitreiken voor de betrokken woning.

Geen advies wegens geen toegang tot de woning

Er is geen advies waarop u een beslissing kunt baseren. Als u echter zelf al een eerste conformiteitsonderzoek hebt uitgevoerd kunt u wachten tot 75 dagen na de datum van uw adviesvraag en kunt u op basis van het technisch verslag van dat onderzoek een beslissing nemen.

Als u geen gemeentelijk technisch verslag hebt kunt u beslissen om geen besluit te nemen (zie stap 7).  U kunt Wonen in Vlaanderen ook expliciet verzoeken een nieuwe poging te ondernemen om de woning te onderzoeken.

Stap 7: beslissing nemen (door burgemeester) en meedelen aan betrokkenen

Voor de uiteindelijke beslissing over de ongeschikt- en eventueel onbewoonbaarverklaring baseert de burgemeester zich op het advies en het technisch verslag van Wonen in Vlaanderen, en de eventuele schriftelijk of mondeling meegedeelde argumenten uit de hoorzitting. Alvorens een beslissing te nemen kan de gemeente ook nog een bijkomend conformiteitsonderzoek uitvoeren in de woning.

 

 

Besluit ongeschikt en eventueel onbewoonbaarverklaring

De burgemeester kan een besluit ongeschikt-/ onbewoonbaarheid nemen als:

• Hij over een advies ongeschikt/onbewoonbaar beschikt van de gewestelijk adviseur woningkwaliteit;

• of als er 75 dagen zijn verstreken sedert de adviesvraag van de burgemeester en de burgemeester over een technisch verslag beschikt (van een conformiteitsonderzoek door een door de gemeente aangeduide woningcontroleur). Die mogelijkheid blijft bestaan zolang de burgemeester niet op de hoogte is gebracht van een advies dat na die termijn alsnog is uitgebracht.

Als de burgemeester de woning ongeschikt of ongeschikt en onbewoonbaar verklaart, verduidelijkt hij in zijn besluit ( DT034 besluit ongeschiktheid en DT034 besluit ongeschikt- en onbewoonbaarheid) op welke elementen hij zijn beslissing baseert. Hij vermeldt daarbij nauwgezet alle argumenten die aan bod kwamen in de hoorzitting. Dat is belangrijk omwille van de motiveringsplicht. In zijn besluit geeft hij ook de gevolgen en begeleidende maatregelen aan van zijn beslissing en wijst hij op de mogelijkheid tot beroep tegen het besluit bij de minister van Wonen.

De burgemeester moet in principe uiterlijk drie maanden na ontvangst van het verzoek een beslissing nemen. Dat is wel een termijn van orde. Dat betekent dat de burgemeester ook daarna nog rechtsgeldig kan beslissen, op voorwaarde dat er nog geen ontvankelijk verklaard beroep is  tegen zijn "stilzitten" (zie stap 8). Het is bij woningkwaliteitsproblemen natuurlijk wel belangrijk zo snel mogelijk de nodige beslissingen en maatregelen te nemen. De burgemeester moet dan ook (volgens vaste rechtspraak van de Raad van State) alles in het werk stellen om zich aan de vooropgestelde termijn te houden. Als hij de beslissingstermijn toch overschrijdt moet hij dat kunnen verantwoorden.

De burgemeester betekent zijn beslissing (DT035 melding beslissing burgemeester OO aan bewoner en  DT035 melding beslissing burgemeester OO aan hzr) aan de verzoeker, de bewoner en de houder(s) van het zakelijk recht. Dit gebeurt met beveiligde zending.

Via VLOK brengt de gemeente Wonen in Vlaanderen op de hoogte van de beslissing. Naast een afschrift van de beslissing moet u nu ook steeds het bewijs van de beveiligde zending aan

de gewestelijk ambtenaar bezorgen. Het is immers de datum van de afgifte bij de post die bepalend is

en niet de datum van de brief waarmee de kennisgeving gebeurt.

U noteert de datum van afgifte bij de post in VLOK.

Als de gemeente VLOK niet gebruikt bezorgt ze een afschrift van de beslissing en het bewijs van beveiligde zending aan het meldpunt woningkwaliteit van Wonen in Vlaanderen (zie stap 3). De burgemeester kan daarnaast het besluit op een goed zichtbare plaats laten aanplakken tegen de woning (zie Opname in register en uithanging).

Aandachtspunten bij de betekening van de beslissing:

• De houders van het zakelijk recht zijn alle personen met een recht op volle eigendom, een recht van opstal of erfpacht, of een recht van vruchtgebruik, zoals ze bij de registratie bekend zijn. U moet elke houder van het zakelijk recht apart op de hoogte brengen van de beslissing (ook als ze op hetzelfde adres wonen en/of getrouwd zijn).

• U bezorgt elke houder van het zakelijk recht samen met het besluit best ook de toelichtingsbrochures ‘Wonen doe je niet op goed geluk. Check de woningkwaliteitsnormen’, Wonen doe je niet op goed geluk. Wat als je woning niet in orde is’ en ‘Wonen doe je niet op goed geluk. Wat als je woning ongeschikt of onbewoonbaar is verklaard’. Via deze linken kunt u de folders downloaden of bestellen.

• Als er een gemeentelijke heffing van toepassing is kunt u een aanvraagformulier voor een vrijstelling/opschorting van de gemeentelijke heffing toevoegen.

Wonen in Vlaanderen neemt de woning op in de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen (VIVOO) op de datum van het besluit van de burgemeester (of als de minister in beroep beslist tot ongeschikt-, of ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring, op de datum van het ministeriële besluit) (zie Stap 9 beslissing beroep). Het besluit tot ongeschikt-, of ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring (DT034 besluit ongeschikt- en onbewoonbaarheid) moet dan ook melding maken van de opname in de Vlaamse inventaris en liefst ook (kort) van de gevolgen daarvan.

Uitstel wegens werken

De burgemeester kan, ondanks het advies tot ongeschiktverklaring of ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring van Wonen in Vlaanderen, beslissen om de woning voorlopig niet ongeschikt/niet ongeschikt en onbewoonbaar te verklaren. Dat kan bijvoorbeeld als de houder van het zakelijk recht tijdens de hoorzitting aantoont dat de renovatiewerken aan de gang zijn maar hij extra tijd nodig heeft om de gebreken te herstellen.

Hoewel de waarschuwingsprocedure zo’n uitstel wegens werken zou kunnen voorkomen, kan deze situatie zich in de praktijk toch voordoen. Het is dan wel belangrijk dat de burgemeester een formele beslissing neemt om uitstel wegens werken te verlenen. In zijn beslissing bepaalt de burgemeester een termijn waarbinnen de eigenaar de nodige werken moet uitvoeren.

De burgemeester betekent zijn beslissing via beveiligde zending aan de verzoeker(s), de bewoner(s) en alle houders van het zakelijk recht. In zijn beslissing wijst hij op de mogelijkheid tot beroep tegen de beslissing bij de minister van Wonen.

Als blijkt dat de eigenaar op het einde van de termijn van uitstel onvoldoende of geen werken heeft uitgevoerd, kan de burgemeester alsnog beslissen om de woning ongeschikt/onbewoonbaar te verklaren (zie Stap 7 - Besluit OO).

Als de eigenaar de werken tijdig heeft uitgevoerd beslist de burgemeester dat de woning voldoet (zie Stap 7 - Woning voldoet).

De burgemeester moet, nadat de termijn van uitstel wegens werken is verlopen, opnieuw een beslissing nemen. Bij het uitblijven van een beslissing  kan de verzoeker, de bewoner of de houder van het zakelijk recht een beroep indienen tegen het ‘stilzitten’ van de burgemeester (zie Stap 8- Beroep).

Woning voldoet

Als uit het advies van Wonen in Vlaanderen blijkt dat de woning niet ongeschikt/onbewoonbaar is, beslist de burgemeester dat de woning voldoet ( DT034 beslissing niet OO).

De burgemeester betekent zijn beslissing via beveiligde zending aan de verzoeker(s), de bewoner(s) en alle houders van het zakelijk recht ( DT035 melding beslissing burgemeester geen OO aan bewoner en DT035 melding beslissing burgemeester geen OO aan hzr). In zijn beslissing wijst hij op de mogelijkheid om beroep in te stellen bij de minister van Wonen. De gemeente bezorgt de beslissing via VLOK (of via e-mail aan het meldpunt) aan Wonen in Vlaanderen. Het is aanbevolen om in dat geval ook meteen een conformiteitsattest af te geven.

Geen besluit

De burgemeester kan ook beslissen om geen besluit te nemen. Dat kan bijvoorbeeld als de woning niet meer bewoond is en zal worden gesloopt of als Wonen in Vlaanderen geen advies kan geven omdat er geen toegang was tot de woning. De burgemeester moet zijn beslissing voldoende motiveren.

De burgemeester betekent zijn beslissing  via beveiligde zending aan de verzoeker(s), de bewoner(s) en alle houders van het zakelijk recht. In zijn beslissing wijst hij op de mogelijkheid om beroep in te stellen bij de minister van Wonen. De gemeente bezorgt de beslissing via VLOK aan Wonen in Vlaanderen. Als de gemeente VLOK niet gebruikt bezorgt ze een afschrift van de beslissing aan het meldpunt woningkwaliteit van Wonen in Vlaanderen.

Maatregelen ter uitvoering van besluit OO

Met het besluit tot ongeschikt/onbewoonbaarverklaring geeft de burgemeester een juridische kwalificatie aan het feit dat de woning niet voldoet aan de minimale woningkwaliteitsvereisten. Naast het louter formeel vaststellen dat de woning niet voldoet aan de normen moet de burgemeester ook maatregelen nemen om mogelijke risico’s te beperken of te voorkomen. De burgemeester is immers op de hoogte van de risicovolle situatie en moet al het mogelijke doen om die te verhelpen.

De burgemeester kan bijvoorbeeld volgende maatregelen in het besluit opnemen:

• aanplakken van het besluit aan de gevel van de woning;

• bevel tot ontruiming van de woning, met een duidelijke termijn, vastgesteld op basis van de aard van de gebreken. De burgemeester heeft een inspanningsplicht voor de herhuisvesting van de bewoners (zie 5.1.2 gevolgen voor de gemeente);

• dringende bewarende maatregelen zoals het stutten van muren of het laten afsluiten van de gastoevoer;

• het ontsmetten en opruimen van de woning bij gevaar voor de openbare gezondheid;

• snelherstel opleggen, bijvoorbeeld om ernstige veiligheidsrisico’s aan de gas- of elektriciteitsinstallatie weg te werken binnen een opgelegde termijn van bijvoorbeeld 24 of 48 uur (zie snelherstel);

• bij gebreken aan de technische installaties: keuringsattesten van een erkende instelling vragen;

Naast de opgelegde maatregelen neemt de burgemeester ook best in zijn besluit op hoe hij die maatregelen zal handhaven als blijkt dat ze niet (tijdig) worden opgevolgd.

Snelherstel

Het instrument snelherstel is uitdrukkelijk gekoppeld aan gebreken uit categorie III en dus enkel mogelijk bij een ongeschikt- en onbewoonbaarheid.

De burgemeester kan voor een of meer gebreken van categorie III de uitvoering van herstellingswerken opleggen binnen een termijn van maximaal 15 dagen. De gebreken van categorie III zijn vastgesteld bij het conformiteitsonderzoek. Het spreekt voor zich dat de burgemeester een snelherstel oplegt voor de gebreken die leiden tot een acuut veiligheids- of gezondheidsrisico of tot mensonwaardige leefomstandigheden.

De burgemeester legt de snelhersteltermijn van maximaal 15 dagen vast in zijn besluit. Hij duidt ook aan welke gebreken uit het technisch verslag precies te verhelpen zijn binnen die korte termijn.

Als de dringende werken niet binnen de opgelegde termijn worden uitgevoerd kan de burgemeester de nodige werken zelf laten uitvoeren. De burgemeester kan de kosten daarvoor, mits de nodige stavingsstukken, verhalen op de eigenaar. Deze bepaling neemt hij best mee op in zijn aanvankelijke besluit.

De Vlaamse Codex Wonen kent aan de burgemeester/gemeente dus een vordering toe om de gemaakte kosten tot snelherstel te recupereren. Zoals bij alle invorderingen gebeurt betaling in eerste instantie op uitnodiging van de schuldeiser (de gemeente) en met mededeling van overtuigingsstukken. Het decreet vermeldt in dit verband een “staat” die door de gemeente “vertoond” wordt. Als de gemeente een beroep heeft gedaan op private instanties zijn die kosten aan te tonen met de factuur. Als de gemeente met eigen personeel of materieel de werken heeft uitgevoerd zijn de kosten aan te tonen door een gedetailleerde berekening van de personeelskost.

In de praktijk van invorderingen volgt bij niet-betaling een (aangetekende) ingebrekestelling met aanmaning om ten laatste voor een bepaalde datum te betalen. U vermeldt daarbij best dat bij gebrek aan gunstig gevolg een procedure voor de bevoegde rechtbank zal worden opgestart met alle gerechtskosten ten laste van de schuldenaar.

Om de slaagkans te verhogen kan het voor een gemeente wellicht nuttig zijn om, voor de uitvoering van het snelherstel, zicht te krijgen op de solvabiliteit van de eigenaar.

In tweede instantie kan de schuldeiser, de gemeente, zich tot de rechtbank wenden.

 

Stap 8 – Beroep (door belanghebbende)

Beroep tegen beslissing

Als de verzoeker, bewoner, houder van het zakelijk recht of adviseur woningkwaliteit van Wonen in Vlaanderen niet akkoord gaat met de beslissing van de burgemeester kan hij beroep aantekenen bij de Vlaamse minister van Wonen. Het beroep kan gaan over zowel inhoudelijke als procedurele aspecten van het besluit, maar de uiteindelijke beslissing van de minister zal enkel betrekking hebben op de kwaliteit van de woning. Bijvoorbeeld: de eigenaar betwist de vastgestelde gebreken of stelt dat de hoorplicht geschonden is of de bewoner gaat niet akkoord met enkel een ongeschiktverklaring en meent dat de woning ook onbewoonbaar is.

Het beroep tegen de beslissing van de burgemeester is uiterlijk 30 dagen na de kennisgeving van de beslissing van de burgemeester aangetekend te versturen naar de Vlaamse minister van Wonen, op het adres van de centrale dienst van Wonen in Vlaanderen, afdeling Premies en Woningkwaliteit, Koning Albert II-laan 15 bus 253, 1210 Brussel. Om ontvankelijk te zijn moet het beroep aan de volgende vereisten voldoen:

1. Het beroep wordt tijdig aangetekend ingediend met een beveiligde zending op het adres van Wonen in Vlaanderen in Brussel of via een beveiligd webformulier dat Wonen in Vlaanderen hiervoor ter beschikking kan stellen en dat een automatische ontvangstbevestiging aflevert.

2. Het beroep wordt aangetekend door een van de bevoegde personen of door een persoon die het bewijs levert dat hij de voormelde personen rechtsgeldig mag vertegenwoordigen.

3. Het verzoekschrift vermeldt de beslissing waartegen beroep wordt aangetekend, het adres van de woning die het voorwerp uitmaakt van het beroep en de reden van het beroep.

4. De woning waarover het beroep gaat, bestaat nog altijd op het moment dat u de beveiligde zending verstuurt waarmee het beroep wordt aangetekend. Opgelet: deze laatste voorwaarde geldt niet voor de procedure tot overbewoondverklaring.

De burgemeester vermeldt deze informatie in de begeleidende brief bij zijn beslissing DT035 Melding beslissing burgemeester. U vermeldt in de begeleidende brief ook dat de houder van het zakelijk recht een conformiteitsattest moet vragen als de nodige herstelwerken zijn uitgevoerd. In dat geval moet de houder van het zakelijk recht immers niet in beroep gaan bij de minister van Wonen.

Bij een besluit tot ongeschikt-, of ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring werkt de beroepsprocedure opschortend voor de inventarisatie.

‘Stilzitten’ van burgemeester

Als de burgemeester geen beslissing neemt binnen de decretaal bepaalde ordetermijn van drie maanden kunnen de verzoeker, de bewoner, de houder van het zakelijk recht en de adviseur woningkwaliteit van Wonen in Vlaanderen in beroep gaan tegen zijn ‘stilzitten’. Zij kunnen dat doen tot 12 maanden na het verstrijken van de ordetermijn van 3 maanden. Die ordetermijn start op de datum van de indiening van het verzoek. Het beroep is aangetekend te versturen naar de Vlaamse minister van Wonen, op het adres van de centrale dienst van Wonen in Vlaanderen (Beroepen Woningkwaliteit).

Ook als de burgemeester beslist om uitstel te geven1 Het geven van uitstel is niet expliciet voorzien in de procedure ongeschiktheid/onbewoonbaarheid. Deze beslissing wordt toch mogelijk geacht op basis van de algemene regel dat een overheid steeds een nieuwe beslissing kan nemen. wegens werken en na het verstrijken van de opgelegde termijn van uitstel geen beslissing neemt, kunnen de verzoeker, de bewoner, de houder van het zakelijk recht en de adviseur woningkwaliteit van Wonen in Vlaanderen in beroep gaan tegen het stilzitten.

Zolang er geen ontvankelijk verklaard beroep is tegen het stilzitten kan de burgemeester rechtsgeldig beslissen. Zodra er een ontvankelijk verklaard beroep is tegen het stilzitten verliest de burgemeester zijn beslissingsbevoegdheid.

Stap 9: Beslissing in beroep

De minister van Wonen neemt een beslissing binnen drie maanden. Als de minister binnen die termijn niet beslist is het beroep impliciet afgewezen. De beslissingstermijn van de minister wordt verlengd tot 4 maanden wanneer een hercontrole in de beroepsprocedure nodig is.

De minister kan in beroep de ongeschikt-/onbewoonbaarverklaring van de burgemeester bevestigen. In dat geval blijft de woning opgenomen in de Vlaamse inventaris.

Als de burgemeester geen beslissing had genomen of de woning niet ongeschikt / onbewoonbaar had bevonden, maar tijdens de beroepsprocedure blijkt dat de woning toch ongeschikt en eventueel onbewoonbaar is, dan zal de minister de woning zelf ongeschikt of ongeschikt en onbewoonbaar verklaren. De minister neemt in dat geval alle nodige maatregelen. Zo kan hij de burgemeester gelasten de woning te laten ontruimen en de toegang ertoe te verbieden. Als de minister de woning zelf ongeschikt/onbewoonbaar verklaart, geldt de datum van het ministerieel besluit als inventarisatiedatum.

Als de minister besluit dat de woning (opnieuw) in orde is, wordt de woning niet opgenomen in de inventaris. De burgemeester kan dan desgewenst een conformiteitsattest uitreiken op basis van het technisch verslag van de woningcontroleur die de hercontrole heeft uitgevoerd.