3.3.2 De administratieve procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid toepassen

De procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring bestaat uit tien stappen:

 

Stap

Wie

Termijn

  • Het verzoek

Elke belanghebbende

 

 

 

 

Maximaal 3 maanden

(ordetermijn)

 
  • Onderzoek gegrondheid

Burgemeester

 
  • Adviesvraag

Burgemeester

 
  • Conformiteitsonderzoek

Wonen Vlaanderen

 
  • Advies aan burgemeester

Wonen Vlaanderen

 
  • Advies verwerken

Burgemeester

 
  • Betrokkenen horen

Burgemeester

 
  • Beslissing / Besluit

Burgemeester

 
  • Beroep

Belanghebbende

Maximaal 30 dagen (bij beslissing burgemeester) of 12 maanden (bij stilzitten burgemeester)

  • Beslissing beroep

minister

Maximaal 3 maanden

 

 

Vrijgestelde gemeente

Als de gemeente is vrijgesteld van de adviesverplichting ziet de procedure er wat anders uit. Stap 3 valt dan weg, terwijl de gemeente stappen 4 en 5 zelf opneemt.

Stap 1: Het verzoek (bij burgemeester)

Het verzoek om een woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren kan worden ingediend door het gemeentebestuur, de voorzitter van de raad voor maatschappelijk welzijn, de gewestelijk ambtenaar, een sociale woonorganisatie, de wooninspecteur of iedereen die blijk geeft van een belang (zoals de bewoner).

Verzoek belanghebbende

Een verzoek moet met beveiligde zending ingediend worden. Dus met een aangetekende brief of aangetekende e-mail of door afgifte tegen ontvangstbewijs. Als een verzoek mondeling wordt ingediend aan het (woon)loket van de gemeente dan gebruikt u het standaardformulier (Bestand DT001 formulier melding woningkwaliteit.docx), dat alle nuttige informatie bevat. U bent wel verplicht een ontvangstbewijs (Bestand DT002_ontvangstbewijs_melding.docx) mee te geven aan de belanghebbende.

Bij de aanvraag is het belangrijk de bewoners op de hoogte te brengen van het verloop van de procedure en de mogelijke gevolgen ervan. U licht hen zowel in over de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid als over de waarschuwingsprocedure.

Sommige bewoners denken dat een ongeschikt- of onbewoonbaarheid automatisch recht geeft op voorrang bij de toewijzing van een sociale huurwoning of op een tegemoetkoming in de huurprijs. Dat is alleen zo bij ernstige woningkwaliteitsproblemen. U wijst hen daar best op.

Initiatief Wonen-Vlaanderen

Wonen-Vlaanderen kan op eigen initiatief een advies tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring geven. Het agentschap voert immers zelf conformiteitsonderzoeken uit in het kader van:

  • strafrechtelijke handhaving;

  • Tegemoetkomingen in de huurprijs;

  • Huurpremie;

  • Ondersteuning van de sociale verhuurkantoren (SVK’s).

Het advies is in dat geval te beschouwen als een verzoek om een woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren.

Initiatief burgemeester

De burgemeester kan ook zelf het initiatief nemen om de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring op te starten, bijvoorbeeld na signalen van de politie, het OCMW of de gemeentelijke dienst huisvesting of na een melding van een bewoner, buurtbewoner,…

Opmerking:

De burgemeester is er niet toe verplicht om – bij een eigen initiatief – eerst de waarschuwingsprocedure te doorlopen. Hij kan er nog altijd voor kiezen om meteen de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid te starten.

Stap 2: Onderzoek gegrondheid (door burgemeester)

Aan het opstarten van de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid zijn juridisch geen voorwaarden verbonden. Toch is het best dat de bewoner/belanghebbende de woningkwaliteitsproblemen eerst schriftelijk aan de eigenaar/verhuurder heeft gemeld. De bewoner heeft immers volgens de woninghuurwet niet alleen het recht, maar ook de plicht om gebreken zo snel mogelijk aan de verhuurder te melden, zodat die de nodige herstellingswerken kan uitvoeren.

Het is doorgaans wenselijk om, voor het begin van de procedure, de verhuurder te verzoeken de gebreken te herstellen. Zo kunnen de problemen nog in der minne worden geregeld. Als de bewoner dat wil, kan de gemeente daarbij helpen en samen met de bewoner een brief opstellen, of hem een modelbrief meegeven om woningkwaliteitsproblemen te signaleren aan de verhuurder (Bestand DT woningkwaliteitsproblemen signaleren aan verhuurder ) (beschikbaar op https://www.wonenvlaanderen.be/modeldocumenten-en-brochures/modeldocumenten-woningkwaliteit-voor-lokale-besturen) .

Opmerking:

Het feit dat de woningkwaliteitsproblemen nog niet schriftelijk aan de eigenaar zijn gesignaleerd is geen reden om het verzoek onontvankelijk te verklaren.

De gemeente onderzoekt de gegrondheid van de aanvraag. Dat kan door de gebreken, opgesomd in het formulier waarmee men woningkwaliteitsproblemen kan melden, zo goed mogelijk in te schatten via verdere bevraging of op basis van foto’s.

Nog liever doet u al een eerste conformiteitsonderzoek ter plaatse. In deze fase al een conformiteitsonderzoek uitvoeren is een nuttige praktijk die nodeloze officiële adviesvragen aan Wonen-Vlaanderen voorkomt als het verzoek niet gegrond blijkt. Dat onderzoek gebeurt, zoals elk conformiteitsonderzoek, aan de hand van het technisch verslag en dient vooral om de toestand van de woning en de ernst van mogelijke kwaliteitsproblemen in te schatten. Dat technisch verslag is nuttig voor Wonen-Vlaanderen, helpt de burgemeester om te beoordelen of dringende maatregelen noodzakelijk zijn (bij acute veiligheids- of gezondheidsproblemen) en is bepalend voor de beslissing over het al dan niet toepassen van de waarschuwingsprocedure.

Als blijkt dat het verzoek manifest ongegrond is of dat er niet voldoende argumenten zijn om de procedure verder te zetten, verklaart de burgemeester het ongegrond. De gemeente deelt dat mee aan de aanvrager. In de begeleidende brief (Bestand DT004_afwijzing_verzoek.docx en Bestand DT004_stopzetting_procedure.docx) vermeldt u dan in ieder geval de beroepsmogelijkheden en de klachtenprocedure.

Als het verzoek ontvankelijk is brengt u de verzoeker daar uiteraard ook van op de hoogte Bestand DT003_ontvankelijkheid_verzoek_-_geen_vooronderzoek.docx en Bestand DT003_ontvankelijkheid_verzoek_-_met_vooronderzoek.docx )

Opmerking:

Tussen het verzoek en de beslissing van de burgemeester mogen in principe maximaal drie maanden verstrijken (termijn van orde). Het is dus belangrijk dat het eerste conformiteitsonderzoek zo snel mogelijk na het verzoek plaatsvindt.

 

Als de waarschuwingsprocedure niet succesvol was (en er dus geen conformiteitsattest kon worden afgeleverd) kan de administratieve procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring sneller verlopen  want:

- u beschikt al over een technisch verslag;

- bij de automatische opstart van de administratieve procedure kunt u onmiddellijk de adviesvraag indienen of kunt u als vrijgestelde gemeente de hoorplicht organiseren;

- de hoorplicht kan vlot verlopen (want u kent de betrokkenen en hun houding al).

Het is dus mogelijk sneller tot een besluit te komen, zonder de ordetermijn van drie maanden volledig te benutten.

 

Een verzoek is manifest ongegrond als het op zich niets te maken heeft met minimale kwaliteitsnormen waaraan de woning moet voldoen. Bijvoorbeeld last van stank van de dieren van de buurman, het niet hebben van een hoogrendementsketel of hoogrendementsglas in de ramen,…

Stap 3: De adviesvraag (door burgemeester)

Als het verzoek tot het opstarten van de procedure gegrond is vraagt de burgemeester aan de regionale dienst van Wonen-Vlaanderen een advies over de woningkwaliteit. Via VLOK vraagt u het advies van Wonen-Vlaanderen of u vult het meldingsformulier (Bestand DT webfomulier melding woningklacht.docx beschikbaar op https://www.wonenvlaanderen.be/modeldocumenten-en-brochures/modeldocumenten-woningkwaliteit-voor-lokale-besturen)  in en mailt dat naar het meldpunt woningkwaliteit.

Opmerkingen:

  • Conform artikel 279, § 5 van het decreet over het lokaal bestuur moet de burgemeester alle briefwisseling van de gemeente ondertekenen. De algemeen directeur  moet mee ondertekenen.

  • Het meldpunt van Wonen-Vlaanderen beoordeelt de ernst van de woningkwaliteitsproblemen aan de hand van het technisch verslag van het eerste conformiteitsonderzoek, de beschrijving van de gebreken in VLOK of de beschrijving op het meldingsformulier. Als er indicaties zijn dat het dossier onder de prioriteiten van de Vlaamse Wooninspectie valt, dan kan het agentschap van bij aanvang een strafrechtelijke procedure opstarten. In dat geval zal er samen met de  woningcontroleur meteen een wooninspecteur van Wonen-Vlaanderen ter plaatse gaan. Na het onderzoek zal de gewestelijk ambtenaar op basis van het technisch verslag een advies overmaken met het oog op de start van een procedure ongeschikt-/onbewoonbaarheid.

Gemeenten vrijgesteld van adviesverplichting:
  • Als u in stap 2 nog geen conformiteitsonderzoek hebt uitgevoerd zal de gemeente dat nu doen. Daarna informeert u de betrokkenen en start u de hoorplicht (zie Stap 6b: De betrokkenen horen).

  • Als u in stap 2 al een conformiteitsonderzoek uitvoerde en een technisch verslag hebt opgesteld zal de gemeente de betrokkenen informeren over het resultaat (DT026 kennisgeving onderzoek en hoorplicht) ervan en start u de hoorplicht (zie Stap 6b: De betrokkenen horen).

  • Als uit het gemeentelijke conformiteitsonderzoek blijkt dat de woning conform is neemt de burgemeester een beslissing (zie Stap 7: Beslissing nemen)

Stap 4: Conformiteitsonderzoek (door Wonen-Vlaanderen)

Een woningcontroleur van Wonen-Vlaanderen voert een conformiteitsonderzoek uit. Het onderzoek heeft bij voorkeur plaats in aanwezigheid van de gemeentelijke ambtenaar die het dossier administratief behandelt, of van de gemeentelijke woningcontroleur.

De woningcontroleur van Wonen-Vlaanderen en de gemeente spreken af wie de bewoner en eigenaar/verhuurder informeert over de datum van het conformiteitsonderzoek. Daartoe kan men het model van kennisgeving datum conformiteitsonderzoek (zie DT008 melding datum onderzoek) gebruiken.  De woningcontroleur van Wonen-Vlaanderen zal de bewoner bij aanvang schriftelijk toestemming vragen om de woning te mogen betreden (Bestand DT146_toestemming_betreden_woning.docx).

De eigenaar of verhuurder moet niet aanwezig  zijn bij het conformiteitsonderzoek. De bewoner moet hen ook niet binnenlaten als hij dat niet wil. De rechten van de eigenaar worden hier niet geschonden gezien er later in de procedure een hoorplicht wordt voorzien. Tijdens de hoorplicht heeft de eigenaar het recht zich te verdedigen alvorens de burgemeester overgaat tot het nemen van een beslissing.

De bewoners zijn best wel aanwezig op het opgegeven tijdstip om te zorgen dat alle lokalen toegankelijk zijn. Als niemand toegang verleent tot de woning kan het conformiteitsonderzoek niet plaatsvinden en kan de melding van woningkwaliteitsproblemen bijgevolg niet verder worden onderzocht.

Als er geen toegang wordt verleend en er zijn ontegensprekelijk acute veiligheids- of gezondheidsrisico’s, dan kan de burgemeester alsnog beslissen om artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet toe te passen. In dat geval is het niet altijd noodzakelijk dat de woningcontroleur van Wonen-Vlaanderen de woning binnen heeft onderzocht (zie 3.5 Art. 135 Nieuwe gemeentewet toepassen).

Na het conformiteitsonderzoek stelt de woningcontroleur van Wonen-Vlaanderen zijn technisch verslag op.

Stap 5: advies aan burgemeester (door Wonen-Vlaanderen)

De adviseur woningkwaliteit stelt op basis van het technisch verslag van de woningcontroleur zijn advies op. Hij bezorgt het advies samen met het technisch verslag aan de burgemeester.

Een advies tot ongeschikt- en eventueel onbewoonbaarverklaring van de adviseur woningkwaliteit is niet bindend voor de burgemeester, tenzij het advies vermeldt  dat de woning niet ongeschikt (en dus per definitie ook niet onbewoonbaar) is. In dat geval kan de burgemeester geen ongeschikt- en onbewoonbaarheid uitspreken.

Als de burgemeester 75 dagen na zijn adviesvraag geen advies heeft ontvangen van Wonen-Vlaanderen, dan mag hij een beslissing nemen zonder advies. De burgemeester moet zijn beslissing dan baseren op een technisch verslag van een gemeentelijk conformiteitsonderzoek. Dat technisch verslag is ook te bezorgen aan de betrokkenen in het kader van de hoorplicht. De argumenten uit de hoorplicht kunnen extra elementen zijn in de beslissing van de burgemeester. Als de adviseur woningkwaliteit alsnog een advies bezorgt na de 75 dagen maar nog voor de burgemeester een beslissing heeft genomen, dan vervalt die mogelijkheid.

Gemeenten vrijgesteld van adviesverplichting: afhankelijk van de interne afspraken binnen de gemeente, kan de dossierbehandelaar of de woningcontroleur op basis van het gemeentelijk technisch verslag advies geven aan de burgemeester.

Stap 6: het advies verwerken

De adviseur woningkwaliteit kan een van de volgende drie adviezen geven. De te ondernemen actie verschilt naargelang het advies:

  • Een advies ongeschikt of ongeschikt en onbewoonbaar: U moet alle betrokkenen informeren en de bewoner en de eigenaar horen, daarna kunt u beslissen.

  • Een advies dat de woning voldoet: U kunt meteen beslissen en alle betrokkenen op de hoogte brengen.

  • Geen advies omdat er geen toegang tot de woning was: U kunt meteen  beslissen en communiceren (zie Stap 7: Beslissing nemen).

Advies ongeschikt of ongeschikt en onbewoonbaar

Stap 6a: De betrokkenen informeren

De betrokkenen informeren betekent dat u het advies samen met het technisch verslag onmiddellijk na ontvangst van de adviseur woningkwaliteit bezorgt aan de verzoeker, de bewoner en alle houders van het zakelijk recht (DT026 hoorplicht en kennisgeving onderzoek). Dat zijn de natuurlijke personen of rechtspersonen met volle eigendom, vruchtgebruik, recht van opstal of erfpacht.

Het meesturen van foto’s is niet in de regelgeving voorzien. Omwille van privacy doet u dat ook beter niet. U kunt wel foto’s van specifieke gebreken bezorgen wanneer een betrokkene daar om vraagt. Overzichtsfoto’s bezorgt u niet maar kunt u ter inzage beschikbaar stellen als daarom wordt gevraagd.

Aandachtspunten bij het informeren van de betrokkenen:

  • Waak erover dat u alle betrokkenen tegelijk informeert en verspreid geen technisch verslag (uit VLOK) voor u formeel het advies hebt ontvangen.

  • Zorg ervoor dat u elke houder van het zakelijk recht aanschrijft. Bij een gehuwd of samenwonend koppel moet elke partner apart ingelicht worden.

  • In de begeleidende brief bij het advies staat altijd of de bewoner in aanmerking komt voor een tegemoetkoming in de huurprijs of voor voorrang bij de toewijzing van een sociale huurwoning. Dat hangt af van de aard en de ernst van de vastgestelde gebreken en de betreffende reglementering. U vermeldt dat best zo in uw brief.

  • TIP: Samen met de informatieplicht (het doorsturen van advies en technisch verslag) kunt u meteen ook de uitnodiging voor de hoorplicht versturen. Zo wint u tijd en gaat u niet overcommuniceren (Bestand DT026_kennisgeving_onderzoek_en_hoorplicht-_oo_-_aan_bew.docx en Bestand DT026_kennisgeving_onderzoek_en_hoorplicht-_oo_-_aan_hzr.docx).

Gevolgen als men niet iedereen aanschrijft

Als niet iedereen wordt aangeschreven is er sprake van een procedurefout. De burger wiens rechten op deze manier werden miskend kan daartegen beroep aantekenen bij de minister. Aangezien de termijn van 30 dagen om in beroep te gaan tegen de beslissing van de burgemeester pas begint te lopen vanaf de betekening en er geen kennisgeving is gebeurd, zal het beroep gedurende langere tijd mogelijk blijven.

Opmerking:

Conform artikel 279, § 5 van het decreet over het lokaal bestuur moet de burgemeester alle briefwisseling van de gemeente ondertekenen. De algemeen directeur moet medeondertekenen.

Gemeenten vrijgesteld van adviesverplichting: De gemeente bezorgt onmiddellijk het technisch verslag aan de verzoeker(s), de bewoner(s) en alle houders van het zakelijk recht.
Als er ook een gemeentelijk advies is aan de burgemeester, dan kunt u eventueel ook een afschrift van dat advies bezorgen aan alle betrokkenen (zie Tip hierboven).

Stap 6b: De betrokkenen horen

De uitnodiging
Als de adviseur woningkwaliteit het advies geeft om de woning ongeschikt en eventueel onbewoonbaar te verklaren, moet de burgemeester de bewoners en de houders van het zakelijk recht horen.

Die moeten immers altijd de kans hebben om hun argumenten te uiten voor de burgemeester zijn beslissing neemt. De betrokkenen kunnen eventueel afzien van hun hoorrecht of iemand anders laten optreden, maar ze moeten dat dan wel uitdrukkelijk en schriftelijk doen om latere betwistingen uit te sluiten. De betrokkenen kunnen zich laten vertegenwoordigen door hun raadsman.

In tegenstelling tot de informatieplicht (stap 6a) moet u de verzoeker niet horen (tenzij hij natuurlijk de bewoner of de houder van het zakelijk recht is).

Opmerking:

Omdat de houder zakelijk recht mogelijk niet werd toegelaten tot het conformiteitsonderzoek (zie stap 4, omwille van woonstrecht huurder) is het belangrijk dat hij hier zijn argumenten kan inbrengen. Dit wil niet zeggen dat het horen van de bewoner minder belangrijk zou zijn. Ook hij kan het oneens zijn met de vaststellingen, kan toelichting willen geven bij eerder genomen stappen,… Houd er ook hier rekening mee dat alle bewoners en alle houders zakelijk recht moeten worden aangeschreven en de mogelijkheid moeten krijgen gehoord te worden. U hoeft echter niet alle partijen op dezelfde dag te horen.

Deze stap in de procedure is essentieel en het schenden ervan tast de rechtsgeldigheid van het latere besluit aan.

De burgemeester nodigt de bewoners en de houders van het zakelijk recht schriftelijk uit om hun argumenten kenbaar te maken. Om tijd te winnen, kunt u dat meteen doen bij de kennisgeving van stap 6a (DT026 hoorplicht en kennisgeving onderzoek). Die brief verstuurt u aangetekend. 

De burgemeester kan de houders van het zakelijk recht er al op wijzen dat een ongeschikt- en eventueel onbewoonbaarverklaring leidt tot een heffing (behoudens vrijstelling of voorwaardelijke opschorting). 

Het horen
De burgemeester kiest zelf hoe hij het hoorrecht organiseert, mondeling of schriftelijk. Binnen eenzelfde procedure moet hij wel alle partijen de kans geven op dezelfde manier gehoord te worden.

U kunt de hoorplicht beperken tot een uitsluitend schriftelijke procedure, zelfs als een van de betrokkenen expliciet vraagt om hem mondeling te horen. U moet natuurlijk wel rekening houden met de principes van behoorlijk bestuur (onpartijdigheid, redelijkheid en gelijke behandeling) en alle betrokkenen dezelfde, redelijke reactietermijn geven (bijvoorbeeld 14 dagen). 

Als de burgemeester een mondelinge hoorzitting verkiest, dan mag hij alle betrokkenen samen horen of apart. De burgemeester moet die taak niet zelf opnemen, maar kan ze delegeren aan een gemeenteambtenaar. In ieder geval brengt u alle partijen zo snel mogelijk op de hoogte van de datum en het uur van de geplande hoorzitting. U kunt de betrokkenen eventueel vragen om voor de hoorzitting hun argumenten schriftelijk aan u te bezorgen. U maakt tijdens of meteen na de hoorzitting een proces-verbaal (Bestand DT032_pv_van_hoorzitting.docx) op, dat de gehoorde betrokkenen ondertekenen.

Na het horen kunt u een beslissing nemen, die u aan alle betrokkenen meedeelt (zie stap 7).

Opmerking

De Vlaamse Codex Wonen voorziet geen specifieke procedure voor het organiseren van de hoorplicht. Er is dus geen verplichte werkwijze.

De bewijskracht is natuurlijk het grootst wanneer de personen die gehoord zijn het verslag van de hoorzitting mee ondertekenen. Dat is zoals de politie die een proces-verbaal opstelt en daarna voorleest en laat ondertekenen, eventueel na aanpassing. We raden daarom aan om onmiddellijk een proces-verbaal op te stellen bij een mondelinge hoorzitting.

U kunt ook notities nemen tijdens de mondelinge hoorzitting, waarna u een ontwerp van proces-verbaal bezorgt aan de betrokkenen. U geeft hen dan wel de mogelijkheid om vragen en bemerkingen te geven op het ontwerp. Na eventuele aanpassingen bezorgt u hen het definitieve ondertekende proces-verbaal. Enkel dat ondertekende proces-verbaal speelt een rol bij de besluitneming.

De schriftelijke hoorzitting heeft als nadeel dat er geen echt gesprek is, maar het voordeel is wel dat er geen probleem is met de bewijskracht van de aangebrachte elementen.

U kunt ook beide methoden samen hanteren. Bij een mondelinge hoorzitting wordt gevraagd om vooraf de standpunten schriftelijk uiteen te zetten en dan op de hoorzitting nader toe te lichten.

Advies woning voldoet

Als de woning op het technisch verslag geen gebreken van categorie II of III heeft, dan is ze conform volgens de Vlaamse Codex Wonen. U zult dan een advies krijgen dat de woning conform is.
Dat advies is bindend: u kunt dus geen besluit ongeschikt-, onbewoonbaarheid nemen. U moet wel een beslissing nemen en die kan niet anders luiden dan dat de woning voldoet. U moet die beslissing overmaken aan alle betrokkenen: de verzoeker, de bewoner en alle houder(s) van het zakelijk recht.

 

U kunt best meteen ook een conformiteitsattest uit te reiken voor de betrokken woning.

Geen advies wegens geen toegang tot de woning

Er is geen advies waarop u een beslissing kunt baseren. Als u echter zelf al een eerste conformiteitsonderzoek hebt uitgevoerd kunt u wachten tot 75 dagen na de datum van uw adviesvraag en kunt u op basis van het technisch verslag van dat onderzoek een beslissing nemen.

Als u geen gemeentelijk technisch verslag hebt kunt u beslissen om geen besluit te nemen (zie stap 7).  U kunt Wonen-Vlaanderen ook expliciet verzoeken een nieuwe poging te ondernemen om de woning te onderzoeken.

Stap 7: beslissing nemen (door burgemeester) en meedelen aan betrokkenen

Voor de uiteindelijke beslissing over de ongeschikt- en eventueel onbewoonbaarverklaring baseert de burgemeester zich op het advies en het technisch verslag van Wonen-Vlaanderen, en de eventuele schriftelijk of mondeling meegedeelde argumenten uit de hoorzitting. Alvorens een beslissing te nemen kan de gemeente ook nog een bijkomend conformiteitsonderzoek uitvoeren in de woning.

 

Opmerking

Als het verzoek gegrond is moet de burgemeester altijd een formele beslissing nemen. Hij neemt een van volgende beslissingen:

Besluit ongeschikt en eventueel onbewoonbaarverklaring

De burgemeester kan een besluit ongeschikt-/ onbewoonbaarheid nemen als:

  • Hij over een advies ongeschikt/onbewoonbaar beschikt van de gewestelijk adviseur woningkwaliteit;

  • of als er 75 dagen zijn verstreken sedert de adviesvraag van de burgemeester en de burgemeester over een technisch verslag beschikt (van een conformiteitsonderzoek door een door de gemeente aangeduide woningcontroleur). Die mogelijkheid blijft bestaan zolang de burgemeester niet op de hoogte is gebracht van een advies dat na die termijn alsnog is uitgebracht.

Als de burgemeester de woning ongeschikt of ongeschikt en onbewoonbaar verklaart, verduidelijkt hij in zijn besluit (Bestand DT034_beslissing_burg_ongeschikt_.docx en Bestand DT034_beslissing_burg_ongeschikt en onbewoonbaar.docx) op welke elementen hij zijn beslissing baseert. Hij vermeldt daarbij nauwgezet alle argumenten die aan bod kwamen in de hoorzitting. Dat is belangrijk omwille van de motiveringsplicht. In zijn besluit geeft hij ook de gevolgen en begeleidende maatregelen aan van zijn beslissing en wijst hij op de mogelijkheid tot beroep tegen het besluit bij de minister van Wonen.

De burgemeester moet in principe uiterlijk drie maanden na ontvangst van het verzoek een beslissing nemen. Dat is wel een termijn van orde. Dat betekent dat de burgemeester ook daarna nog rechtsgeldig kan beslissen, op voorwaarde dat er nog geen ontvankelijk verklaard beroep is  tegen zijn "stilzitten" (zie stap 8). Het is bij woningkwaliteitsproblemen natuurlijk wel belangrijk zo snel mogelijk de nodige beslissingen en maatregelen te nemen. De burgemeester moet dan ook (volgens vaste rechtspraak van de Raad van State) alles in het werk stellen om zich aan de vooropgestelde termijn te houden. Als hij de beslissingstermijn toch overschrijdt moet hij dat kunnen verantwoorden.

De burgemeester betekent zijn beslissing (Bestand DT035_melding_beslissing_burg-oo-aan_bew.docx en Bestand DT035_melding_beslissing_burg-oo-aan_hzr.docx) aan de verzoeker, de bewoner en de houder(s) van het zakelijk recht. Via VLOK brengt de gemeente Wonen-Vlaanderen op de hoogte van de beslissing. Als de gemeente VLOK niet gebruikt bezorgt ze een afschrift van de beslissing aan het meldpunt woningkwaliteit van Wonen-Vlaanderen (zie stap 3). De burgemeester kan daarnaast het besluit op een goed zichtbare plaats laten aanplakken tegen de woning (zie Opname in register en uithanging).

Aandachtspunten bij de betekening van de beslissing:

  • De houders van het zakelijk recht zijn alle personen met een recht op volle eigendom, een recht van opstal of erfpacht, of een recht van vruchtgebruik, zoals ze bij de registratie bekend zijn. U moet elke houder van het zakelijk recht apart op de hoogte brengen van de beslissing (ook als ze op hetzelfde adres wonen en/of getrouwd zijn).

  • U bezorgt elke houder van het zakelijk recht samen met het besluit best ook de toelichtingsbrochures ‘Wonen doe je niet op goed geluk. Check de woningkwaliteitsnormen’, Wonen doe je niet op goed geluk. Wat als je woning niet in orde is’ en ‘Wonen doe je niet op goed geluk. Wat als je woning ongeschikt of onbewoonbaar is verklaard’. Via de link op www.wonenvlaanderen.be/modeldocumenten-en-brochures/brochures kunt u deze folders downloaden of bestellen.

  • Als er een gemeentelijke heffing van toepassing is kunt u een aanvraagformulier voor een vrijstelling/opschorting van de gemeentelijke heffing toevoegen.

Opmerkingen

  • De burgemeester wijst er steeds op dat best alle gebreken verholpen worden zodat eigenaars niet enkel gebreken in categorie II en categorie III wegwerken.

  • Conform artikel 279, § 5 van het decreet over het lokaal bestuur moet  de algemeen directeur de beslissingen van de burgemeester mee ondertekenen.

Gemeenten vrijgesteld van adviesverplichting: De burgemeester kan een besluit ongeschikt- en onbewoonbaarheid nemen op basis van het gemeentelijk conformiteitsonderzoek en technisch verslag met minimum een gebrek uit categorie II of III. De dossierbehandelaar of woningcontroleur van de gemeente kan op basis van dit technisch verslag ook een intern advies geven aan de burgemeester.

Wonen-Vlaanderen neemt de woning op in de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen (VIVOO) op de datum van het besluit van de burgemeester (of als de minister in beroep beslist tot ongeschikt-, of ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring, op de datum van het ministeriële besluit) (zie Stap 9 beslissing beroep). Het besluit tot ongeschikt-, of ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring (DT034 beslissing burgemeester) moet dan ook melding maken van de opname in de Vlaamse inventaris en liefst ook (kort) van de gevolgen daarvan.

Uitstel wegens werken

De burgemeester kan, ondanks het advies tot ongeschiktverklaring of ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring van Wonen-Vlaanderen, beslissen om de woning voorlopig niet ongeschikt/niet ongeschikt en onbewoonbaar te verklaren. Dat kan bijvoorbeeld als de houder van het zakelijk recht tijdens de hoorzitting aantoont dat de renovatiewerken aan de gang zijn maar hij extra tijd nodig heeft om de gebreken te herstellen.

Hoewel de waarschuwingsprocedure zo’n uitstel wegens werken zou kunnen voorkomen, kan deze situatie zich in de praktijk toch voordoen. Het is dan wel belangrijk dat de burgemeester een formele beslissing neemt om uitstel wegens werken te verlenen. In zijn beslissing bepaalt de burgemeester een termijn waarbinnen de eigenaar de nodige werken moet uitvoeren.

De burgemeester betekent zijn beslissing aan de verzoeker(s), de bewoner(s) en alle houders van het zakelijk recht. In zijn beslissing wijst hij op de mogelijkheid tot beroep tegen de beslissing bij de minister van Wonen.

Als blijkt dat de eigenaar op het einde van de termijn van uitstel onvoldoende of geen werken heeft uitgevoerd, kan de burgemeester alsnog beslissen om de woning ongeschikt/onbewoonbaar te verklaren (zie Stap 7 - Besluit OO).

Als de eigenaar de werken tijdig heeft uitgevoerd beslist de burgemeester dat de woning voldoet (zie Stap 7 - Woning voldoet).

De burgemeester moet, nadat de termijn van uitstel wegens werken is verlopen, opnieuw een beslissing nemen. Bij het uitblijven van een beslissing  kan de verzoeker, de bewoner of de houder van het zakelijk recht een beroep indienen tegen het ‘stilzitten’ van de burgemeester (zie Stap 8- Beroep).

Woning voldoet

Als uit het advies van Wonen-Vlaanderen blijkt dat de woning niet ongeschikt/onbewoonbaar is, beslist de burgemeester dat de woning voldoet (Bestand DT034_beslissing_burg_niet_oo.docx).

De burgemeester betekent zijn beslissing aan de verzoeker(s), de bewoner(s) en alle houders van het zakelijk recht (Bestand DT035_melding_beslissing_burg-geen_oo-aan_bew.docx enBestand DT035_melding_beslissing_burg-geen_oo-aan_hzr.docx). In zijn beslissing wijst hij op de mogelijkheid om beroep in te stellen bij de minister van Wonen. De gemeente bezorgt de beslissing via VLOK (of via e-mail aan het meldpunt) aan Wonen-Vlaanderen. Het is aanbevolen om in dat geval ook meteen een conformiteitsattest af te geven.

Opmerking

Als de woning zes of minder gebreken van categorie I heeft op het technisch verslag, zet u als gemeente best een stimulerend en begeleidend beleid in. De burgemeester geeft best het signaal dat de woning momenteel wel conform is, maar dat de resterende gebreken nog zijn aan te pakken. Hij kan daarbij een begeleidings- en opvolgingstraject voorzien.

Geen besluit

De burgemeester kan ook beslissen om geen besluit te nemen. Dat kan bijvoorbeeld als de woning niet meer bewoond is en zal worden gesloopt of als Wonen-Vlaanderen geen advies kan geven omdat er geen toegang was tot de woning. De burgemeester moet zijn beslissing voldoende motiveren.

De burgemeester betekent zijn beslissing  aan de verzoeker(s), de bewoner(s) en alle houders van het zakelijk recht. In zijn beslissing wijst hij op de mogelijkheid om beroep in te stellen bij de minister van Wonen. De gemeente bezorgt de beslissing via VLOK aan Wonen-Vlaanderen. Als de gemeente VLOK niet gebruikt bezorgt ze een afschrift van de beslissing aan het meldpunt woningkwaliteit van Wonen-Vlaanderen.

Maatregelen ter uitvoering van besluit OO

Met het besluit tot ongeschikt/onbewoonbaarverklaring geeft de burgemeester een juridische kwalificatie aan het feit dat de woning niet voldoet aan de minimale woningkwaliteitsvereisten. Naast het louter formeel vaststellen dat de woning niet voldoet aan de normen moet de burgemeester ook maatregelen nemen om mogelijke risico’s te beperken of te voorkomen. De burgemeester is immers op de hoogte van de risicovolle situatie en moet al het mogelijke doen om die te verhelpen.

De burgemeester kan bijvoorbeeld volgende maatregelen in het besluit opnemen:

  • aanplakken van het besluit aan de gevel van de woning;

  • bevel tot ontruiming van de woning, met een duidelijke termijn, vastgesteld op basis van de aard van de gebreken. De burgemeester heeft een inspanningsplicht voor de herhuisvesting van de bewoners (zie 5.1.2 gevolgen voor de gemeente);

  • dringende bewarende maatregelen zoals het stutten van muren of het laten afsluiten van de gastoevoer;

  • het ontsmetten en opruimen van de woning bij gevaar voor de openbare gezondheid;

  • snelherstel opleggen, bijvoorbeeld om ernstige veiligheidsrisico’s aan de gas- of elektriciteitsinstallatie weg te werken binnen een opgelegde termijn van bijvoorbeeld 24 of 48 uur (zie snelherstel);

  • bij gebreken aan de technische installaties: keuringsattesten van een erkende instelling vragen;

Naast de opgelegde maatregelen neemt de burgemeester ook best in zijn besluit op hoe hij die maatregelen zal handhaven als blijkt dat ze niet (tijdig) worden opgevolgd.

Opmerking

In het uitzonderlijke geval dat herstel van de gebreken op basis van het conformiteitsonderzoek niet mogelijk blijkt, biedt de Vlaamse Codex Wonen de eigenaar de keuze tussen herbestemming of sloop (art. 3.31 VCW).

De burgemeester heeft echter niet de bevoegdheid om herbestemming of sloop op te leggen in zijn besluit. In het belang van de veiligheid van de bewoners kan hij wel de ontruiming van de woning en de herhuisvesting van de bewoners opleggen.

De burgemeester kan wel aansturen op herbestemming/sloop door in zijn besluit en in zijn communicatie aan te geven dat herstel “volgens de bevindingen van het conformiteitsonderzoek” niet mogelijk is en dat in dergelijk geval het decreet de herbestemming/sloop voorziet (art 3.31 VCW). Het afdwingen van herbestemming of sloop kan enkel via de strafrechtelijke procedure door middel van de herstelvordering. In dat geval heeft de rechter immers uitdrukkelijk de bevoegdheid om de keuze te maken en te veroordelen tot sloop of tot herbestemming.

Snelherstel

Het instrument snelherstel is uitdrukkelijk gekoppeld aan gebreken uit categorie III en dus enkel mogelijk bij een ongeschikt- en onbewoonbaarheid.

De burgemeester kan voor een of meer gebreken van categorie III de uitvoering van herstellingswerken opleggen binnen een termijn van maximaal 15 dagen. De gebreken van categorie III zijn vastgesteld bij het conformiteitsonderzoek. Het spreekt voor zich dat de burgemeester een snelherstel oplegt voor de gebreken die leiden tot een acuut veiligheids- of gezondheidsrisico of tot mensonwaardige leefomstandigheden.

De burgemeester legt de snelhersteltermijn van maximaal 15 dagen vast in zijn besluit. Hij duidt ook aan welke gebreken uit het technisch verslag precies te verhelpen zijn binnen die korte termijn.

Als de dringende werken niet binnen de opgelegde termijn worden uitgevoerd kan de burgemeester de nodige werken zelf laten uitvoeren. De burgemeester kan de kosten daarvoor, mits de nodige stavingsstukken, verhalen op de eigenaar. Deze bepaling neemt hij best mee op in zijn aanvankelijke besluit.

De Vlaamse Codex Wonen kent aan de burgemeester/gemeente dus een vordering toe om de gemaakte kosten tot snelherstel te recupereren. Zoals bij alle invorderingen gebeurt betaling in eerste instantie op uitnodiging van de schuldeiser (de gemeente) en met mededeling van overtuigingsstukken. Het decreet vermeldt in dit verband een “staat” die door de gemeente “vertoond” wordt. Als de gemeente een beroep heeft gedaan op private instanties zijn die kosten aan te tonen met de factuur. Als de gemeente met eigen personeel of materieel de werken heeft uitgevoerd zijn de kosten aan te tonen door een gedetailleerde berekening van de personeelskost.

In de praktijk van invorderingen volgt bij niet-betaling een (aangetekende) ingebrekestelling met aanmaning om ten laatste voor een bepaalde datum te betalen. U vermeldt daarbij best dat bij gebrek aan gunstig gevolg een procedure voor de bevoegde rechtbank zal worden opgestart met alle gerechtskosten ten laste van de schuldenaar.

Om de slaagkans te verhogen kan het voor een gemeente wellicht nuttig zijn om, voor de uitvoering van het snelherstel, zicht te krijgen op de solvabiliteit van de eigenaar.

In tweede instantie kan de schuldeiser, de gemeente, zich tot de rechtbank wenden.

Stap 8 – Beroep (door belanghebbende)

Beroep tegen beslissing

Als de verzoeker, bewoner, houder van het zakelijk recht of adviseur woningkwaliteit van Wonen-Vlaanderen niet akkoord gaat met de beslissing van de burgemeester kan hij beroep aantekenen bij de Vlaamse minister van Wonen. Het beroep kan gaan over zowel inhoudelijke als procedurele aspecten van het besluit, maar de uiteindelijke beslissing van de minister zal enkel betrekking hebben op de kwaliteit van de woning. Bijvoorbeeld: de eigenaar betwist de vastgestelde gebreken of stelt dat de hoorplicht geschonden is of de bewoner gaat niet akkoord met enkel een ongeschiktverklaring en meent dat de woning ook onbewoonbaar is.

Het beroep tegen de beslissing van de burgemeester is uiterlijk 30 dagen na de kennisgeving van de beslissing van de burgemeester aangetekend te versturen naar de Vlaamse minister van Wonen, op het adres van de centrale dienst van Wonen-Vlaanderen, afdeling woningkwaliteit, Havenlaan 88 bus 40C, 1000 Brussel. De burgemeester vermeldt deze informatie in zijn beslissing.

Bij een besluit tot ongeschikt-, of ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring werkt de beroepsprocedure opschortend voor de inventarisatie. Daardoor geldt er tijdens de behandeling van het beroep geen recht van voorkoop (zie 5.6 het recht van voorkoop).

Opmerking

Als de nodige herstellingen snel zijn uitgevoerd moet de houder van het zakelijk recht niet in beroep gaan. Hij vraagt dan gewoon een conformiteitsattest aan de burgemeester. Ook als de houder van het zakelijk recht grondige renovatie- of verbeteringswerken wil uitvoeren is een beroep niet aangewezen. Hij vraagt dan beter een opschorting of vrijstelling van heffing bij de regionale dienst van Wonen-Vlaanderen of bij de gemeente.

‘Stilzitten’ van burgemeester

Als de burgemeester geen beslissing neemt binnen de decretaal bepaalde ordetermijn van drie maanden kunnen de verzoeker, de bewoner, de houder van het zakelijk recht en de adviseur woningkwaliteit van Wonen-Vlaanderen in beroep gaan tegen zijn ‘stilzitten’. Zij kunnen dat doen tot 12 maanden na het verstrijken van de ordetermijn van 3 maanden. Die ordetermijn start op de datum van de indiening van het verzoek. Het beroep is aangetekend te versturen naar de Vlaamse minister van Wonen, op het adres van de centrale dienst van Wonen-Vlaanderen (Beroepen Woningkwaliteit).

Ook als de burgemeester beslist om uitstel te geven1 wegens werken en na het verstrijken van de opgelegde termijn van uitstel geen beslissing neemt, kunnen de verzoeker, de bewoner, de houder van het zakelijk recht en de adviseur woningkwaliteit van Wonen-Vlaanderen in beroep gaan tegen het stilzitten.

Zolang er geen ontvankelijk verklaard beroep is tegen het stilzitten kan de burgemeester rechtsgeldig beslissen. Zodra er een ontvankelijk verklaard beroep is tegen het stilzitten verliest de burgemeester zijn beslissingsbevoegdheid.

Stap 9: Beslissing in beroep

Als iemand beroep indient tegen de beslissing van de burgemeester om een woning al dan niet ongeschikt- of onbewoonbaar te verklaren of tegen het ‘stilzitten’ van de burgemeester, gaat de beroepsinstantie (de centrale dienst van Wonen-Vlaanderen) eerst de ontvankelijkheid van het beroep na. Daartoe moet het beroep tijdig en aangetekend verstuurd zijn. Vervolgens beoordeelt men de gegrondheid van het beroep. De objectieve, actuele toestand van de woning is daarbij doorslaggevend. Indien nodig voert een woningcontroleur van Wonen-Vlaanderen een hercontrole uit (bijvoorbeeld als de verzoeker de vaststellingen betwist of aangeeft ondertussen herstellingen te hebben uitgevoerd).

De minister van Wonen neemt een beslissing binnen drie maanden. Als de minister binnen die termijn niet beslist is het beroep impliciet afgewezen.

De minister kan in beroep de ongeschikt-/onbewoonbaarverklaring van de burgemeester bevestigen. In dat geval blijft de woning opgenomen in de Vlaamse inventaris.

Als de burgemeester geen beslissing had genomen of de woning niet ongeschikt / onbewoonbaar had bevonden, maar tijdens de beroepsprocedure blijkt dat de woning toch ongeschikt en eventueel onbewoonbaar is, dan zal de minister de woning zelf ongeschikt of ongeschikt en onbewoonbaar verklaren. De minister neemt in dat geval alle nodige maatregelen. Zo kan hij de burgemeester gelasten de woning te laten ontruimen en de toegang ertoe te verbieden. Als de minister de woning zelf ongeschikt/onbewoonbaar verklaart, geldt de datum van het ministerieel besluit als inventarisatiedatum.

Als de minister besluit dat de woning (opnieuw) in orde is, wordt de woning niet opgenomen in de inventaris. De burgemeester kan dan desgewenst een conformiteitsattest uitreiken op basis van het technisch verslag van de woningcontroleur die de hercontrole heeft uitgevoerd.

Opmerking

De beroepsmogelijkheid bij de minister van Wonen is enkel van toepassing als de burgemeester het besluit heeft genomen op basis van artikel 3.12 van de Vlaamse Codex Wonen. De minister is niet bevoegd voor onbewoonbaarheidsbesluiten op basis van de Nieuwe Gemeentewet.