4.4 Werkwijze strafrechtelijke procedure
Stap 1: initiatief van de actie
Het initiatief van een actie van de Vlaamse Wooninspectie kan uit verschillende hoeken komen. Het kan gaan om een opdracht van het parket, een melding door de politie, een vraag tot gezamenlijk optreden… Meestal ligt het initiatief bij de gemeente of IGS, die een pand meldt via VLOK of rechtstreeks contact opneemt.
Het meldpunt woningkwaliteit zal bij een melding en adviesvraag in de administratieve procedure de ernstige gevallen al onmiddellijk doorverwijzen naar de Vlaamse Wooninspectie. Na de vaststellingen van de Vlaamse Wooninspectie zal de gewestelijk ambtenaar een advies uitbrengen in de administratieve procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid. De Vlaamse Wooninspectie kan ook zelf bepaalde dossiers opstarten, als er vermoedens van een misdrijf bestaan.
Meldingen zijn voor de controle steeds af te toetsen aan de prioriteiten. Is het dossier niet prioritair, dan volgt een afhandeling in de administratieve procedure.
Opmerking:
De mogelijke interferentie tussen de administratieve procedure en de strafrechtelijke procedure, zorgt voor onduidelijkheid voor de burger. Zolang er geen herstelvordering was kon u als gemeente tijdens de strafrechtelijke procedure nog een conformiteitsattest afleveren. Dit kan nu niet meer. Zodra er een actie van de wooninspectie is, is het afleveren van een conformiteitsattest niet meer mogelijk. Een beroep tegen een weigering van het conformiteitsattest is in deze situatie dan ook zinloos.
Stap 2: De vaststellingen ter plaatse
Algemeen
De Vlaamse Wooninspectie gebruikt bij haar controles de modellen van technisch verslag zoals in de administratieve procedure. Er gaan twee personen op pad: een wooninspecteur of verbalisant en een woningcontroleur. De controle heeft immers een strafrechtelijk karakter, zodat de Wooninspectie ook alle daarbij horende waarborgen in acht moet nemen. De controle met twee personen kan daarbij helpen.
De wooninspecteur moet altijd schriftelijk toestemming krijgen van de meerderjarige bewoners om de woning te betreden, behalve bij heterdaad of met een huiszoekings- of visitatiebevel. De eigenaar/verhuurder is niet ter plaatse en de wooninspecteur nodigt hem ook niet uit. Het strafonderzoek is immers niet tegensprekelijk en alle vormen van drukuitoefening van de verhuurder op de bewoner zijn te vermijden. De wooninspecteur zal de eigenaar/verhuurder later in de procedure uitnodigen voor een verhoor.
Doorgaans verhoort de wooninspecteur ook de aanwezige bewoners zodat hun verklaring bij het dossier kan worden gevoegd. Hij neemt alle vaststellingen op in een proces-verbaal, dat samen met alle bijlagen naar het parket wordt verstuurd.
Als het dossier na de vaststellingen ter plaatse toch niet prioritair blijkt, wordt het afgesloten en doorgegeven naar de administratieve procedure. Dat gebeurt overigens sowieso in alle gevallen waarin de Vlaamse Wooninspectie een proces-verbaal maakt.
Verzegeling
De Vlaamse Codex Wonen biedt in Boek 3, deel 9, titel 4 de wooninspecteur en de burgemeester ook een mogelijkheid om het pand te verzegelen. Dit is een verzegeling op basis van de Vlaamse Codex Wonen en heeft dus een andere grondslag dan de verzegeling die de burgemeester kan toepassen binnen de procedure van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet.
De verzegeling is mogelijk wanneer een misdrijf in de zin van de Vlaamse Codex Wonen wordt vastgesteld, maar kan ook op een later moment wanneer er geen misdrijf meer bestaat (omdat bijvoorbeeld de bewoning is gestopt) maar er eerder wel een misdrijf werd vastgesteld.
De voorwaarden voor verzegeling zijn heel beperkt (het bestaan van een misdrijf) maar een verzegeling is wel een drastische procedure die onder meer ingrijpt op het eigendomsrecht van de eigenaar. Bij het gebruik van dit instrument moet men steeds de redelijkheid en noodzakelijkheid afwegen. Bij loutere ongeschiktheid is een verzegeling minder aangewezen, maar niet uitgesloten. Bij onbewoonbaarheden kan het dan wel weer nuttig zijn. Ook als een woning na het misdrijf leegstaat, maar er aanwijzingen zijn dat ze opnieuw bewoond zou worden, kan deze maatregel toegepast worden om een nieuw misdrijf te voorkomen.
Procedure
Als op basis van de specifieke situatie een verzegeling noodzakelijk is, wordt er ter plaatse een besluit tot verzegeling aangeplakt. Het besluit beschrijft welke woning of woningen men zal verzegelen. De verzegeling kan betrekking hebben op het hele pand of op een specifieke woning. Vervolgens brengt de Wooninspectie de verhuurder, de houder van het zakelijk recht en de bewoner op de hoogte van de verzegeling. Die kennisgeving vermeldt de motivatie en de beroepsmogelijkheden.
De verzegeling moet niet onmiddellijk gebeuren, maar kan ook op een later moment. Soms kan het aangewezen zijn om ze vooraf aan te kondigen zodat de bewoner tijd krijgt om een alternatief te zoeken. Verzegelen betekent immers ook herhuisvesten als er nog bewoning is. Een herhuisvesting vraagt om een goede samenwerking met andere diensten binnen de gemeente. Als de wooninspecteur de verzegeling wil toepassen en herhuisvesting nodig is, zal hij daarover vooraf contact opnemen met de gemeente.
Een modelbesluit verzegeling en begeleidende brief vindt u op de webpagina www.vlaanderen.be/lokaal-woonbeleid/vlaamse-beleidsprioriteiten/beleidsprioriteit-2-de-gemeente-werkt-aan-de-kwaliteit-van-het-woningpatrimonium-en-de-woonomgeving/modeldocumenten-woningkwaliteit.
Tegen de verzegeling is beroep mogelijk bij de minister binnen de tien dagen na de ontvangst van de kennisgeving per beveiligde zending. Dat moet gebeuren op het adres van het agentschap Wonen in Vlaanderen. De minister heeft drie maanden op te beslissen. Gebeurt dat niet tijdig, dan geldt het beroep als afgewezen.
Nieuw in deze procedure is de mogelijkheid om een verzoek tot opheffing van de verzegeling in te dienen. Men verzet zich daarbij dus niet tegen de verzegeling op zich, maar men wenst een opheffing om herstel- of behoudswerken uit te voeren. Dat verzoek is te richten aan de instantie die de verzegeling heeft opgelegd (burgemeester of wooninspecteur). Het verzoek kan worden geweigerd, toegestaan of toegestaan met voorwaarden. Tegen de weigering tot opheffen kan men binnen de 30 dagen na ontvangst van de schriftelijke kennisgeving beroep indienen bij de Vlaamse Regering (ook hier via het adres van het agentschap Wonen in Vlaanderen in Brussel). De minister heeft drie maanden tijd om te beslissen. Gebeurt dat niet tijdig, dan geldt het beroep als afgewezen.
Als de verzegeling wordt geschonden of de voorwaarden tot opheffing worden niet nageleefd, dan kan de beboetingsambtenaar een administratieve geldboete opleggen. Die boete kan oplopen van 500 tot 5000 EUR. Het volstaat dat er minimaal een verslag van vaststelling is dat de schending vaststelt en aangeeft wie de overtreder is. Deze procedure is opgenomen in artikel 3.55 van de Vlaamse Codex Wonen.
Stap 3: De herstelvordering
Na het pv stelt de wooninspecteur een herstelvordering op als onmiddellijk en geloofwaardig herstel op korte termijn niet mogelijk lijkt. In het overgrote deel van de gevallen is een snel herstel niet aan de orde. De wooninspecteur stuurt ook die vordering naar het parket, waar ze bij het strafdossier wordt gevoegd.
In de vordering eist de wooninspecteur doorgaans het herstel van het gehele pand. Dat kan ook als niet alle woningen in het pand zijn onderzocht. Alle woningen in het pand moeten conform zijn. Er mogen geen gebreken van categorie II of III zijn en er mag geen sprake zijn van overbewoning. Soms beperkt de herstelvordering zich tot een beperkt aantal woningen in het pand. Dat is bijvoorbeeld het geval als de eigenaar geen eigenaar is van alle woningen in het pand.
Als het herstel van de gebreken niet mogelijk is, vraagt hij de herbestemming naar een niet-woonfunctie conform de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening of sloop (als dat niet verboden is door andere reglementaire bepalingen). De wooninspecteur vordert herbestemming of sloop als er bijvoorbeeld een stedenbouwkundige inbreuk op het goed rust. Een verbetering van de woningkwaliteit mag immers niet leiden tot een bestendiging van een illegale situatie.
Bijkomend eist de wooninspecteur een dwangsom als de opgelegde hersteltermijn niet wordt gerespecteerd. Daarbij vraagt hij aan de rechter om het ‘ambtshalve herstel’ toe te staan. Dat is het herstel door de overheid op kosten van de veroordeelde als die in gebreke blijft. Hij vraagt ook een machtiging om de kosten van een eventuele herhuisvesting te kunnen invorderen.
De wooninspecteur neemt een opgestelde herstelvordering steeds op in het register van herstelvorderingen, te raadplegen op www.vlaanderen.be/wat-doet-de-wooninspectie/register-van-herstelvorderingen. Wonen in Vlaanderen werkt dat register maandelijks bij. Het bevat ook informatie over eventuele dagvaardingen en definitieve gerechtelijke uitspraken.
Opmerking:
Sinds de inwerkingtreding van het optimalisatiedecreet en -besluit in 2021 moet het register van herstelvorderingen, dat alle uitgebrachte herstelvorderingen voor woningkwaliteit bundelt, openbaar zijn. Het register bevat ook meer gegevens over de herstelvordering (al dan niet definitief, bestaan van een dagvaarding, bestaan van een veroordeling,…). De notaris moet dat register raadplegen voor een overdracht van een zakelijk recht en moet het resultaat van die opzoeking opnemen in de koopakte (ook als pand niet in het register voorkomt).
Stap 4a: De procedure voor de rechtbank
Als het parket beslist om te dagvaarden, behartigt het ook de herstelvordering, al stelt ook het Vlaamse Gewest in de meeste gevallen een advocaat aan.
De rechter beoordeelt in eerste instantie of er sprake is van strafbare feiten en of ze aan de gedagvaarde personen zijn toe te wijzen. Is dat het geval, dan zal hij ook beoordelen of de herstelvordering correct is opgelegd. Is ze gegrond, dan zal hij het herstel opleggen. Hij bepaalt de herstelmaatregel, een hersteltermijn waarbinnen ze moet worden uitgevoerd, de eventuele dwangsom, en hij machtigt de wooninspecteur en desgevallend het college om over te gaan tot uitvoering. De rechter moet ook verplicht de wooninspecteur en het college machtigen om de kosten van een eventuele herhuisvesting te verhalen op de overtreder (zie 5.4.2 Herhuisvestingkosten recupereren).
Als de uitspraak definitief is laat de wooninspecteur ze door de gerechtsdeurwaarder betekenen aan de veroordeelde overtreder. Zo weet de veroordeelde dat de wooninspecteur aandringt op het herstel en dat de dwangsom automatisch zal lopen na het overschrijden van de hersteltermijn. De wooninspecteur zal ook een wettelijke hypotheek nemen op een of meer onroerende goederen van de overtreder als waarborg voor de kosten van een eventuele uitvoering ambtshalve.
Als het parket seponeert voor het gevorderde herstel is uitgevoerd kan de wooninspecteur ook het herstel voor de burgerlijke rechtbank vorderen via dagvaarding. Een herstel tijdens de procedure maakt dat de herstelvordering zonder voorwerp is. De rechter zal dit ook zo uitspreken.
Definitieve uitspraken krijgen een kantmelding op het kantoor Rechtszekerheid.
Stap 4b: Bestuurlijke beboeting
De Vlaamse wooninspectie kan sinds 1 januari 2023 terugvallen op ‘de optie van bestuurlijke beboeting’ wanneer het openbaar ministerie beslist om een geen vervolging in te stellen voor inbreuken op de woningkwaliteitsnormen in het kader van de strafrechtelijke procedure. Een gevolg van het Kaderdecreet Bestuurlijke Handhaving. Dat werd met het Verzameldecreet Wonen van 9 juli 2021 geïmplementeerd in de Vlaamse Codex Wonen voor wat betreft de woningkwaliteitsbewaking. Dit maakt dat de strafrechtelijke procedure een grotere impact kan hebben en een mogelijk gevoel van straffeloosheid – als gevolg van seponeringen door het parket - kan vermijden. De slagkracht van de strafrechtelijke procedure is daardoor groter.
Stap 5: Melding van uitvoering
Als de overtreder het herstel heeft uitgevoerd is hij verplicht dat te melden aan de wooninspecteur en aan het college van burgemeester en schepenen. De Vlaamse wooninspecteur verricht een hercontrole. Alleen hij kan een proces-verbaal van uitvoering opmaken. Die hercontrole is betalend, tenzij het de eerste hercontrole is.
Opmerking:
Om de effectiviteit van een hercontrole van de wooninspectie te verhogen, krijgt de wooninspecteur de mogelijkheid om het bewijs van herstel te vragen alvorens de hercontrole uit te voeren (middellange termijn decreet van 21/04/2023).
Als de Vlaamse Wooninspectie ter plaatse vaststelt dat de woning conform is (geen gebreken van categorie II of III) en er ook geen overbewoning is, dan stelt de wooninspecteur een pv van uitvoering op dat hij aan de overtreder bezorgt. Een pv van uitvoering geldt als een conformiteitsattest, als dat het resultaat van het herstel een woning is.
Opmerking:
De wijzigingen die het optimalisatiedecreet en -besluit woningkwaliteit voor de strafbaarstelling doorvoerden, werden doorgetrokken naar de herstelvordering. Bij een herstelvordering moest de woning vroeger voldoen aan de minimumnormen van het oude artikel 5 van de Vlaamse Wooncode. Dat betekende dat alle gebreken in de woning of het pand moesten worden hersteld. In de nieuwe regeling wordt het herstel geëist naar een conforme woning, die niet is overbewoond.
De betrokkene die het pv van uitvoering ontvangt, dient zich hiermee aan te melden bij het kantoor Rechtszekerheid, waar het gerandmeld wordt zodat derden kunnen weten dat de herstelmaatregel is uitgevoerd.
Een herstel dat nog voor de dagvaarding wordt uitgevoerd geeft ook aanleiding tot een pv van uitvoering. Dat moet niet gerandmeld worden omdat er nog geen verwijzing naar een dagvaarding of veroordeling bestaat.
Het goed zal ook uit het register van herstelvorderingen worden verwijderd en de wettelijke hypotheek wordt doorgehaald na betaling van de kosten door de veroordeelde.
Als de uitvoering pas gebeurde na het verlopen van de hersteltermijn zullen de verbeurde dwangsommen actief worden ingevorderd.
Opmerking:
Als op meerdere woningen in een pand een herstelvordering rust en maar een van deze woningen is hersteld, kan de burgemeester voor die woning geen conformiteitsattest afleveren. De wooninspecteur kan op zijn beurt pas een proces-verbaal van uitvoering opstellen (dat geldt als conformiteitsattest) als alle woningen, opgenomen in de herstelvordering, hersteld zijn. In bepaalde gevallen kan de wooninspecteur zelf een conformiteitsattest afleveren voor een van de woningen in een pand waarop een herstelvordering rust wanneer het herstel voor de andere woningen in dat pand nog niet is uitgevoerd. Dat kan na een vraag tot hercontrole wegens een nakende heffing in de administratieve procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid of als er een ernstig nadeel voor de aanvrager dreigt. Inkomensverlies omwille van de onmogelijkheid om te verhuren is geen geldige reden. De wooninspecteur beslist zelf en moet altijd het volledige pand onderzoeken waarop de vordering betrekking heeft, om uit te sluiten dat gebreken uit andere woningen doorwerken op de woning(en) waarvoor het conformiteitsattest kan worden afgeleverd. Deze procedure is geen nieuwe toegangspoort tot de procedure tot aflevering van een conformiteitsattest. De aanvrager kan ook geen tweede opinie vragen bij het agentschap Wonen in Vlaanderen.
Stap 6: Uitvoering ambtshalve
Een overtreder die ondanks veroordeling niet tot uitvoering overgaat, wordt eerst onder druk gezet met dwangsommen. Als ook dat niets oplevert kan de overheid die daartoe door de rechter is gemachtigd overgaan tot uitvoering op kosten van de overtreder. In het overgrote deel van de gevallen is de uitvoering ambtshalve niet nodig en gaat de overtreder of eventueel de nieuwe eigenaar uiteindelijk toch over tot herstel over.
De rechter moet bij een herstelvordering verplicht wooninspecteur en het college van burgemeester en schepenen (ook al hebben zij zich niet in de procedure gemanifesteerd of sloten ze zich niet aan bij de herstelvordering) machtigen om ambsthalve tot herstel over te gaan.
De machtiging ambtshalve is een keuze voor de bevoegde overheid en geen plicht. De herstelplicht ligt bij de veroordeelde en die kan niet zonder meer kiezen om het herstel aan de overheid over te laten.