111: opstijgend vocht / doorslaand vocht
Toepassing van de rubriek
In rubriek 111 beoordeelt de woningcontroleur vochtschade door opstijgend of doorslaand vocht via de buitenmuren en gemeenschappelijke scheidingsmuren van de woning. Vochtschade die het gevolg is van condenserend vocht wordt gequoteerd in rubriek 112.
Te beoordelen elementen en werkwijze van de woningcontroleur
De woningcontroleur beoordeelt de zichtbare vochtschade aan de buitenmuren en de gemeenschappelijke muren vanaf de binnenzijde van de woning op basis van de ernst van het schadebeeld, en het eventuele gezondheidsrisico dat hierdoor ontstaat voor de bewoners.
Quotering van concrete toepassingsgevallen
Voor de quotering van een gebrek binnen categorie I, II of III zijn volgende richtlijnen in acht te nemen.
Een niet limitatieve lijst van concrete toepassingsgevallen is opgenomen in bijlage 26 van het MB.
Quotering categorie I
Het gebrek behoort tot categorie I als aan al de volgende voorwaarden is voldaan:
-
het heeft een beperkte omvang, maar er is een duidelijke nadelige invloed voor het gebruik van de ruimte;
-
er is beperkte hinder door het opstijgend of doorslaand vocht en er is hoogstens beperkt schimmel aanwezig, dit wil zeggen op een oppervlakte van minder dan 0,3 m²;
-
op korte termijn kan het een gebrek van categorie II worden.
Voorbeeld bij 1.: onderhoud wordt bemoeilijkt.
Voorbeelden
Z_111_I_01: quotering rubriek 111 in categorie I: opstijgend vocht in buitenmuren
Opmerking 1: het opstijgend vocht in de buitenmuren van deze woning komt op heel wat plekken voor, maar is overal beperkt qua impact; enkel op de minder goed geventileerde plek op de eerste foto stijgt de vochtigheid wat hoger; vandaar dat in categorie I gequoteerd wordt.
Opmerking 2: op de derde foto gaat het eigenlijk om een binnenmuur; er zal dus ook bijkomend onder rubriek 151 (zelfde categorie) gequoteerd worden.
Opmerking 3: op de vierde foto zijn duidelijk zouten te zien op de bovenste rand van de vochtstrook; de muur staat wellicht al lang vochtig, zodat hygroscopisch zout zich naar de randzone verplaatst, waar het zout permanent wisselt tussen vocht opnemen en kristallen vormen.
Quotering categorie II
Het gebrek behoort tot categorie II als doorslaand vocht plasvorming veroorzaakt, of als 0,3 tot 3 m² van de oppervlakte van een muur aangetast is door ernstige schimmelgroei of als aan al de volgende voorwaarden is voldaan:
-
het heeft een grote omvang of impact op de buitenmuren of gemeenschappelijke scheidingsmuren van de woning;
-
tussen 1/3 en 2/3 van deze muren heeft zichtbare schade waarbij voor opstijgend vocht de lengte waarover de schade zich voordoet bepalend is en niet de oppervlakte;
-
er is een duidelijke hinder voor het gebruik van de ruimte.
Z_111_II_01: quotering rubriek 111 in categorie II: doorslaand vocht in buitenmuren
Opmerking: vooral langs de schouw is er duidelijk doorslaand vocht, maar eigenlijk is een groot deel van de muur van de leefruimte nat; ook delen van de slaapkamermuur vertonen dezelfde schade, met een begin van schimmelvorming onder het behang; quotering onder categorie II is zeker verantwoord.
Z_111_II_02: quotering rubriek 111 in categorie II: opstijgend vocht in buitenmuren
Opmerking: deze drie foto’s tonen een ernstige schade door opstijgend vocht; de buitenmuren zijn vochtig tot ruim een meter hoogte en niet alleen het behang komt los, ook het pleisterwerk valt uit mekaar; quotering in categorie II is logisch.
Z_111_II_03: quotering rubriek 111 in categorie II: doorslaand vocht doorheen achtergevel
Opmerking: een ernstig geval van doorslaand vocht doorheen een achtergevel, waarbij ook schimmel is ontstaan; de omvang van de schade (meer dan 1/3 van de buitenmuur) en de grootte van de schimmel (tussen 0,3 en 3 m²) verantwoorden een quotering onder categorie II.
Z_111_II_04: quotering rubriek 111 in categorie II: doorslaand vocht op zolderkamer
Opmerking: het vocht slaat duidelijk doorheen de gevel en er is een duidelijke schimmelgroei aanwezig; hoewel de omvang relatief beperkt is, wordt toch gequoteerd onder categorie II; de schimmelgroei op en rond de houten gording vereisen immers dringend een grondige aanpak van het vochtprobleem.
Z_111_II_05: quotering rubriek 111 in categorie II: doorslaand vocht op verdieping
Opmerking 1: via de dakgoot slaat vocht doorheen deze buitenmuur op de tweede verdieping; de ernst van de schade en de verspreiding van de schimmel vereisen een quotatie onder categorie II.
Opmerking 2: in deze situatie werd ook de parketvloer zodanig aangetast door het vocht, dat planken en plinten verwijderd werden; er zal dus ook onder rubriek 131 of 132 gequoteerd worden.
Quotering categorie III
Het gebrek behoort tot categorie III als aan al de volgende voorwaarden is voldaan:
-
het heeft een grote omvang of impact op de buitenmuren of gemeenschappelijke scheidingsmuren van de woning;
-
meer dan 2/3 van deze muren heeft zichtbare schade door doorslaand vocht of er is schimmelgroei over een gezamenlijke oppervlakte van meer dan 3 m² aanwezig;
-
de ruimte is niet meer bruikbaar zonder risico voor veiligheid of gezondheid;
-
het gebrek is niet louter plaatselijk.
Voorbeeld bij 4: er kan bvb. gevolgschade op muren zijn.
Z_111_III_01: quotering rubriek 111 in categorie III: opstijgend vocht met erge schimmelvorming
Opmerking: ernstige schade door opstijgend vocht op een volledige wand, tot 90 cm hoogte, met schimmelvorming die de muur over deze volledige hoogte bedekt; het gezondheidsrisico dat daardoor in deze keuken ontstaat, verantwoordt een quotering onder categorie III.
Opmerking 2: ook de elektrische aansluiting van de vaatwasmachine is na te kijken, en wordt zo nodig onder rubriek 51 (of 195) gequoteerd.
Z_111_III_02: quotering rubriek 111 in categorie III: opstijgend vocht
Opmerking: opstijgend vocht is zichtbaar over de volledige lengte van een gemeenschappelijke muur van deze woning; deze ruimte is niet meer bruikbaar als slaapkamer, zodat quotering onder categorie III nodig is.
Z_111_III_03: quotering rubriek 111 in categorie III: opstijgend vocht met schimmelvorming
Opmerking: het opstijgend vocht op deze buitenmuur, volledig overwoekerd door schimmelvorming, die zich ook op de aansluitende muur verspreidt, vereist een quotering onder categorie III.
Z_111_III_04: quotering rubriek 111 in categorie III: opstijgend/doorslaand vocht en schimmelvorming
Opmerking 1: zowel opstijgend als doorslaand vocht is zichtbaar op deze buitenmuur en het erboven zittend raam; de juiste oorzaak kan niet zomaar bepaald worden, maar het is duidelijk dat hier een quotering onder categorie III nodig is.
Opmerking 2: ook een quotering onder rubriek 121 (categorie II) is nodig omdat het raam onderaan compleet rot is en niet meer open kan (met mogelijk nog een bijkomend gevolg op het vlak van verluchting).
Bijkomende opmerking – geen quotering
Een bijkomende opmerking is geen gebrek maar een vaststelling van een opvallende situatie op (een deel van) de buitenmuren en/of gemeenschappelijke scheidingsmuren van de woongelegenheid, die storend of hinderlijk kan zijn, maar die geen daadwerkelijke invloed heeft (bijvoorbeeld: duidelijk opgedroogde vochtschade).
Z_111_O_01: rubriek 111, geen quotering maar bijkomende opmerking: doorslaand vocht
Opmerking: dit doorslaand vocht is zeer beperkt en mogelijk ook aan het uitdrogen; daarom hoeft niet gequoteerd te worden en kan een bijkomende opmerking volstaan.
Regelgeving
Artikel 36 van het MB.
Bijlage 26 van het MB.