112. condenserend vocht met schimmelvorming

Toepassing van de rubriek

In rubriek 112 beoordeelt de woningcontroleur vochtschade door condenserend vocht via de buitenmuren en gemeenschappelijke scheidingsmuren van de woning. Vochtschade die het gevolg is van opstijgend of doorslaand vocht wordt gequoteerd in rubriek 111.

Te beoordelen elementen en werkwijze van de woningcontroleur

De woningcontroleur beoordeelt de zichtbare vochtschade aan de buitenmuren en gemeenschappelijke scheidingsmuren van de woning visueel op basis van de ernst van het schadebeeld en het eventuele gezondheidsrisico voor de bewoners.

Quotering van concrete toepassingsgevallen

Voor de quotering van een gebrek binnen categorie I, II of III zijn volgende richtlijnen in acht te nemen.

Een niet limitatieve lijst van concrete toepassingsgevallen is opgenomen in bijlage 27 van het MB.

Quotering categorie I

Het gebrek behoort tot categorie I als aan al de volgende voorwaarden is voldaan:

  1. heeft een beperkte omvang, maar er is een duidelijk nadelige invloed voor het gebruik van de ruimte;

  2. er is beperkte hinder door het condenserend vocht en er is hoogstens beperkt schimmel aanwezig, dit wil zeggen op een oppervlakte van minder dan 0,3 m²;

  3. op korte termijn kan het een gebrek van categorie II worden.

Voorbeeld bij 1: onderhoud wordt bemoeilijkt.

 

Z_112_I_01: quotering rubriek 112 in categorie I: condenserend vocht met schimmelvorming

Opmerking 1: op deze twee foto’s zijn de kleine zwarte puntjes goed te zien, die de eerste tekenen van schimmelgroei zijn; daardoor is quotering onder categorie I noodzakelijk.

Opmerking 2: ook achter het plafond is schade te verwachten, maar die is niet zichtbaar en kan dus ook niet gequoteerd worden.

Z_112_I_02: quotering rubriek 112 in categorie I: condens en schimmelvorming in een raamneg

Opmerking 1: op deze twee foto’s is goed te zien hoe condensatie en schimmelvorming ontstaan op deze raamneg (zijkant van een muur bij een raam- of deuropening); de beperkte omvang van zowel condens als schimmel verantwoordt dat onder categorie I gequoteerd wordt.

Opmerking 2: glasdallen zijn geen ramen en vallen dus onder de rubriek buitenmuren (of binnenwanden indien ze in een binnenmuur zijn ingewerkt); onderaan is te zien hoe condens tegen de glasdallen schade veroorzaakt aan de ondergelegen afwerking; pleisterwerk is hier geen gepaste afwerking en zal snel slijtage en schade vertonen; bijkomend kan dus een quotatie gegeven worden voor het ontbreken van de noodzakelijke afwerking (onder rubriek 113).

Quotering categorie II

Het gebrek behoort tot categorie II als de condensatie plasvorming veroorzaakt, of als er ernstige schimmelgroei op een oppervlakte van 0,3 – 3 m² aanwezig is of als aan al de volgende voorwaarden is voldaan:

  1. het heeft een grote omvang of impact op de buitenmuren of gemeenschappelijke scheidingsmuren van de woning;

  2. tussen 1/3 en 2/3 van deze muren heeft zichtbare schade door condenserend vocht of schimmelvorming;

  3. er is een duidelijke hinder voor het gebruik van de ruimte.

 

Z_112_II_01: quotering rubriek 112 in categorie II: condensatie met schimmelvorming

  

Opmerking: deze foto van een woning op de verdieping toont duidelijke schade door condensatie onderaan de buitenmuur en in de hoek met de binnenmuur; de damp die neerslaat op het glas is een bijkomende indicatie dat het om condenserend vocht gaat; gezien de grootte van de schimmelvorming is een quotering onder categorie II nodig.

Opmerking 2: het stopcontact zit in de vochtige muur, zodat ook een quotering onder rubriek 195 noodzakelijk is.

Z_112_II_02: quotering rubriek 112 in categorie II: condensatie met schimmelvorming

  

Opmerking: deze raamneg (zijkant/bovenkant muuropening bij raam of deur) vertoont ernstige schimmelvorming als gevolg van condensatie op een foutief uitgevoerde bouwknoop (koudebrug); ook het kunststof raam en de beglazing vertonen dezelfde sporen; dit wordt gequoteerd onder categorie II.

Z_112_II_03: quotering rubriek 112 in categorie II: condensatie met schimmelvorming

  

Opmerking: in deze kleine ruimte zijn twee buitenmuren volledig bespikkeld door schimmelvorming als gevolg van condensatie; gezien de uitgebreide schimmelvorming wordt gequoteerd onder categorie II.

Quotering categorie III

Het gebrek behoort tot categorie III als aan al de volgende voorwaarden is voldaan:

  1. het heeft een grote omvang en impact op de buitenmuren of gemeenschappelijke scheidingsmuren van de woning;

  2. meer dan 2/3 van deze muren heeft zichtbare schade door condensatie of er is schimmelgroei over een gezamenlijke oppervlakte van meer dan 3 m² aanwezig;

  3. de ruimte is niet meer bruikbaar zonder risico voor veiligheid en/of gezondheid;

  4. het gebrek is niet louter plaatselijk.

Bij d): er kan bvb. gevolgschade op muren zijn.

Z_112_III_01: quotering rubriek 112 in categorie III: ernstige schimmelgroei in slaapkamer

 

Opmerking: op deze twee foto’s is een ernstig geval van schimmelvorming te zien tegen zowel de buitenmuren zelf als tegen de rolluikkast (die eveneens onder buitenmuren gequoteerd wordt); de aanwezigheid van schimmel in deze omvang is zodanig ongezond dat quotering onder categorie III absoluut noodzakelijk is.

Z_112_III_02: quotering rubriek 112 in categorie III: ernstige condensatie en schimmel in slaapkamer

 

Opmerking 1: op deze vier foto’s van een slaapkamer is goed te zien hoe een schimmel zich ontwikkeld heeft door de condensatie en zich verspreid heeft over alle buitenwanden en op de rolluikkast (die door contact met de koude buitenlucht makkelijk aanleiding geeft tot condensatie); quotering onder categorie III is evident omwille van het ernstig gezondheidsrisico.

Opmerking 2: ook op het plafond (onderkant plat dak) is reeds condensatieschade te zien; quotering onder rubriek 102 (wellicht categorie II) zal ook nodig zijn;

Opmerking 3: omwille van het stopcontact in de vochtige muur, is er wellicht ook een risico op elektrocutie en zal rubriek 51 (of 195) aangekruist dienen te worden.

Bijkomende opmerking – geen quotering

Een bijkomende opmerking is een vaststelling van een opvallende situatie op (een deel van) de buitenmuren en/of gemeenschappelijke scheidingsmuren van de woning, die storend of hinderlijk kan zijn, maar die in het geheel geen invloed heeft (bijvoorbeeld duidelijk opgedroogde vochtschade) op veiligheid of gezondheid.

Z_112_O_01: rubriek 112, geen quotering maar bijkomende opmerking: schimmelvorming op voegen in douche


Opmerking: het verschijnen van schimmelvorming in de voegen van badkamertegels, als gevolg van condensatie door hoge luchtvochtigheid in natte ruimten, wordt niet als gebrek gequoteerd, maar wel als bijkomende opmerking genoteerd.

Regelgeving

Artikel 37 van het MB.

Bijlage 27 van het MB.