3. BESLUIT OVER DE BEZETTINGSNORM
Objectieve vaststelling van de bezettingsnorm
De berekening van de totale nettovloeroppervlakte van de kamer en de telling van het aantal woonlokalen in de kamer geven elk een getal, dat het maximum mogelijk aantal bewoners aangeeft. Met elk van beide cijfers wordt in bovenstaande tabel gekeken hoeveel bewoners de nettovloeropppervlakte en het aantal woonlokalen toelaten.
Van de twee bekomen waarden uit deze tabel, wordt het kleinste bewonersaantal genomen als objectieve bezettingsnorm voor de woning.
Bezettingsnorm van de kamer
Het besluit over de bezettingsnorm bepaalt hoeveel personen permanent (dit wil zeggen dat ze er effectief en gewoonlijk wonen) een kamer kunnen bewonen. Het gaat dus om de capaciteit van een kamer – zowel in netto-vloeroppervlakte als in aantal lokalen – om een bepaald aantal personen in veilige, gezonde en comfortabele omstandigheden effectief en gewoonlijk te laten wonen.
De bezettingsnorm (een bepaald aantal bewoners) van de kamer is een eigenschap van de kamer en wordt op een objectieve manier, via de tabel, vastgesteld.
Indien deze grens overschreden wordt en meer personen effectief en gewoonlijk de kamer bewonen, dan komt de bewoonbaarheid onder druk te staan. Dit betekent niet noodzakelijk dat de kamer overbewoond is. Zie hiervoor verder onder de hoofding overbewoning, wat een subjectief gegeven is.
Voorbeelden van berekening en bepaling van de bezettingsnorm
Ter verduidelijking volgen enkele voorbeelden van berekening:
Voorbeeld 1: een bepaalde kamer bestaat uit 2 woonlokalen (leefkamer en slaapkamer) met een netto-vloeroppervlakte van 21 m². Er is een badkamertje met toilet, lavabo en douche aanwezig. De netto-vloeroppervlakte van de kamer laat bewoning voor maximaal 2 personen toe, het aantal woonlokalen volstaat voor 2 personen. De kleinste waarde is 2, dus deze kamer mag maximaal bewoond worden door 2 personen.
Voorbeeld 2: in een pand bevindt zich een woning die gebruik maakt van een gemeenschappelijke keuken. Deze niet-zelfstandige woning heeft 4 woonlokalen (zithoek, bureau en twee slaapkamers), een eigen toilet en badkamer en een nettovloeroppervlakte van 44 m². De netto-vloeroppervlakte van de kamer is voldoende voor maximaal 3 personen, het aantal woonlokalen voor 5 personen. De kleinste waarde is 3, dus deze kamer mag maximaal bewoond worden door 3 personen.
Overbewoning
Van overbewoning is sprake wanneer de aanwezigheid van een te groot aantal personen in de kamer (niet-zelfstandige woning) rechtstreeks aanleiding geeft tot een veiligheids- of gezondheidsrisico, of wanneer dit leidt tot mensonwaardige omstandigheden.
Het is belangrijk vast te stellen dat overbewoning geen eigenschap van de kamer is, en als dusdanig ook niet als een gebrek kan worden aangevinkt op het technisch verslag. De oorzaak van overbewoning ligt immers niet bij het louter overschrijden van de bezettingsnorm. Het is niet omdat er meer personen in een kamer wonen dan wat de bezettingsnorm aangeeft, dat er de facto een overbewoning is. Het is immers mogelijk dat er tweemaal zoveel personen een kamer bewonen dan wat de bezettingsnorm toelaat, zonder dat er zich een veiligheids- of gezondheidsrisico voordoet en zonder dat de omstandigheden mensonwaardig zijn.
De vaststelling van overbewoning is dus een subjectieve vaststelling. De woningcontroleur stelt vast dat een overtal aan bewoners direct aanleiding is tot een veiligheids- of gezondheidsrisico, en/of dat dit overtal in die bepaalde kamer leidt tot mensonwaardige omstandigheden. De woningcontroleur zal deze vaststelling concreet motiveren in een omstandig verslag.
Werkwijze van de woningcontroleur
De woningcontroleur vergelijkt het aantal personen dat permanent, dit wil zeggen effectief en gewoonlijk, in de niet zelfstandige woning verblijft, met het aantal personen vermeld in het besluit over de bezettingsnorm voor de kamer in deel F van het technisch verslag. Als een overtal aan bewoners, of een gebrek aan voldoende gemeenschappelijke functies, leidt tot een veiligheids- of gezondheidsrisico, of als dit overtal in die bepaalde woning of het gebrek aan voldoende gemeenschappelijke functies leidt tot mensonwaardige omstandigheden, maakt de woningcontroleur hiervan melding in een omstandig verslag, met vermelding van het aantal personen dat op het adres ingeschreven is, hoeveel personen daar werkelijk verblijven en voor welke duur. De woningcontroleur beschrijft in detail de veiligheids- of gezondheidsrisico’s of de mensonwaardige omstandigheden die het gevolg zijn van de overschrijding van de bezettingsnorm en van het gebrek aan voldoende gemeenschappelijke functies.
Hieronder volgen enkele voorbeelden van vaststellingen, zoals die in een omstandig verslag verwoord kunnen worden:
Veiligheidsaspecten
-
Door het overtal aan bewoners komt de veiligheid van de bewoners in het gedrang, daar er ontegensprekelijk problemen zijn bij noodsituaties zoals ontruiming en evacuatie bij brand (bv door het leggen van bijkomende matrassen).
-
Door het overtal aan bewoners komt de veiligheid van de bewoners in het gedrang door het gebruik van ruimtes die niet voor bewoning bestemd zijn, zoals bv zolder zonder aangepaste draagvloer of draagconstructie.
-
…
Gezondheidsaspecten
-
Het overtal aan bewoners heeft ontegensprekelijk een nefaste impact op de leefomgeving / het binnenklimaat en bijgevolg op de gezondheid van de bewoners.
-
Het overtal aan bewoners leidt o.a. tot een vochtig binnenklimaat – met schimmels als gevolg – wat kan leiden tot aandoeningen als concentratiestoornissen, chronische verkoudheid, chronische vermoeidheid, slechte slaap, irritatie van ogen, mond en huid en tot (ernstige) ziektes als astma, allergieën, luchtwegaandoeningen, …
-
Het overtal aan bewoners kan besmettelijke ziektes sneller verspreiden zoals tuberculose, meningitis, …
-
Het overtal aan bewoners kan leiden tot neurologische klachten / stoornissen zoals duizeligheid, leer- en geheugenstoornissen, gemoedsstoornissen, …
-
…
Psychosociale gevolgen
-
Een psychosociale factor als bewoningsdichtheid (te veel bewoners in een te krappe ruimte) kan stress induceren wat onmiskenbaar een invloed heeft op de fysieke gezondheid van de bewoners.
-
…
Overbewoning door overbenutting van gemeenschappelijke functies
Het kan gebeuren dat er geen sprake is van objectieve overbenutting (zie hiervoor het onderdeel Deel E: eindbeoordeling van de kamer) van de gemeenschappelijke functies, maar dat er door een te groot aantal feitelijke bewoners gebruik gemaakt wordt van deze functies. In dat geval is er sprake van subjectieve overbenutting van de gemeenschappelijke functies.
De subjectieve overbenutting van gemeenschappelijke delen wordt vastgesteld door de bezettingsnorm van het aantal conforme gemeenschappelijke functies af te zetten tegenover de effectieve bewoning van de functieafhankelijke kamers. Hier wordt dus wel gekeken naar de feitelijke bewoning.
Die subjectieve overbenutting wordt niet opgenomen in het technisch verslag, maar kan een onderdeel zijn in de beoordeling met betrekking tot het al dan niet opstellen van een advies overbewoning voor een of meerdere functieafhankelijke kamers in die gevallen waarbij de woningcontroleur vaststelt dat de subjectieve overbenutting van de gemeenschappelijke functies aanleiding geeft tot veiligheids- en/of gezondheidsrisico’s in een gemeenschappelijke functie en/of dat er mensonwaardige omstandigheden ontstaan.
De richtnorm is een overschrijding van de objectieve bezettingsnorm van de gemeenschappelijke functies met 50% (factor 1,5). De woningcontroleur dient in concreto te beoordelen of bij overschrijding van deze factor een advies inzake overbewoning noodzakelijk is, al kan hij ook bij een lichtere overschrijding een advies opstellen.
Het advies zal zich beperken tot alle functieafhankelijke kamers waarvoor de objectieve bezettingsnorm overschreden wordt door de feitelijke bewoning omdat dit de kamers zijn die bijdragen tot de subjectieve overbenutting. Om die reden kunnen kamers ook overbewoond zijn bij een lichte overschrijding van de objectieve bezettingsnorm van de kamer zelf.
Voorbeeld:
In een gebouw zijn er drie kamers met in totaal 9 bewoners:
-
kamer 1 (12 m²), bewoond door 1 persoon (objectief en subjectief geen overschrijding van de bezettingsnorm van de kamer)
-
kamer 2 (20 m²), bewoond door 3 personen (objectief een lichte overschrijding, dus geen overbewoning van de kamer)
-
kamer 3 (15 m²), bewoond door 5 personen (objectief een zware overschrijding, dus wel overbewoning van de kamer)
Als er slechts 1 toilet in het gebouw aanwezig is, dan kan het mensonwaardig zijn dat er 9 of meer personen van gebruik moeten maken. De overbenutting is dus een parameter in de motivering van het omstandig verslag om de mensonwaardige omstandigheden te verduidelijken.
Het gevolg van deze vaststelling is:
-
kamer 1 is niet overbewoond, want de objectieve bezettingsnorm van de kamer zelf is niet overschreden;
-
kamer 2 is op zichzelf niet overbewoond, want de objectieve bezettingsnorm van de kamer is slechts licht (< 50 %) overschreden, maar door de subjectieve overbenutting van de gemeenschappelijke functie (waar deze kamer mee de oorzaak van vormt) wordt deze kamer ook overbewoond geadviseerd;
-
kamer 3 is overbewoond, want de objectieve bezettingsnorm van de kamer zelf is overschreden en er is bovendien sprake van subjectieve overbenutting van de gemeenschappelijke functie (waar deze kamer ook mee de oorzaak van vormt) van het gemeenschappelijke toilet.
Indien de bezettingsnorm van de kamer met ca. 50 % overschreden wordt, zal de woningcontroleur met de nodige aandacht de situaties in de gemeenschappelijke functies bekijken, en een juiste inschatting maken van de potentiële risico’s op het vlak van veiligheid en gezondheid en op het vlak van mogelijke mensonwaardigheid.
Vooral bij gemeenschappelijke keukens en badkamers, die vaak geconcentreerd benut worden in een beperkt tijdsbestek, wordt nagekeken of de functies in hun geheel op een aanvaardbare manier kunnen gebruikt worden. In badfuncties heeft privacy een grotere invloed; in keukenfuncties is er zowel een werkzone (voorbereiden, koken, afwassen) als een verblijfszone (eten, tot rust komen), terwijl beide functies op piekmomenten druk gebruikt worden.
Toekenning van gebreken van gemeenschappelijke functies aan de kamers
De gebreken van gemeenschappelijke functies worden aan de kamers toegekend via een berekening op basis van functieafhankelijkheid van de kamers, de graad van overbenutting en de eventuele aanwezigheid van alternatieven voor de gemeenschappelijke functies met gebreken.
In eerste instantie wordt voor elke functie bepaald of er voldoende conforme gemeenschappelijke functies aanwezig zijn voor de bewoners; dit gebeurt in Deel E. Een gemeenschappelijke functie is conform als er geen gebreken van categorie II of III en niet meer dan 6 kleine gebreken van categorie I gequoteerd werden op het vlak van woningkwaliteit. Er zijn voldoende conforme gemeenschappelijke functies wanneer:
-
er 1 conforme toiletfunctie is per 6 bewoners;
-
er 1 conforme badfunctie is per 10 bewoners;
-
er voor de keukenfunctie:
-
1,50 m² vloeroppervlakte is per bewoner (tot bezettingsnorm 50);
-
1,25 m² vloeropperoppervlakte is per bewoner (voor bezettingsnorm tussen 50-199);
-
1,00 m² vloeroppervlakte is per bewoner (vanaf bezettingsnorm 200).
-
Vervolgens wordt volgens onderstaande twee mogelijkheden gequoteerd.
A. er zijn voldoende conforme gemeenschappelijke functies
Elk gebrek van categorie III in een gemeenschappelijke functie wordt toegekend aan elke kamer die van de betrokken gemeenschappelijke functie afhankelijk is.
Voorbeeld: een gebrek van categorie III in een gemeenschappelijke badfunctie wordt toegekend aan elke kamer die van de gemeenschappelijke badfunctie afhankelijk is.
Een gebrek van categorie II in een gemeenschappelijke functie wordt niet doorgerekend. Er zijn immers voldoende conforme gemeenschappelijke functies aanwezig.
Een gebrek van categorie I in een gemeenschappelijke functie wordt niet doorgerekend. Er zijn immers voldoende conforme gemeenschappelijke functies aanwezig.
B. er zijn onvoldoende conforme gemeenschappelijke functies
Elk gebrek van categorie III in een gemeenschappelijke functie wordt toegekend aan elke kamer die van de betrokken gemeenschappelijke functie afhankelijk is.
Elk gebrek van categorie II in een gemeenschappelijke functie wordt toegekend aan elke kamer die van de betrokken gemeenschappelijke functie afhankelijk is. Er zijn immers onvoldoende conforme gemeenschappelijke functies.
Elk gebrek van categorie I in een niet conforme gemeenschappelijke functie wordt toegekend aan elke kamer die van de betrokken gemeenschappelijke functie afhankelijk is. Gebreken van categorie I in conforme gemeenschappelijke functies worden niet toegekend.
Regelgeving
Artikel 122 van het MB.