4. Beoordeling van de gebreken

Enkel waarneembare schade

Visueel waarneembare schade …

Tenzij anders bepaald, beoordeelt de woningcontroleur de kwaliteit van woningen bij het uitvoeren van een conformiteitscontrole op basis van visuele vaststellingen.

De vaststellingen beperken zich tot de schade die de woningcontroleur daadwerkelijk objectief kan vaststellen en die onmiddellijk een negatief effect heeft op de bewoning. De vaststellingen zijn gebaseerd op visuele observatie, eventueel ondersteund door metingen met daartoe geschikte meetapparatuur (bv. vochtmeter, afstandsmeter, …).

Manipulatie is in principe niet toegestaan, maar in sommige gevallen noodzakelijk.

Om vast te stellen of een raam daadwerkelijk geopend kan worden, zal het nodig zijn de kruk te bedienen, het raam te openen en weer te sluiten. Het kan ook nodig zijn om een klep van een verwarmingstoestel te openen om het kenplaatje te zien, enzovoorts. Omzichtigheid is steeds geboden om zelf geen schade te veroorzaken. Bij twijfel (een ernstig aangetast houten raam bijvoorbeeld) laat men de zaak liever onaangeroerd, of vraagt de bewoner toestemming, of laat de bewoner zelf de manipulatie uitvoeren.

… op het moment van de controle

Er wordt uitgegaan van de effectieve situatie op het moment van onderzoek. Als bevoegde instanties maatregelen hebben genomen om een risico op te heffen op een zodanige wijze dat de gebruiker deze maatregelen niet zelf kan ongedaan maken, wordt niet gequoteerd. Het fysiek afsluiten van de gasinstallatie buiten het gebouw bijvoorbeeld is een maatregel die de gebruiker niet ongedaan kan maken; het verzegelen van de installatie echter is onvoldoende. De genomen maatregelen worden wel expliciet vermeld als bijkomende opmerking in het vak ‘opmerkingen’ van de betreffende rubriek.

Opmerking: bij afgesloten nutsvoorzieningen (elektriciteit, gas en water) zal dit onvermijdelijk consequenties hebben en resulteren in quotatie(s) voor de technische installaties en voorzieningen in de woning.

Voorbeelden

Een woning is opgetrokken met een steense (19 cm dikke) buitenmuur aan de regenkant. Het is bekend dat een dergelijke wandopbouw een zeker risico inhoudt. Wanneer de woningcontroleur bij de inwendige beoordeling hierover geen verdere vaststellingen kan doen (m.a.w.: er zijn geen vochtplekken op muren of plafonds), zal hij hieromtrent geen enkele vaststelling van ongeschiktheid noteren. In het vak ‘opmerkingen’ van de betreffende rubriek kan wel vermeld worden dat de werken niet volgens de regels van de kunst uitgevoerd werden of dat niet de meest aangewezen materialen gebruikt werden, zodat problemen kunnen verwacht worden.

In sommige gevallen kan vermoed worden dat een lambrisering aangebracht werd om schimmel en vocht op de achterliggende muur te verbergen. Indien het vochtprobleem echter niet objectief visueel kan vastgesteld worden, kan ook hier niet gequoteerd worden. De situatie kan wel omschreven worden in het vak ‘opmerkingen’ onder de betreffende rubriek.

Vaste en losse interieurelementen en bewonersattitudes

De woning vormt de focus van de woningkwaliteitscontrole. Toch kunnen zowel de inrichting van de woning als de manier waarop de bewoners hun woning gebruiken een invloed hebben op het onderzoek.

Mobiele infrastructuur binnen de woning

Bij het onderzoek wordt in principe abstractie gemaakt van de mobiele infrastructuur binnen de woning. De algemene inrichting, meubilair, tapijten, decoratie, huisraad, huishoudtoestellen, enzoverder blijven buiten beschouwing, tenzij de plaatsing of het gebruik ervan een ernstig veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden.

In voorkomend geval wordt de bewoner steeds op het aanwezige gevaar gewezen en verzocht het risico onmiddellijk weg te werken. Hiervan wordt akte genomen onder de vorm van een bijkomende opmerking in het Technisch Verslag.

Bewonersattitude

Met de manier waarop de bewoners gebruik maken van hun woning wordt tijdens een woningkwaliteitscontrole geen rekening gehouden, tenzij hierdoor een ernstig veiligheids- of gezondheidsrisico ontstaat.

Ook deze vaststelling wordt als bijkomende opmerking genoteerd in het Technisch Verslag, nadat de bewoners op het risico gewezen werd en hen verzocht werd het risico onmiddellijk weg te werken.

Als het veiligheids- of gezondheidsrisico een direct gevaar oplevert, dan staan onder rubriek 83 de voorwaarden waaronder dit risico mogelijk gequoteerd kan worden.

Bijkomend kan het voorkomen dat de aanwezigheid van allerlei voorwerpen in de woning de werkzaamheden van de woningcontroleur in die mate hinderen dat een woningkwaliteitscontrole niet of onvoldoende grondig kan worden uitgevoerd. Als dit zich voordoet, wordt dit ook als bijkomende opmerking in het Technisch Verslag vermeld.

Voorbeelden van risico’s en hinder

    

Voorbeeld van bijkomende opmerking: door de aanwezigheid van voorwerpen in het lokaal is het onmogelijk om alle nodige vaststellingen te kunnen doen.

Geen dubbelquoteringen

Principe

De woningcontroleur quoteert een gebrek slechts in één categorie.

In principe kan een bepaald schadepatroon (stabiliteit, vocht, afwerking, …) aan een gebouwelement slechts eenmaal het voorwerp uitmaken van het Technisch Verslag. Dit neemt echter niet weg dat hetzelfde gebouwelement (bv. buitenmuren, plafonds, …) meerdere malen aan de orde kan zijn wanneer verschillende schadepatronen zich samen voordoen. Verschillende schadepatronen op een zelfde gebouwelement hebben immers een cumulatief negatief effect.

Voorbeelden

  • Een gebrek kan nooit in twee categorieën tegelijk gequoteerd worden. Wanneer een bepaald gebrek zich op meerdere plekken voordoet (bijvoorbeeld vochtschade door insijpelend vocht in alle ruimten aan de voorgevel), dan wordt het totale schadebeeld als één gebrek gequoteerd, ook al is de ernst van de schade per ruimte zeer verschillend.

  • Dezelfde buitenmuur kan twee quoteringen krijgen: eenmaal voor vochtschade en een tweede maal omdat hij een zware scheur vertoont.

  • Indien door een vochtprobleem het pleisterwerk van een muur afbladdert, wordt enkel het vochtprobleem gequoteerd. Dat is immers het probleem dat de basis van het gebrek vormt. Er wordt in dat geval niet gequoteerd voor gebreken aan de afwerking van de muur.

  • Barsten in een dragende binnenmuur worden gequoteerd onder rubriek 31, om het even of het om één barst in één binnenmuur gaat, of om meerdere barsten in verschillende binnenmuren. Logischerwijze zal de ernst van het gebrek de quotatie bepalen.

De veiligheid en conformiteit van technische installaties

De woningcontroleur beperkt zijn onderzoek tot de conformiteit van de woning met de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten en onderzoekt de conformiteit van installaties met andere regelgeving niet.

De technische installaties worden onderzocht op basis van louter visuele observatie, die zich beperkt tot de zichtbare gedeeltes van de installaties. Er worden geen of slechts zeer rudimentaire metingen uitgevoerd, en er wordt niets ontmanteld of blootgelegd.

Deze beperkingen hebben als gevolg dat er geen absolute uitspraken gedaan kunnen worden over de veiligheid van de technische installaties, noch over de conformiteit aan andere normen dan woningkwaliteitsnormen. Dit wil dus ook zeggen dat een technische installatie die voldoet aan de bepalingen zoals ze opgesomd zijn in dit technisch handboek niet automatisch veilig te noemen is, noch conform aan de andere normen.

Vaststellen van gebreken versus normen en goed vakmanschap

De woningcontroleur geeft geen advies over het herstel van de vastgestelde gebreken. Hij houdt rekening met voorgaande recente technische verslagen en gaat na of eerder gequoteerde gebreken deugdelijk zijn hersteld.

Het herstellen van gebreken

Het is de taak van de woningcontroleur om vast te stellen of er zich in de onderzochte woning gebreken voordoen op het vlak van de minimale woningkwaliteit en om die gebreken correct en zorgvuldig te noteren in het Technisch Verslag.

Het behoort absoluut niet tot de taken van de woningcontroleur om voorstellen of suggesties te doen hoe die gebreken verholpen of opgelost dienen te worden. Het Technisch Handboek is immers louter dienstig als instrument om de nodige kadering en toelichting te verschaffen bij het werk van de woningcontroleur en is op geen enkele manier bedoeld als handleiding om bouwwerken of renovaties uit te voeren of technische installaties aan te leggen.

Voor alle bouwtechnische vereisten bestaan er normen, richtlijnen, reglementeringen, regels van goed vakmanschap, enzovoorts. Die informatie is beschikbaar of verkrijgbaar via onder andere Buildwise (het vroegere WTCB) of het Bureau voor Normalisatie (de instelling die normen ontwikkelt en verdeelt in België).

Indien bij een controle in een woning gebreken worden gequoteerd, is het logisch dat de noodzakelijke aanpassingen, verbeteringen en herstelwerken gebaseerd zullen zijn op die informatie. Op die manier kan een deugdelijk en duurzaam herstel gerealiseerd worden die de kwaliteit van de woning ten goede komt.

Deugdelijk herstel bij hercontrole

Bij een hercontrole is het niet altijd duidelijk of een gebrek effectief hersteld is of er alleen maar opgeknapt werd. Wanneer vochtschade op een muur of een barst in het plafond wordt overschilderd of toe gepleisterd, is de oorspronkelijke schade weliswaar niet meer zichtbaar, maar betekent dit niet noodzakelijk dat het eigenlijke gebrek correct werd aangepakt. In het kader van woningkwaliteit is het belangrijk dat het herstel op een correcte manier gebeurt; dit heet deugdelijk herstel.

Om dit deugdelijk herstel aan te tonen, kan de eigenaar gevraagd worden om bij een hercontrole bewijzen voor te leggen dat dit herstel correct gebeurd is. Een mogelijk bewijs kan geleverd worden aan de hand van attesten, facturen, foto’s, enzovoorts.

Regelgeving

Artikel 3, 4, 7 en 6 van het MB.