83. andere veiligheids- en/of gezondheidsrisico

Toepassing van de rubriek

In rubriek 83 quoteert de woningcontroleur enkel veiligheids- of gezondheidsrisico’s die niet in de andere rubrieken voorkomen.

Zo worden gebreken die aanleiding geven tot een risico op het vlak van brandveiligheid onder rubriek 81 behandeld. Wanneer stabiliteit en/of vocht kunnen leiden tot een veiligheids- en/of gezondheidsrisico, wordt de betreffende rubriek omtrent stabiliteit en/of vocht aangekruist. Net zoals explosiegevaar, risico op CO-vergiftiging enzoverder ook steeds onder de betreffende rubriek valt.

Een bouwvallige achtergevel bijvoorbeeld betekent evident een veiligheidsrisico voor de bewoners maar zal logischerwijze, aangezien het om een stabiliteitsprobleem gaat, onder rubriek 21 en wellicht onder categorie III worden gequoteerd.

Het is dus belangrijk dat de woningcontroleur de juiste afweging maakt bij het toekennen van een gebrek waaraan een veiligheids- en gezondheidsrisico verbonden is, vooraleer de relevante rubriek wordt aangevinkt.

Te beoordelen onderdelen

De beoordeling van gebreken in deze rubriek kan betrekking hebben op alle onderdelen van de woning.

Voorwaarde is wel dat het niet mogelijk is het gebrek onder een andere rubriek van het technisch verslag onder te brengen. Zie hierboven onder ‘Toepassing van de rubriek’.

Alle onderdelen van de woning worden dus beoordeeld, maar het gebrek dient duidelijk een ander veiligheids- of gezondheidsrisico in te houden dan deze die thuishoren onder een specifiek daarvoor bedoelde rubriek.

Mogelijke gebreken

De woningcontroleur quoteert een gebrek in rubriek 83 bij een ernstige bedreiging van de veiligheid of gezondheid van de bewoners in categorie III en enkel als minstens gedeeltelijke ontruiming of buitengewone maatregelen nodig zijn om de woning terug veilig en gezond te krijgen. Tot categorie III behoren in ieder geval de volgende gebreken:

de woning is overspoeld door ongedierte;
de vloeren van de woning zijn bezaaid met uitwerpselen;
situaties met extreme beschadiging of vervuiling;
uit een attest opgesteld door een deskundige blijkt dat in de woning asbesthoudende materialen met ongebonden asbest aanwezig zijn;
in de woning zijn belangrijke of gevaarlijke hoeveelheden giftige stoffen aanwezig.

Quotering van concrete toepassingsgevallen

Gebreken onder deze rubriek zijn altijd ernstige gebreken en worden gequoteerd onder categorie III, zodat steeds onbewoonbaarheid het gevolg is.

Wat als asbest aanwezig is in de woning?

Het beleid streeft naar een asbestveilig Vlaanderen tegen 2040. Dat betekent niet dat alle asbestmaterialen uit woningen verwijderd moeten worden, maar wel dat ze geen risico mogen vormen voor gezondheid en milieu.

Om de aanwezigheid van asbestmateriaal als gebrek in rubriek 83 (of 262, als het risico zich alleen in een appartement voordoet) te kunnen quoteren moeten twee voorwaarden voldaan zijn:

Het moet duidelijk zijn dat het asbestmateriaal wel degelijk asbest bevat.

Zo bevat plaasterisolatie rond oude verwarmingsleidingen niet altijd asbest.
De aanwezigheid van het asbestmateriaal moet een risico inhouden voor de bewoners van het gebouw (of de woning in rubriek 262).

Er is bijvoorbeeld vrijgave van asbestvezels omdat de asbesthoudende onderlaag van vinylvloeren deels bloot ligt en belopen wordt.

Naast de vaststelling van de woningcontroleur is dus ook altijd een bewijs van de aanwezigheid van een asbestmateriaal vereist. Daarvoor bestaan twee instrumenten:

Het asbestattest, waarin een gecertificeerd asbestdeskundige een formele uitspraak doet over de aanwezigheid van asbestmaterialen in een gebouw. Sinds 23 november 2023 is een asbestattest verplicht bij de overdracht naar een nieuwe eigenaar van elke toegankelijke constructie die dateert van vòòr 2001. In het asbestattest staat van elk aangetroffen asbestmateriaal vermeld waar het werd aangetroffen, om welk type asbest het gaat en hoe ermee moet omgegaan worden.

Werkwijze van de woningcontroleur: als een asbestattest de aanwezigheid van een asbestmateriaal in de woning bevestigt, en als de te nemen maatregelen bestaan uit verwijderen, dringend maatregelen nemen of dringend verwijderen en als de vereiste werken alleen door een erkende asbestverwijderaar mogen uitgevoerd worden, dan wordt gequoteerd.
Een laborapport, dat op verzoek van de aanvrager het resultaat weergeeft van een onderzoek door een daartoe erkend labo naar de aanwezigheid van asbest in de aangeleverde materialen.

Werkwijze van de woningcontroleur: als een rapport van een daartoe erkend labo bevestigt dat een asbestmateriaal wel degelijk asbest bevat en als duidelijk is dat asbestvezels in de woning kunnen vrijkomen en als de verwijdermethode het normale gebruik van de woning tijdelijk onmogelijk maakt, dan wordt gequoteerd.

Een niet-limitatieve lijst van concrete toepassingsgevallen is opgenomen in bijlage 19 van het MB.

Quotering categorie III

Z_083_III_01: quotering rubriek 83 in categorie III: extreme vervuiling

Opmerking: deze extreme vervuiling en opstapeling van afval in de keuken en berging betekent een ernstig veiligheids- en gezondheidsrisico voor de bewoners, zodat quotatie onder categorie III nodig is.

Z_083_III_02: quotering rubriek 83 in categorie III: extreme vervuiling

Opmerking 1: deze extreme vervuiling en opstapeling van afval in de keuken en badkamer betekent een ernstig veiligheids- en gezondheidsrisico voor de bewoners, zodat quotatie onder categorie III nodig is.

Opmerking 2: quotatie onder diverse andere rubrieken zal eveneens noodzakelijk zijn.

Z_083_III_03: quotering rubriek 83 in categorie III: vloeren bezaaid met uitwerpselen

Opmerking: de verspreiding van uitwerpselen over de vloeren in deze woning leidt tot een ernstig veiligheids- en gezondheidsrisico voor de bewoners, zodat quotatie onder categorie III nodig is.

De woningcontroleur quoteert de aanwezigheid van asbest in rubriek 83 alleen als een asbestattest of een laborapport bevestigt dat het door de woningcontroleur vastgestelde asbestmateriaal wel degelijk asbest bevat en als de verwijdering van het asbestmateriaal bijzondere maatregelen vereist.

Z_083_III_04:quotering rubriek 83 in categorie III: beschadigde plaasterisolatie

Opmerking: Deze plaasterisolatie, aangetroffen in de gemeenschappelijke kelder van een appartementsblok, staat vermeld in het asbestattest als asbesthoudend. De asbestdeskundige adviseert de kelder luchtdicht af te sluiten en niet meer te betreden. De asbestdeskundige stelt voor dat een erkend asbestverwijderaar een hermetische zone creëert om het asbest correct te verwijderen.

Omdat aangetoond is dat:

het asbestmateriaal asbest bevat,
er evident vezels vrijkomen in het lokaal,
de verwijderingsmethode bijzondere maatregelen vereist,

wordt dit gebrek gequoteerd in categorie III (rubriek 83).

Z_083_III_05:quotering rubriek 83 in categorie III: beschadigde vinyl

Opmerking: De vloer van de leefruimte bestaat uit vinyl, die aangebracht werd op een asbesthoudende onderlaag met asbesthoudende lijm. In een laborapport staat aangegeven dat zowel de onderlaag als de lijm asbesthoudend zijn. Het is evident dat asbestvezels vrijkomen in het lokaal door het voortdurend schuren over de beschadigde vloerbekleding. Voor de verwijdering hiervan zal een hermetische zone moeten gecreëerd worden. Dit alles verantwoordt een quotering in categorie III.

Bijkomende opmerking – geen quotering

Indien vaststellingen worden gedaan die niet tot quotatie leiden, maar toch potentieel kunnen uitgroeien tot een ernstig risico, dan wordt niet gequoteerd maar wel een bijkomende opmerking gemaakt.

Z_083_O_01: rubriek 83, geen quotering maar bijkomende opmerking: toilet spoelt niet door

Opmerking: een toilet dat niet doorspoelt, geeft geen aanleiding tot quotatie onder rubriek 83; dit probleem is op een eenvoudige manier op te lossen (ontstopping, lediging septische put, … ) en wordt gequoteerd in rubriek 185.

Z_083_O_02: rubriek 83, geen quotering maar bijkomende opmerking: ongedierte in de keuken

Opmerking: de aanwezigheid van een aantal kakkerlakken in de keuken is een probleem dat via een gerichte ingreep opgelost kan worden; er wordt niet gequoteerd; een bijkomende opmerking volstaat.

Z_083_O_03: 83 rubriek 83, geen quotering maar bijkomende opmerking: beschadigde onderdakplaten

Opmerking: De asbesthoudende onderdakplaten, ook al zijn ze beschadigd, vormen geen reden tot quotering. In een asbestattest valt dit asbestmateriaal onder de mijlpaal 2040. De verwijderingsmethode bestaat uit eenvoudige handelingen; brokjes onderdakplaat die op de vloer liggen (ook al zou dit een woonlokaal zijn), mogen mits de nodige voorzorgen opgeraapt en naar het kringlooppark gebracht worden. Daarom wordt dit niet gequoteerd.

Z_083_O_03: 83 rubriek 83, geen quotering maar bijkomende opmerking: puin asbesthoudende onderdakplaten

Opmerking: Op het terras naast de achterdeur ligt wat puin, waartussen brokstukken van asbesthoudende onderdakplaten. Er is een asbestattest waarop staat vermeld dat dit materiaal dringend te verwijderen is. De verwijderingsmethode bestaat uit eenvoudige handelingen. De brokjes mogen gewoon opgeraapt worden en omzichtig naar het kringlooppark worden gebracht. Daarom wordt dit niet als gebrek gequoteerd.

Regelgeving

Artikel 29 van het MB.

Bijlage 19 van het MB.