Deel E: eindbeoordeling van de kamer (K)

In deel E wordt de eindbeoordeling van de kamer opgemaakt, op basis van de delen B, C en D.

Een kamer maakt immers deel van een gebouw waarvan de kwaliteit onder deel B wordt beoordeeld. De kamer zelf, met de interne functies waarover de kamer eventueel beschikt, wordt onder deel C beoordeeld. En vermits een kamer per definitie gebruik maakt van minstens één gemeenschappelijke functie, is ook de beoordeling van de gemeenschappelijke functies onder deel D nodig.

Eerst wordt het totaal aantal gebreken van het gebouw per categorie overgenomen uit de eindbeoordeling van deel B.

Daarna gebeurt hetzelfde voor de gebreken van de kamer, waarin ook de gebreken van de eventueel in de kamer aanwezige interne functies opgenomen zijn, zoals die in de eindbeoordeling van deel C werden getotaliseerd.

Het grootste stuk van deel E wordt ingenomen door de evaluatie van de gemeenschappelijke functies uit het deel (of delen) D. Deze worden één voor één overgenomen en per gemeenschappelijke functie wordt ook bepaald hoeveel personen elke functie kunnen benutten.

Onder deel E gebeurt dus de beoordeling van de gemeenschappelijke functies op vlak van woningkwaliteit en bezetting. Als er bepaalde gemeenschappelijke functies uitsluitend gebruikt worden door specifieke kamers, worden die functies toegewezen aan deze specifieke kamers. De kamers en de toegewezen gemeenschappelijke functies worden als aparte groep (kamerwoning) binnen het pand beoordeeld. Eventuele niet toegewezen gemeenschappelijke functies worden in die gevallen beschouwd als bruikbaar voor de overige kamers in het pand. Als gemeenschappelijke functies worden toegewezen aan specifieke kamers, wordt er voor de beoordeling vanuit gegaan dat zij geen gebruik maken van de andere gemeenschappelijke functies. Voor het afleveren van een conformiteitsattest wordt er per aparte groep een afzonderlijk attest opgemaakt.

Beoordeling van de woningkwaliteit van de gemeenschappelijke functies

Algemeen principe

De wijze waarop de beoordeling van de woningkwaliteit van de gemeenschappelijke functies uit deel D (of delen D) in deel E wordt ingevuld, is afhankelijk van het feit of er voldoende conforme functies aanwezig zijn voor de functieafhankelijke kamers in het pand of de aparte groep met toegewezen gemeenschappelijke functies.

Een functie is conform als er geen gebreken van categorie II of III zijn en als er niet meer dan 6 gebreken van categorie I aanwezig zijn in de beoordeling van de individuele functie en het lokaal waarin deze functie is ondergebracht (zoals dit vermeld is in de eindbeoordeling van elk deel D).

Om te beoordelen of er voldoende conforme functies zijn, wordt een vergelijking gemaakt tussen het totaal van de individuele bezettingsnorm van de functieafhankelijke kamers en de toegelaten bezetting van de conforme gemeenschappelijke functies (zie verder). Er wordt dus abstractie gemaakt van effectieve bewoning (zie verder). Is de toegelaten bezetting van de conforme functies groter dan of gelijk aan de som van de bezettingsnormen van de individuele functieafhankelijke kamers, dan zijn er voldoende conforme gemeenschappelijke functies. Is dit niet het geval, dan zijn er onvoldoende conforme gemeenschappelijke functies.

Als er voldoende conforme gemeenschappelijke functies zijn, worden in deel E enkel de gebreken van de gemeenschappelijke functies in categorie III, die voor onbewoonbaarheid zorgen, toegekend aan de functieafhankelijke kamer.

Als er onvoldoende conforme gemeenschappelijke functies zijn, worden alle gebreken van de niet-conforme functies per categorie doorgerekend aan de functieafhankelijke kamers.

Opgelet: als dit tot gevolg heeft dat er meer dan 6 gebreken van categorie I bij het onderdeel woningkwaliteit in deel E van de gemeenschappelijke functie worden ingevuld, leidt dit niet tot een extra gebrek van categorie II op deze locatie. Een eventueel extra gebrek van categorie II wordt enkel in de eindbeoordeling van de kamer onderaan deel E toegekend.

Gebreken aan conforme gemeenschappelijke functies worden nooit doorgerekend.

Afwijkend principe bij de gemeenschappelijke keukenfunctie

Bij de gemeenschappelijke keukenfunctie wordt niet alleen naar de aanwezigheid van eventuele gebreken gekeken om vast te stellen of de functie conform is. Ook de nettovloeroppervlakte dient voldoende groot te zijn om van een conforme functie te kunnen spreken. Dit is dus anders dan bij de gemeenschappelijke bad- en toiletfunctie. Enkel de vloeroppervlakte van conforme keukenfuncties wordt meegenomen in de berekening. Als er in een gemeenschappelijke ruimte meerdere keukenblokken staan, wordt de keukenfunctie (lokaal plus keukenblok) als conform beschouwd als er minstens één conforme keukenfunctie aanwezig is.

Voorbeeld:

Een kamerwoning heeft 4 kamers die elk een bezettingsnorm van 2 hebben. In de kamerwoning zijn er 3 toiletten, 1 badkamer en 1 keuken van 20 m².

Toilet 1 en 2 bevinden zich in een lokaal; dit lokaal heeft 5 gebreken in categorie I. Toilet 1 heeft daarenboven nog 3 gebreken van categorie I. Toilet 2 heeft nog 1 gebrek van categorie I en toilet 3 heeft een gebrek van categorie II.

De badkamer heeft een gebrek van categorie II en de keuken 3 gebreken van categorie I.

De som van de individuele bezettingsnormen van de functieafhankelijke kamers is 8. Voor 8 personen is er in de keuken 12 m² nettovloeroppervlakte nodig. In dit geval is dit aanwezig. Aangezien er slechts 3 gebreken van categorie I zijn, is de keuken conform. Er wordt geen gebrek toegekend bij het onderdeel woningkwaliteit in deel E bij de gemeenschappelijke keukenfunctie.

Eén badfunctie is vereist per 10 personen. Op zich volstaat dit in dit geval. De badkamer heeft echter een gebrek van categorie II en is niet conform. Het gebrek van categorie II wordt ook overgenomen bij de beoordeling van de woningkwaliteit in deel E.

Er zijn eveneens 3 toiletten, wat volstaat voor de maximaal toegelaten bewoning. Toiletfunctie 1 heeft 8 gebreken in categorie I (lokaal + toilet), toiletfunctie 2 heeft 6 gebreken van categorie I en toiletfunctie 3 heeft een gebrek van categorie II. Toiletfunctie 1 en 3 zijn niet conform, enkel toiletfunctie 2 is conform. Het pand beschikt dus over 1 conform toilet, voldoende voor 6 personen. Aangezien er 8 personen mogen wonen, zijn er niet voldoende conforme toiletfuncties en worden de gebreken van de niet-conforme functies doorgerekend. Dit geeft 8 gebreken van categorie I en 1 gebrek van categorie II in het onderdeel woningkwaliteit in deel E.

Beoordeling van de bezetting van de gemeenschappelijke functies

Algemeen principe

In een kamerwoning moeten er voldoende gemeenschappelijke functies aanwezig zijn in verhouding tot de som van de individuele bezettingsnormen van de functieafhankelijke kamers in het pand of van de aparte groep met toegewezen gemeenschappelijke functies.

Aangezien het technisch verslag gebreken vermeld aan de woning als object, gebeurt de beoordeling van de bezetting van de gemeenschappelijke functies op objectieve basis, dit wil zeggen onafhankelijk van de effectieve bewoning van het pand. Ligt de objectieve maximale bezetting van de gemeenschappelijke functies lager dan de objectieve bezettingsnorm van de kamers, dan is er sprake van een objectieve overbenutting van de gemeenschappelijke functies.

Net zoals bij de beoordeling van de woningkwaliteit van de gemeenschappelijke functies, zal er enkel rekening gehouden worden met het aantal conforme gemeenschappelijke functies. De wijze waarop bepaald wordt of een functie conform is, is gelijk aan de manier waarop dit bepaald wordt voor het onderdeel woningkwaliteit in deel E. Is de toegelaten bezetting van de conforme functies groter dan of gelijk aan de som van de bezettingsnormen van de individuele functieafhankelijke kamers, dan zijn er voldoende conforme gemeenschappelijke functies. Is dit niet het geval, dan zijn er onvoldoende conforme gemeenschappelijke functies.

In deel E van het technisch verslag wordt eerst per gemeenschappelijke functie aangegeven wat de objectieve bezettingsnorm is van de functieafhankelijke kamers in het pand of de aparte groep met toegewezen gemeenschappelijke functies. Vervolgens wordt voor de bad- en toiletfunctie vermeld hoeveel conforme functies er zijn en voor hoeveel personen de conforme functies geschikt zijn. Ten slotte wordt het aantal aanwezige functies opgenomen, onafhankelijk van het feit of zij al dan niet conform zijn, en wordt vermeld voor hoeveel personen deze functies theoretisch geschikt zouden zijn.

Er zal een quotering volgen in een van de 3 categorieën als er sprake is van objectieve overbenutting van de conforme gemeenschappelijke functies. De mate waarin die overschrijding gebeurt, bepaalt de categorie waarin gequoteerd wordt:

Overschrijding kleiner dan 50%: categorie I;
Overschrijding tussen 50 en 100 %: categorie II;
Overschrijding met meer dan 100 %: categorie III.

Opmerking: als er voor een bepaalde functie helemaal geen conforme gemeenschappelijke functies (maar er zijn wel niet-conforme functies) aanwezig zijn, resulteert dit steeds in een gebrek van categorie III bij de bezetting. Als een bepaalde functie helemaal niet (conform noch niet-conform) aanwezig is als gemeenschappelijke functie, dan wordt een gebrek van categorie III toegekend bij de betreffende interne functie in de kamer in deel C (rubriek 271 voor de toiletfunctie, rubriek 281 voor de badfunctie en rubriek 291 voor de keukenfunctie).

Afwijkend principe bij de gemeenschappelijke keukenfunctie

Ook de bezetting van de gemeenschappelijke keukenfunctie wordt op een andere manier beoordeeld dan deze van de toilet- en badfunctie. Er wordt niet alleen rekening gehouden met de bezettingsnorm van de functieafhankelijke kamers, maar ook met die van alle kamers (dus ook niet niet-functieafhankelijke) in het pand op in de aparte groep. Op basis daarvan wordt immers bepaald wat de minimaal noodzakelijke nettovloeroppervlakte van de gemeenschappelijke keukenfunctie dient te zijn. Bij deze berekening daalt de vereiste oppervlakte per persoon naarmate de objectieve bezettingsnorm van alle kamers stijgt. Zie voor meer gedetailleerde uitleg hierover bij de praktische toepassing hieronder, meer bepaald bij de gemeenschappelijke keukenfunctie.

Praktisch toegepast

Ten eerste wordt de eindbeoordeling van de gemeenschappelijke toiletfunctie gemaakt

Onder het onderdeeltje ‘woningkwaliteit toiletfunctie’ wordt rechts in de tabel per categorie de som gemaakt van de gebreken van de toiletfunctie uit enerzijds de rubrieken 10 – 13, 19, 22, 23, 25 en 26 en anderzijds van de eindbeoordeling van de toiletfunctie. Indien in het gebouw meerdere gemeenschappelijke toiletfuncties aanwezig zijn en er dus ook meerdere delen D voor de gemeenschappelijke toiletfunctie zijn, worden alle gebreken per categorie opgeteld.

Onder het onderdeeltje ‘bezetting toiletfunctie’ wordt de benutting van de toiletfunctie bepaald en worden de gebreken van de toiletfunctie overgenomen (uit ‘eindbeoordeling toiletfunctie’ van hoofdrubriek 27 uit deel D).

Eerst wordt de bezettingsnorm van alle kamers die afhankelijk zijn van de gemeenschappelijke toiletfunctie, bepaald. Dit totaal aantal personen bestaat uit de optelsom van de bezettingsnorm van alle kamers die van deze gemeenschappelijke toiletfunctie afhankelijk zijn. Dit getal wordt ingevuld achter ‘bezettingsnorm van de afhankelijke kamers’.

Daaronder wordt ingevuld hoeveel toiletten er in totaal aanwezig zijn en hoeveel er daarvan conform (d.i. geschikt om gebruikt te worden, dus zonder gebreken van categorie II of III en met niet meer dan 6 kleine gebreken van categorie I) zijn.

Om de maximale capaciteit (het toegelaten maximum aantal personen dat van de toiletfunctie gebruik mag maken) te bepalen, wordt het aantal gemeenschappelijke toiletvoorzieningen (d.i. het aantal individuele toiletten) vermenigvuldigd met 6. Er is dus een lineair verband.

Er wordt een gebrek gequoteerd wanneer de bezettingsnorm van de afhankelijke kamers het aantal personen overschrijdt dat maximaal van de conforme toiletfuncties mag gebruik maken. Zoals hierboven aangehaald, vormt de basis hiervoor het bezettingsequivalent van de toiletfunctie, met name het aantal toiletten x 6 (want één toilet mag door maximaal zes bewoners benut worden).

Indien er bijvoorbeeld in een pand met 7 niet-zelfstandige woningen 3 conforme toiletten zijn in de gemeenschappelijke toiletfunctie, en het pand heeft een bezettingsnorm van 25 bewoners, dan wordt gequoteerd onder categorie I:

3 conforme toiletten betekent een bezettingsequivalent van 3 x 6 = 18 personen;
de bezettingsnorm bedraagt 25 personen;
de overschrijding is kleiner dan 50% want 25 is kleiner dan 18 x 150% (27),
dus volgt quotatie onder categorie I.

Ten tweede wordt de eindbeoordeling van de gemeenschappelijke badfunctie gemaakt

Onder het onderdeeltje ‘woningkwaliteit badfunctie’ wordt rechts in de tabel per categorie de som gemaakt van de gebreken van de badfunctie uit enerzijds de rubrieken 10 – 13, 19, 22, 23, 25 en 26 en anderzijds van de eindbeoordeling van de badfunctie. Indien in het gebouw meerdere gemeenschappelijke badfuncties aanwezig zijn en er dus ook meerdere delen D voor de gemeenschappelijke badfunctie zijn, worden alle gebreken per categorie opgeteld.

Onder het onderdeeltje ‘bezetting badfunctie’ wordt de benutting van de badfunctie bepaald en worden de gebreken van de badfunctie overgenomen (uit ‘eindbeoordeling badfunctie’ van hoofdrubriek 28 uit deel D).

Eerst wordt de bezettingsnorm van alle kamers die afhankelijk zijn van de gemeenschappelijke badfunctie, bepaald. Dit totaal aantal personen bestaat uit de optelsom van de bezettingsnorm van alle kamers die van deze gemeenschappelijke badfunctie afhankelijk zijn. Dit getal wordt ingevuld achter ‘bezettingsnorm van de afhankelijke kamers’.

Daaronder wordt ingevuld hoeveel baden en douches er in totaal aanwezig zijn en hoeveel er daarvan conform (d.i. geschikt om gebruikt te worden, dus zonder gebreken van categorie II of III en met niet meer dan 6 kleine gebreken van categorie I) zijn.

Om de maximale capaciteit (het toegelaten maximum aantal personen dat van de badfunctie gebruik mag maken) te bepalen, wordt het aantal gemeenschappelijke badvoorzieningen (d.i. het aantal individuele douches en baden) vermenigvuldigd met 10. Er is dus een lineair verband.

Er wordt een gebrek gequoteerd wanneer de bezettingsnorm van de afhankelijke kamers het aantal personen overschrijdt dat maximaal van de conforme badfuncties mag gebruik maken. Zoals hierboven aangehaald, vormt de basis hiervoor het bezettingsequivalent van de badfunctie, met name het aantal individuele douches en baden x 10 (want één bad of douche mag door maximaal tien bewoners benut worden).

Indien er bijvoorbeeld in een pand met 7 niet-zelfstandige woningen 2 conforme douches zijn in de gemeenschappelijke badfunctie, en het pand is aangepast voor 25 bewoners, dan wordt gequoteerd onder categorie I:

2 conforme douches betekent een bezettingsequivalent van 2 x 10 = 20 personen;
de bezettingsnorm bedraagt 25 personen;
de overschrijding is kleiner dan 50% want 25 is kleiner dan 20 x 150% (30),
dus volgt quotatie onder categorie I.

Ten derde wordt de eindbeoordeling van de gemeenschappelijke keukenfunctie gemaakt

Onder het onderdeeltje ‘woningkwaliteit keukenfunctie’ wordt rechts in de tabel per categorie de som gemaakt van de gebreken van de keukenfunctie uit enerzijds de rubrieken 10 – 13, 19, 22, 23, 25 en 26 en anderzijds van de eindbeoordeling van de keukenfunctie. Indien in het gebouw meerdere gemeenschappelijke keukenfuncties aanwezig zijn en er dus ook meerdere delen D voor de gemeenschappelijke keukenfunctie zijn, worden alle gebreken per categorie opgeteld.

Onder het onderdeeltje ‘bezetting keukenfunctie’ wordt de benutting van de keukenfunctie bepaald en worden de gebreken van de keukenfunctie overgenomen (uit ‘eindbeoordeling keukenfunctie’ van hoofdrubriek 29 uit deel D).

Eerst wordt de bezettingsnorm van alle kamers die gebruik maken van de gemeenschappelijke keukenfunctie, bepaald. Dit totaal aantal personen bestaat uit de optelsom van de bezettingsnorm van alle kamers die van deze gemeenschappelijke keukenfunctie afhankelijk zijn. Dit getal wordt ingevuld achter ‘bezettingsnorm van de afhankelijke kamers’.

Daaronder wordt ingevuld wat de totale nettovloeroppervlakte is van alle gemeenschappelijke keukenfuncties die in het gebouw aanwezig zijn, ongeacht de gebreken, evenals de totale nettovloeroppervlakte van alle keukens die conform (d.i. geschikt om gebruikt te worden, dus zonder gebreken van categorie II of III en met niet meer dan 6 kleine gebreken van categorie I) zijn. De berekening van de nettovloeroppervlakte van de keuken gebeurt zoals bepaald onder Deel F, in het onderdeel Omtrent nettovloeroppervlakte.

Om de maximale capaciteit (het toegelaten maximum aantal personen dat van de keukenfunctie gebruik mag maken) te bepalen, wordt de nettovloeroppervlakte van de keukenfunctie(s), zowel alle aanwezige als alle conforme keukenfuncties) gedeeld door de vereiste oppervlakte per persoon. Deze vereiste oppervlakte per persoon varieert naargelang de totale bezettingsnorm voor het pand:

1,5 m² wanneer de bezettingsnorm van alle kamers samen lager is dan 50;
1,25 m² wanneer de bezettingsnorm van alle kamers samen hoger is dan 50 en niet hoger dan 199;
1 m² wanneer de bezettingsnorm van alle kamers samen 200 of hoger is.

Er is hier dus geen lineair verband, omdat dit niet geschikt is voor groter wordende groepen gebruikers. Het resultaat van deze berekening wordt tot op het geheel getal naar beneden afgerond.

Er wordt een gebrek gequoteerd wanneer de bezettingsnorm van de afhankelijke kamers het aantal personen overschrijdt waarvoor de oppervlakte van de conforme keukenfuncties volstaat. De mate waarin die overschrijding gebeurt, bepaalt de categorie waarin gequoteerd wordt. De basis hiervoor is het bezettingsequivalent of de maximale capaciteit van de keukenfunctie, zoals die hierboven berekend wordt (de vereiste oppervlakte per persoon varieert naargelang de totale bezettingsnorm voor het pand):

Overschrijding kleiner dan 50%: categorie I;
Overschrijding met 50 % maar minder dan 100 %: categorie II;
Overschrijding met 100 % of meer: categorie III.

Indien er bijvoorbeeld in een pand met 7 niet-zelfstandige woningen een conforme gemeenschappelijke keuken aanwezig is met een oppervlakte van 20 m², en het pand heeft een bezettingsnorm van 25 bewoners, dan wordt gequoteerd onder categorie II:

20 m² nettovloeroppervlakte in de keuken geeft een bezettingsequivalent van 20 / 1,5 = 13,33 dus 13 personen (er wordt naar beneden afgerond);
de bezettingsnorm bedraagt 25 personen;
de overschrijding is groter dan 50% maar kleiner dan 100%, want 25 is groter dan 13 x 150% (19.5) maar kleiner dan 13 x 200% (26); of nog: 1,5 < (25 x 1,5) / 20 < 2 (25 personen hebben 1,5 m² nodig en er is slechts 20 m² conforme oppervlakte aanwezig);
dus volgt quotatie onder categorie II.

Helemaal onderaan deel E verschijnt dan de eindbeoordeling van de kamer. Dit wordt berekend als het totaal van alle bovenstaande gebreken uit de relevante delen B, C en D.

Als er 7 of meer gebreken van categorie I voorkomen in het totaal van de delen B, C en D zoals deze in deel D worden opgeteld, dan wordt er een gebrek van categorie II toegekend.

Staat er in deze eindbeoordeling een gebrek van categorie II genoteerd, dan zal de kamer ongeschikt geadviseerd worden en niet in aanmerking komen voor een conformiteitsattest.

Staat er een gebrek van categorie III genoteerd, dan zal de kamer ongeschikt en onbewoonbaar geadviseerd worden en niet in aanmerking komen voor een conformiteitsattest.