241: totale nettovloeroppervlakte woonlokalen kleiner dan 18 m²
Toepassing van de rubriek
De woningcontroleur vinkt rubriek 241 aan als berekening uitwijst dat de nettovloeroppervlakte van de woonlokalen kleiner is dan 18 m².
Werkwijze van de woningcontroleur
Voor de berekening van de nettovloeroppervlakte van de woonlokalen gebruikt de woningcontroleur de methodiek, vermeld in deel D bezettingsnorm (zie Omtrent netto-vloeroppervlakte) (artikel 96 van het MB).
Zie onder Deel D: bezettingsnorm – berekening voor verdere details van de berekeningswijze.
De uitzonderingsbepaling waarbij de oppervlakte van een badkamer (tot maximaal 3 m²) mag worden bijgeteld bij de nettovloeroppervlakte in geval van een kleine woning, wordt hieronder toegelicht, net zoals de afwijkingsregel (structureel plaatsbesparende maatregel).
Te beoordelen onderdelen
Enkel de woonlokalen komen in aanmerking voor de berekening in deze rubriek. Het gaat dus enkel om de leefkamer(s), de keuken en de slaapkamer(s).
Om meegerekend te mogen worden in de nettovloeroppervlakte, dient elk woonlokaal aan volgende eisen te voldoen:
-
het woonlokaal is minstens 4 m² groot;
-
de hoogte van het woonlokaal is minstens 220 cm;
-
onder hellende daken wordt alle oppervlakte meegerekend waar een vrije hoogte van 180 cm gemeten wordt, zolang in het lokaal een hoogte van 220 cm bereikt wordt.
+ de uitzonderingsbepaling aparte badkamer + 3 m²
Er is evenwel een uitzonderingsbepaling op de minimale nettovloeroppervlaktevereiste van 18 m² voor kleine woningen (vb. studio’s) die gebouwd of vergund waren op 1 oktober 2016.
Wanneer de nettovloeroppervlakte van een kleine woning tussen 15 en 18 m² ligt, en er zich in die woning een aparte badkamer bevindt, dan wordt de nettovloeroppervlakte van die afzonderlijke badkamer (bad- of doucheruimte), mits de plafondhoogte daar 220 cm is, tot maximaal 3 m², opgeteld bij de totale nettovloeroppervlakte van de woonlokalen.
-
de nettovloeroppervlakte van de studio (of kleine woning) ligt tussen 15 en 18 m²;
-
er bevindt zich in de woning een afzonderlijke badkamer (bad- of doucheruimte) met een plafondhoogte van minstens 220 cm;
-
de studio (of kleine woning) werd gebouwd of vergund vòòr 1/10/2016. Ook stedenbouwkundig niet-vergunde studio's kunnen dus gebruik maken van deze uitzonderingsbepaling (de gemeente kan wel steeds optreden op basis van de VCRO (Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening));
Indien aan deze voorwaarden voldaan is, wordt de nettovloeroppervlakte van de (in een afzonderlijk lokaal ingerichte) badkamer bijkomend bijgeteld tot een maximum van 3m². Vervolgens wordt de op die manier vastgestelde nettovloeroppervlakte getoetst aan de norm van 18 m². Dit betekent dat de oppervlakte van de badkamer tot een maximum van 3m² enkel wordt bijgeteld wanneer de studio een nettovloeroppervlakte heeft die ligt tussen 15 en 18m².
De regel dat enkel rekening wordt gehouden met woonlokalen tot 4m² geldt in deze specifieke situatie dus niet: ook badkamers met een nettovloeroppervlakte van bv. 2,50 m² worden bijgeteld. Een badkamer van 5 m² wordt slechts voor 3 m² bijgeteld.
+ de afwijkingsregel structureel plaatsbesparende maatregel + 2 m²
Als de woning uitgerust is met een wandmeubel met opklapbaar bed van minimaal 2 m² dat dubbel gebruik aantoont of met een bed van minimaal 2 m² dat gemonteerd is op een hoogte van minimaal 180 cm én op een afstand van minimaal 100 cm onder het plafond wordt de gemeten nettovloeroppervlakte verhoogd met 2 m².
Dit betekent dat het lokaal een minimale hoogte nodig heeft van 280 cm tussen vloer en plafond.
De afstand tussen het bed en het plafond bedraagt minimaal 100 cm. Dit betekent dat deze hoogte over de gehele oppervlakte van het bed niet lager is dan 100 cm.
Het bed ‘op hoogte’ kan een meubel zijn (= een hoogslaper) of voorzien zijn op een vaste constructie (zoals een matras op een vast platform). Er wordt voor de toepassing van deze afwijkingsregel op de nettovloeroppervlakte geen onderscheid gemaakt in de aard van de constructie.
Deze afwijkingsregel kan cumulatief toegepast worden met de uitzonderingsbepaling waarbij de oppervlakte van de afzonderlijke badkamer tot maximaal 3 m² mag worden bijgeteld. Met andere woorden: indien is voldaan aan alle voorwaarden van zowel de uitzonderingsbepaling als de afwijkingsregel, dan volstaat een nettovloeroppervlakte van 13 m² voor een kleine studio (13 m² nettovloeroppervlakte + 2 m² voor de structureel plaatsbesparende maatregel + 3 m² voor de aparte badkamer = 18 m²).
Opmerking: omdat deze afwijkingsregel geregeld is in het woningkwaliteitsbesluit bij wijziging van 15 juli 2016, is deze regel zowel van toepassing bij zelfstandige als bij niet-zelfstandige woningen, voor zover die gebouwd of vergund zijn vóór 1 oktober 2016.
Quotering van concrete toepassingsgevallen
Ter verduidelijking volgen enkele voorbeelden van concrete toepassingsgevallen:
-
Een studio van 15,5 m² + badkamer 2,7 m² voldoet aan de vereiste minimale nettovloeroppervlakte = 18,2 m²; er wordt niet gequoteerd.
-
Een studio van 14,5 m² + badkamer 3,2 m² heeft een nettovloeroppervlakte van 14,5 m², want de uitzondering geldt alleen voor studio's die tussen de 15 en 18 m² groot zijn; er wordt gequoteerd (zie hieronder).
-
Een studio van 26 m² + badkamer 2,5 m² heeft een nettovloeroppervlakte van 26 m², want de uitzondering geldt alleen voor studio's die tussen de 15 en 18 m² groot zijn, dus voor die studio’s met een bezettingsnorm voor 1 persoon. De oppervlakte van de badkamer mag in dit geval dus niet bij de 26 m² geteld worden om zo aan de minimaal vereiste 27 m² te komen voor een bezettingsnorm van 2 personen. Er wordt niet gequoteerd onder rubriek 241, maar de bezettingsnorm van de woning bedraagt 1 persoon.
Quotering categorie II
Wanneer een woning een nettovloeroppervlakte heeft die kleiner is dan 18 m², dan wordt gequoteerd onder categorie II.
Z_241_III_01: quotering rubriek 241 in categorie III
Nettovloeroppervlakte woonlokalen te klein
Opmerking:.
Regelgeving
Artikel 89 van het MB.