241: totale nettovloeroppervlakte woonlokalen voldoet niet aan de minimale normen
Toepassing van de rubriek
Rubriek 241 wordt aangevinkt wanneer berekening uitwijst dat de nettovloeroppervlakte van de woonlokalen van de kamer niet voldoet aan de normen. Wat deze normen precies inhouden, wordt hieronder nader omschreven. Anders dan bij de zelfstandige woning – waarvoor een eenduidige minimale vereiste voor de nettovloeroppervlakte bestaat – hangt dit minimum voor kamers af van diverse factoren, die verderop in deze rubriek in een tabel worden toegelicht.
Er wordt uitdrukkelijk op gewezen dat verdere belangrijke informatie met betrekking tot de exacte berekening van de nettovloeroppervlakte van de woonlokalen te vinden is onder Deel F: bezettingsnorm voor de kamer. Onder dat deel zijn afwijkingsregels beschreven die een invloed kunnen hebben op de berekening van de nettovloeroppervlakte van de woonlokalen.
In deel D: gemeenschappelijke functie van het technisch verslag voor niet-zelfstandige woningen wordt de nettovloeroppervlakte van de gemeenschappelijke kookruimte berekend en ingevuld.
Werkwijze van de woningcontroleur
De nettovloeroppervlakte van de woonlokalen van de kamer wordt bepaald door van elke ruimte de breedte en diepte te meten (met een afstandsmeter) tussen de afgewerkte muren; aan de hand daarvan wordt van elke ruimte de nettovloeroppervlakte berekend.
Zie onder Deel F: bezettingsnorm voor de kamer – berekening voor verdere details van de berekeningswijze.
De uitzonderingsbepaling waarbij de oppervlakte van een aparte badkamer (tot maximaal 3 m²) mag worden bijgeteld bij de nettovloeroppervlakte in geval van een kleine niet-zelfstandige woning, wordt hieronder (bij Te beoordelen onderdelen) uitgelegd, net zoals de afwijkingsregel (structureel plaatsbesparende maatregel).
Te beoordelen onderdelen
Alleen de woonlokalen van de kamer komen in aanmerking voor de berekening in deze rubriek.
Het gaat dus enkel om de leefkamer(s), de keuken en de slaapkamer(s).
Om meegerekend te mogen worden in de nettovloeroppervlakte, dient elk woonlokaal aan volgende eisen te voldoen:
-
het woonlokaal is minstens 4 m² groot;
-
de hoogte van het woonlokaal is minstens 220 cm;
-
onder hellende daken wordt alle oppervlakte meegerekend waar een vrije hoogte van 180 cm gemeten wordt, zolang in het lokaal een hoogte van 220 cm bereikt wordt.
+ de uitzonderingsbepaling aparte badkamer + 3 m²
Er is evenwel een uitzonderingsbepaling op de minimale nettovloeroppervlaktevereiste van 12 m² voor kamers die gebouwd of vergund waren op 1 oktober 2016.
Wanneer de nettovloeroppervlakte van een kleine kamer (niet-zelfstandige woning) tussen 9 en 12 m² ligt, en er zich in die kamer een aparte badkamer bevindt, dan wordt de nettovloeroppervlakte van die afzonderlijke badkamer (bad- of doucheruimte), tot maximaal 3 m², opgeteld bij de totale nettovloeroppervlakte van de woonlokalen.
-
de nettovloeroppervlakte van de kamer ligt tussen 9 en 12 m²;
-
er bevindt zich in de kamer een afzonderlijke badkamer (bad- of doucheruimte);
-
de plafondhoogte van de badkamer bedraagt minstens 220 cm;
-
de kamer werd gebouwd of vergund vòòr 1/10/2016; de controle gebeurt op basis van de minimale woningkwaliteitsnormen; bij stedenbouwkundige overtredingen kan de gemeente wel optreden (op basis van de VCRO (Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)).
Indien aan deze voorwaarden voldaan is, wordt de nettovloeroppervlakte van de (in een afzonderlijk lokaal ingerichte) badkamer bijkomend bijgeteld tot een maximum van 3 m². Vervolgens wordt de op die manier vastgestelde nettovloeroppervlakte getoetst aan de norm van 12 m². Dit betekent dat de oppervlakte van de badkamer tot een maximum van 3 m² enkel wordt bijgeteld wanneer de kamer een nettovloeroppervlakte heeft die ligt tussen 9 en 12 m².
De regel dat enkel rekening wordt gehouden met woonlokalen tot 4 m² geldt in deze specifieke situatie dus niet: ook badkamers met een nettovloeroppervlakte van bv. 2,50 m² worden bijgeteld. Een badkamer van 5 m² wordt slechts voor 3 m² bijgeteld.
Opmerking: deze regel is niet van toepassing bij studentenkamers waarvoor een afwijking toegekend werd voor een minimale nettovloeroppervlakte van 8 m².
+ de afwijkingsregel structureel plaatsbesparende maatregel + 2 m²
Als de kamer uitgerust is met een wandmeubel met opklapbaar bed van minimaal 2 m² dat dubbel gebruik aantoont of met een bed van minimaal 2 m² dat gemonteerd is op een hoogte van minimaal 180 cm én op een afstand van minimaal 100 cm onder het plafond wordt de gemeten nettovloeroppervlakte verhoogd met 2 m².
Dit betekent dat het lokaal een minimale hoogte nodig heeft van 280 cm tussen vloer en plafond.
De afstand tussen het bed en het plafond bedraagt minimaal 100 cm. Dit betekent dat deze hoogte over de gehele oppervlakte van het bed niet lager is dan 100 cm.
Het bed ‘op hoogte’ kan een meubel zijn (= een hoogslaper) of voorzien zijn op een vaste constructie (zoals een matras op een vast platform). Er wordt voor de toepassing van deze afwijkingsregel op de nettovloeroppervlakte geen onderscheid gemaakt in de aard van de constructie.
Deze afwijkingsregel kan cumulatief toegepast worden met de uitzonderingsbepaling waarbij de oppervlakte van de afzonderlijke badkamer tot maximaal 3 m² mag worden bijgeteld.
Opmerking: deze regel is zowel van toepassing bij zelfstandige als bij niet-zelfstandige woningen, voor zover die gebouwd of vergund zijn vóór 1 oktober 2016.
Opmerking: deze regel is niet van toepassing bij studentenkamers waarvoor een afwijking toegekend werd voor een minimale nettovloeroppervlakte van 8 m².
Quotering van concrete toepassingsgevallen
Ter verduidelijking volgen enkele voorbeelden van concrete toepassingsgevallen:
-
Een kamer van 9,5 m² + een aparte badkamer van 2,7 m² voldoet aan de vereiste minimale nettovloeroppervlakte = 12,2 m²; er wordt niet gequoteerd.
-
Een kamer van 8,5 m² + een aparte badkamer van 3,2 m² heeft een nettovloeroppervlakte van 8,5 m², want de uitzondering geldt alleen voor kamers die tussen de 9 en 12 m² groot zijn; er wordt gequoteerd (zie hieronder). Als deze kamer gebouwd of vergund is vòòr 1/10/2016, kan deze kamer gebruik maken van de plaatsbesparende maatregel (hoogslaper/opklapbed) zodat de kamer wel de nodige nettovloeroppervlakte behaalt: 8,5 + 2 = 10,5 m², plus 3 m² (voor de aparte badkamer) = 13,5 m².
-
Een kamer van 16 m² + badkamer 2,5 m² heeft een nettovloeroppervlakte van 16 m², want de uitzondering geldt alleen voor kamers die tussen de 9 en 12 m² groot zijn, dus voor die kamers met een bezettingsnorm voor 0 personen. De oppervlakte van de badkamer mag in dit geval dus niet bij de 16 m² geteld worden om zo aan de minimaal vereiste 18 m² te komen voor een bezettingsnorm van 2 personen.
Een niet limitatieve lijst van concrete toepassingsgevallen is opgenomen in bijlage 79
van het MB.Quotering categorie II
Wanneer een kamer een nettovloeroppervlakte heeft die kleiner is dan wat vereist is al naargelang de situatie (8, 12, 15 of 18 m²), dan wordt gequoteerd onder categorie II.
voorbeeld K_241_II_01: quotering rubriek 241 in categorie II
Nettovloeroppervlakte woonlokalen te klein
Opmerking:.
Extra voorbeelden
Onderstaande voorbeelden geven aan wat een goede oplossing kan zijn.
K_241_E_01: wandmeubel met opklapbaar bed: wandmeubel met opklapbaar bed
Opmerking: de aanwezigheid van dit wandmeubel met opklapbaar bed met een grootte van minstens 2 m² laat toe dat bij de berekening van de nettovloeroppervlakte gebruik mag gemaakt worden van de afwijkingsregel structureel plaatsbesparende maatregel; daardoor mag de nettovloeroppervlakte van deze kamer verhoogd worden met 2 m².
Regelgevende tekst
Artikel 108 van het MB.
Bijlage 79 van het MB.