2. BEREKENING

De basis

De berekening van de nettovloeroppervlakte gebeurt zoals onder ‘omtrent nettovloeroppervlakte’ hierboven beschreven.

Bij de berekening van de bezettingsnorm wordt vertrokken van de oppervlakteberekening van de woonlokalen, voor zover ze minimum 4 m² groot zijn. Onder woonlokalen wordt verstaan de lokalen met leeffunctie, kookfunctie en/of slaapfunctie. Een niet verwarmbare veranda wordt niet als woonlokaal aanvaard.

Bijvoorbeeld: een kleine keuken met een oppervlakte van 3 m² wordt niet in beschouwing genomen bij de oppervlakteberekening, noch bij de bepaling van het aantal lokalen. De ruimte wordt wel aanvaard als kookruimte, voor zover zij technisch voldoet aan de normen.

Bij de vaststelling van het aantal lokalen en de berekening van de nettovloeroppervlakte wordt bovendien rekening gehouden met onderstaande maatregelen:

+ de uitzonderingsbepaling aparte badkamer + 3 m²

Zie ook onder rubriek 241, waar in een tabel is weergegeven hoe groot de minimale nettovloeroppervlakte van de woonlokalen van een kamer dient te zijn.

Bij een niet-zelfstandige woning met een totale nettovloeroppervlakte van de woonlokalen kleiner dan 12 m² en gebouwd of vergund vóór 01/10/2016 wordt de oppervlakte van de aparte badkamer meegeteld voor maximaal 3 m².

Als zo'n niet-zelfstandige woning kleiner is dan 12 m² (waardoor de bezettingsnorm nul is), wordt de oppervlakte van de afzonderlijke badkamer mee in rekening gebracht. Er kan maximaal 3 m² in rekening worden gebracht.

Voorbeeld: Van een kamer met een nettovloeroppervlakte van 10 m², die beschikt over een afzonderlijke badkamer van 4 m² wordt bepaald dat de nettovloeroppervlakte 13 m² bedraagt (= 10 m² + de oppervlakte van de aparte badkamer die afgetopt wordt op het maximum van 3 m²). De bezettingsnorm van de niet-zelfstandige woning komt via deze berekening op 1 (i.p.v. nul).

Opmerking: Deze regel is niet van toepassing op studentenkamers waarvoor een afwijking toegekend werd voor een minimale nettovloeroppervlakte van 8 m².

+ de afwijkingsregel structureel plaatsbesparende maatregel + 2 m²

Als de niet-zelfstandige woning uitgerust is met een wandmeubel met opklapbaar bed van minimaal 2 m² dat dubbel gebruik aantoont of met een bed van minimaal 2 m² dat gemonteerd is op een hoogte van minimaal 180 cm én op een afstand van minimaal 100 cm onder het plafond wordt de gemeten nettovloeroppervlakte verhoogd met 2 m².

Dit betekent dat het lokaal een minimale hoogte nodig heeft van 280 cm tussen vloer en plafond.

De afstand tussen het bed en het plafond bedraagt minimaal 100 cm. Dit betekent dat deze hoogte over de gehele oppervlakte van het bed niet lager is dan 100 cm.

Het bed ‘op hoogte’ kan een meubel zijn (= een hoogslaper) of voorzien zijn op een vaste constructie (zoals een matras op een vast platform). Er wordt voor de toepassing van deze afwijkingsregel op de nettovloeroppervlakte geen onderscheid gemaakt in de aard van de constructie.

Deze afwijkingsregel kan cumulatief toegepast worden met de uitzonderingsbepaling waarbij de oppervlakte van de afzonderlijke badkamer tot maximaal 3 m² mag worden bijgeteld. Met andere woorden: indien is voldaan aan alle voorwaarden van zowel de uitzonderingsbepaling als de afwijkingsregel, dan volstaat een nettovloeroppervlakte van 7 m² voor een kamer (7 m² nettovloeroppervlakte + 2 m² voor de structureel plaatsbesparende maatregel + 3 m² voor de aparte badkamer = 12 m²).

Opmerking: deze regel is zowel van toepassing bij zelfstandige als bij niet-zelfstandige woningen, voor zover die gebouwd of vergund zijn vóór 1 oktober 2016.

Opmerking: deze regel is niet van toepassing bij studentenkamers waarvoor een afwijking toegekend werd voor een minimale nettovloeroppervlakte van 8 m².

+ de interne functies in niet-studentenkamers - 3 m² extra nodig

Bij niet-studentenkamers wordt bij de berekening van de bezettingsnorm rekening gehouden met de aanwezigheid van functies binnenin de kamer. Het is immers logisch dat functies die toegevoegd worden in een kamer met een bepaalde grootte, ook extra oppervlakte vereisen.

Ter bepaling van de minimale nettovloeroppervlakte van niet-studentenkamers wordt rekening gehouden met volgende verhogingen:

  • Als er een kookgelegenheid op de niet-studentenkamer aanwezig is, dan wordt de vereiste minimale nettovloeroppervlakte verhoogd met 3 m².

  • Ook indien er een badfunctie binnenin de kamer ondergebracht is in een woonlokaal (dus met leef-, slaap- of kookfunctie) wordt de vereiste minimale nettovloeroppervlakte met 3 m² verhoogd.

  • Indien beide functies intern in de kamer (dus niet in een apart lokaal) aanwezig zijn, wordt de vereiste minimale nettovloeroppervlakte met 6 m² verhoogd.

  • Opgelet: een interne badfunctie in een lokaal zonder leef-, slaap- of kookfunctie echter (bv. in een badkamertje) verhoogt de minimale nettovloeroppervlakte niet, aangezien bij de berekening daarvan badkamers buiten beschouwing gelaten worden (enkel lokalen met leef-, slaap- of kookfunctie tellen mee).

  • Opgelet: een interne toiletfunctie heeft geen invloed op de vereiste minimale nettovloeroppervlakte; deze bevindt zich immers verplicht in een van elk woonlokaal afgescheiden ruimte.

Voorbeelden van concrete toepassingsgevallen:

Hieronder volgen enkele voorbeelden van kamers (niet-zelfstandige woningen) waarvan de nettovloeroppervlakte overeenstemt met een bezettingsnorm van 1 persoon:

  • een kamer met een eigen kookgelegenheid vereist een nettovloeroppervlakte van minimum 15 m² (de kookgelegenheid inbegrepen);

  • een kamer met een eigen badkamertje is minimaal 12 m² groot (zonder de badkamer);

  • een kamer met een douchecabine op de slaapkamer is minimaal 15 m² groot;

  • een kamer met zowel een douchecabine op de slaapkamer als een kookgelegenheid, is minstens 18 m² groot.

Om het toegelaten aantal bewoners van niet-zelfstandige woningen in een gebouw te bepalen, wordt rekening gehouden met alle bezettingsnormen. Het vertrekpunt is altijd de maximaal mogelijke bezetting per niet-zelfstandige woning, maar ook de bezettingsnormen van de gemeenschappelijke functies mogen nooit overschreden worden. Bij de verhuur van deze woningen moet de verhuurder ervoor zorgen dat geen enkele norm overschreden wordt; de ene norm maakt het niet mogelijk af te wijken van de andere.

Hieronder volgt een voorbeeld van een pand met meerdere woongelegenheden, deels zelfstandig, deels niet zelfstandig:

Een gebouw met 8 woonentiteiten bevat 1 gemeenschappelijke WC (GWC), 1 gemeenschappelijk bad (GB) en 1 gemeenschappelijke keuken (GK) met aansluitende leefruimte (GL).

Woning A heeft 1 woonlokaal dat 20 m² groot is. De individuele bezettingsnorm voor de woning wordt dus vastgesteld op 1 persoon. De woning bevat alle basisvoorzieningen en is dus zelfstandig. De bezettingsnormen op basis van de gemeenschappelijke voorzieningen zijn voor deze woning dus niet van belang.

Ook de 7 andere woonentiteiten hebben telkens 1 woonlokaal. In woongelegenheden E, F, G en H is dat woonlokaal 20 m² groot, in de andere woongelegenheden 14 m². De individuele bezettingsnorm bedraagt dus 2 personen voor kamers E, F, G en H en 1 persoon voor woningen B, C en D.

Geen enkele van de 7 woonentiteiten bevat een basisvoorziening en dus zijn ze alle afhankelijk van alle aanwezige gemeenschappelijke basisvoorzieningen.

Het zijn dus alle 7 kamers, waarvoor de bezettingsnormen op basis van de gemeenschappelijke basisvoorzieningen wel een rol spelen (anders dan voor A). Die bezettingsnormen worden vastgesteld op:

  • maximum 6 bewoners zonder eigen WC, want er is 1 gemeenschappelijke WC;

  • maximum 10 bewoners zonder eigen bad of douche, want er is 1 gemeenschappelijk bad;

  • maximum 13 bewoners zonder eigen kookruimte, want de gemeenschappelijke keuken (inclusief aansluitende leefruimte waar gegeten kan worden) is 20 m² groot.

Op basis van deze vastgestelde bezettingsnormen is bepaald voor hoeveel personen het pand aangepast is. Daarna kan ook vastgelegd worden binnen welke grenzen dit pand kan benut worden, bijvoorbeeld voor verhuring.

Het is evident dat allereerst de individuele bezettingsnormen gerespecteerd dienen te worden. De 8 woningen kunnen louter op basis daarvan door maximaal 12 personen bewoond worden:

  • 1 persoon in de zelfstandige woning A;

  • 1 persoon in niet-zelfstandige woningen B, C en D;

  • 2 personen in niet-zelfstandige woningen E, F, G en H.

Voor de zelfstandige woning A is daarmee alles bepaald. De 7 niet-zelfstandige woningen of kamers (met een totale maximale bezetting van 11 bewoners) zijn afhankelijk van de gemeenschappelijke basisvoorzieningen:

  • alle 11 bewoners van een kamer zijn afhankelijk van een gemeenschappelijke WC: er is één gemeenschappelijke toiletfunctie aanwezig in het pand, die door maximaal 6 personen mag benut worden;

  • alle 11 bewoners van een kamer zijn afhankelijk van een gemeenschappelijk bad of douche: er is één bad aanwezig in het pand, zodat de 7 kamers zonder eigen bad of douche slechts aan in totaal 10 bewoners mogen verhuurd worden;

  • alle 11 bewoners van een kamer zijn afhankelijk van een gemeenschappelijke kookgelegenheid; de keuken (met eetruimte) is groot genoeg voor 13 bewoners zonder eigen kookruimte (20 m² / 1.5 m² per persoon = 13.33).

Zonder aanpassingswerken kunnen de 7 niet-zelfstandige woningen in dit pand aan in totaal 6 personen kunnen verhuurd worden, want dat is de laagste van de drie voormelde bezettingsnormen. Wordt er een bijkomende gemeenschappelijke WC geplaatst, dan wordt de bezettingsnorm op basis van gemeenschappelijke badfunctie de laagste, en kunnen de kamers aan in totaal 10 personen verhuurd worden.

De berekening praktisch

Bij de opmeting wordt uitgegaan van de nettovloeroppervlakte van de woonlokalen van de kamer, dat wil zeggen: de oppervlakte gemeten tussen de muren, zonder de constructiedikte van de wanden en zonder rekening te houden met de plinten.

  • worden niet meegerekend: muren, schouwen, kolommen, leidingkokers, ...

  • worden wel meegerekend: ruimte ingenomen door inbouwkasten (eventueel als scheidingswand gebruikt), keukenkasten, radiatoren, …

Voorbeelden van berekening nettovloeroppervlakte (zie onderstaande tekeningen):