AFWERKING van de bovenste plafonds

103. beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt

• AFWERKING van de bovenste plafonds
• 103. beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt
• Toepassing van de rubriek
• Te beoordelen elementen bij afwerking
• Werkwijze van de woningcontroleur bij afwerking
• Mogelijke gebreken
• Quotering van concrete toepassingsgevallen
• Quotering categorie I
• Bijkomende opmerking – geen quotering
• Regelgeving

Toepassing van de rubriek

In rubriek 103 beoordeelt de woningcontroleur gebreken aan de afwerking van de zichtbare onderkant van daken en bovenste plafonds van de woning.

De in rubriek 103 te beoordelen elementen wordt grafisch weergegeven in bijlage 23.

Te beoordelen elementen bij afwerking

De afwerking van de bovenste plafonds van de woning is de zichtbare onderkant van de hellende en vlakke daken.

Als er zich boven de woning een andere woning bevindt, dan wordt ook het plafond van de te onderzoeken woning onder deze rubriek beoordeeld.

Dit plafond maakt immers deel uit van de buitenste omgrenzing van de woning.

Het gaat in deze rubriek over de noodzakelijke afwerking van de plafonds. Een plafond hoeft niet behangen of geschilderd te zijn. Op een ruwe constructie, zoals bijvoorbeeld een systeemvloer uit potten en balken, mag echter wel een afwerking verwacht worden. Omgekeerd kan een ruw gestorte betonnen dakplaat wel onafgewerkt blijven. De term ‘noodzakelijk’ wordt in het kader van de minimale woningkwaliteit geïnterpreteerd in functie van veiligheid en gezondheid. Indien het plafond zonder afwerking een negatieve invloed qua veiligheid en/of gezondheid heeft op het gebruik van de ruimte, dan wordt dit als gebrek gequoteerd.

Plafonds kunnen afgewerkt zijn met een breed scala van materialen, die op een verschillende manier kunnen aangebracht zijn (direct op de ruwbouw, via een lattenkader of als vrijdragend ‘vals’ plafond):

• pleisterwerk (gips, kalk, leem, cementering, …);

• schrootjes uit hout, kunststof, metaal, enz…;

• plaatmateriaal zoals gipskarton, diverse houtsoorten, platen op basis van vezels, enz…;

• systeemplafonds (vulpanelen op een al dan niet zichtbaar kaderwerk);

• spanplafonds;

• …

Soms komt het voor dat ruwbouw niet wordt afgewerkt; een open houten roostering is hiervan een voorbeeld, of ook ruw gelaten betonnen welfsels of breedvloerplaten. Hier is technisch gezien geen sprake van een afwerking, maar toch kunnen zich ook hier gebreken voordoen op het niveau van afwerking (en niet van stabiliteit), die een quotatie verantwoorden onder deze rubriek.

Werkwijze van de woningcontroleur bij afwerking

De woningcontroleur beoordeelt de plafonds aan de binnenzijde van de woning visueel op zichtbare gebreken, behalve indien deze gebreken te wijten zijn aan problemen met stabiliteit of vocht.

Het gaat in deze rubriek louter om gebreken op vlak van afwerking en het is belangrijk dat de woningcontroleur duidelijk dit onderscheid maakt. In geval van vochtschade is dit evident; wanneer er scheuren en barsten zichtbaar zijn, kunnen die te wijten zijn aan een stabiliteitsprobleem maar ook aan een werking van de afwerkmaterialen op zich. De woningcontroleur zal in dit geval de juiste inschatting dienen te maken.

Behang en schilderwerk maakt nooit deel uit van de noodzakelijke afwerking en kan dus nooit beoordeeld worden, in welke staat dit zich ook bevindt.

Indien een plafondafwerking is aangebracht op houten latten of op een vrijdragende houten structuur, dan maakt dat latwerk ook deel uit van de afwerking. Zelfs wanneer bijvoorbeeld een houten balkenlaag van een verlaagd plafond enorm doorhangt, wordt dit enkel en alleen onder de rubriek afwerking gequoteerd. Dit vormt immers geen stabiliteitsprobleem voor de eigenlijke draagvloer, die zich boven dat verlaagd plafond bevindt.

Mogelijke gebreken

Mogelijke gebreken zijn:

1. gebreken die te wijten zijn aan beschadiging, exclusief vochtschade, of verwering:

1. afgevallen of verwijderde bepleistering of bekleding op meerdere plaatsen;

2. scheuren, barsten, loskomende stukken, verpulvering op meerdere plaatsen;

3. schade als gevolg van brand, vandalisme.

2. ontbreken van de noodzakelijke afwerking in woonlokalen en sanitaire ruimten:

1. de bestaande afwerking werd verwijderd maar niet vervangen;

2. ruwe gewelven, ruwe houten balkenlaag, onvolledig afgewerkte plafonds.

Kleine barsten en scheuren, ontstaan door het uitdrogingsproces van de materialen, zoals pleisterwerk, randvoegen bij gipsplaten, worden niet als gebrek gequoteerd.

Quotering van concrete toepassingsgevallen

Gebreken onder deze rubriek kunnen enkel als gebrek categorie I gequoteerd worden, hoe minimaal of ernstig de omvang of graad van het gebrek is.

Indien de oorzaak van de schade stabiliteit of vocht is, dan gebeurt de quotatie niet in rubriek 103 maar in rubriek 11 voor stabiliteit en rubriek 101 of rubriek 102 voor vocht.

Als het stabiliteitsprobleem of het vochtprobleem opgelost is, maar er nog gevolgschade zichtbaar is dan wordt dit in rubriek 103 gequoteerd. Wanneer vochtschade duidelijk opgedroogd is, wordt niet gequoteerd maar enkel een bijkomende opmerking gemaakt.

Voorbeeld van zichtbare gevolgschade: afgevallen of vochtig pleisterwerk.

Een niet limitatieve lijst van concrete toepassingsgevallen is opgenomen in bijlage 24 van het MB.

Quotering categorie I

Gebreken die louter en alleen met afwerking te maken hebben, worden altijd gequoteerd onder categorie I, ongeacht de ernst of omvang ervan.

Bijkomende opmerking – geen quotering

Een bijkomende opmerking is geen gebrek maar een vaststelling van een opvallende situatie in de afwerking van het plafond van de woongelegenheid; die situatie kan storend of hinderlijk zijn, maar heeft geen daadwerkelijke invloed op veiligheid of gezondheid (bijvoorbeeld een duidelijk opgedroogde vochtvlek met een nog oppervlakkig zichtbare rand).

Regelgeving

Artikel 34 van het MB.

Bijlage 24 van het MB.