AFWERKING van de buitenmuren

113. beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt

• AFWERKING van de buitenmuren
• 113. beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt
• Toepassing van de rubriek
• Te beoordelen elementen bij afwerking
• Werkwijze van de woningcontroleur bij afwerking
• Mogelijke gebreken
• Quotering van concrete toepassingsgevallen
• Quotering categorie I
• Bijkomende opmerking – geen quotering
• Regelgeving

Toepassing van de rubriek

In rubriek 113 beoordeelt de woningcontroleur gebreken aan de afwerking van de buitenmuren en gemeenschappelijke scheidingsmuren van de woning.

De in rubriek 113 te beoordelen elementen worden grafisch weergegeven in bijlage 28 van het MB.

Te beoordelen elementen bij afwerking

De afwerking van de buitenmuren van de woning is de zichtbare binnenkant van de buitenmuren.

Als er zich naast de woning een andere woning bevindt, dan wordt ook die scheidingsmuur tussen de woningen als buitenmuur beschouwd, omdat hij deel uitmaakt van de buitenste omgrenzing van de woning.

Het gaat onder deze rubriek over de noodzakelijke afwerking aan de binnenzijde van de buitenmuren. Een buitenmuur hoeft niet behangen of geschilderd te zijn. Op een ruwe constructie, zoals bijvoorbeeld een muur waarvan de binnenkant uit niet gevoegd snelbouwmetselwerk bestaat, mag echter wel een afwerking verwacht worden. Omgekeerd kan een binnen zichtbare gevelsteen wel onafgewerkt blijven. De term ‘noodzakelijk’ wordt in het kader van de minimale woningkwaliteit geïnterpreteerd in functie van veiligheid en gezondheid. Indien de muur zonder afwerking een negatieve invloed qua veiligheid en/of gezondheid heeft op het gebruik van de ruimte, dan wordt dit als gebrek gequoteerd.

 

Als muurafwerking komen heel wat materialen in aanmerking, die op een verschillende manier kunnen aangebracht zijn (direct op de ruwbouw, via een lattenkader of als vrijdragende ‘voorzetwand’):

• pleisterwerk (gips, kalk, leem, cementering, …);

• schrootjes of lambrisering uit hout, kunststof, metaal, enz…;

• plaatmateriaal zoals gipskarton, diverse houtsoorten, platen op basis van vezels, enz…;

• wandtegels;

• …

Ook de binnenafwerking rond ramen en deuren in buitenmuren valt onder deze rubriek. Dit behelst dus de omkastingen en afdeklijsten (meestal in hout of houtachtige materialen, tegenwoordig ook vaker in pleisterwerk), de vensterbanken (hout- of steenachtig materiaal) en de eventuele gordijn- en/of rolluikbakken (houtachtig materiaal).

Soms komt het voor dat ruwbouw niet wordt afgewerkt; een zichtbare gevelsteen of netjes opgevoegd snelbouwmetselwerk zijn hiervan voorbeelden, net zoals een gebeitste of geschilderde OSB-plaat. Hier is technisch gezien geen sprake van een afwerking, maar toch kunnen zich ook hier gebreken voordoen op het niveau van afwerking (en niet van stabiliteit), die een quotatie verantwoorden onder deze rubriek.

Werkwijze van de woningcontroleur bij afwerking

De woningcontroleur beoordeelt deze muren aan de binnenzijde van de woning visueel op zichtbare gebreken.

Het gaat hier louter om gebreken van afwerking, en het is belangrijk dat de woningcontroleur duidelijk dit onderscheid maakt. In geval van vochtschade is dit evident; wanneer er scheuren en barsten zichtbaar zijn, kunnen die te wijten zijn aan een stabiliteitsprobleem maar ook aan een werking van de afwerkmaterialen op zich. De woningcontroleur zal in dit geval de juiste inschatting dienen te maken.

Behang en schilderwerk maakt nooit deel uit van de noodzakelijke afwerking en kan dus nooit beoordeeld worden, in welke staat dit zich ook bevindt.

Indien een buitenmuurafwerking is aangebracht op houten latten of op een vrijdragende houten structuur, dan maakt dat latwerk ook deel uit van de afwerking. Zelfs wanneer bijvoorbeeld een houten kaderwerk sterk doorbuigt, wordt dit enkel en alleen onder de rubriek afwerking gequoteerd. Dit vormt immers geen stabiliteitsprobleem voor de eigenlijke buitenmuur, die zich achter die voorzetwand bevindt.

Mogelijke gebreken

Mogelijke gebreken zijn:

1. Gebreken die te wijten zijn aan beschadiging, exclusief vochtschade, of verwering:

1. afgevallen of verwijderde bepleistering of bekleding op meerdere plaatsen;

2. scheuren, barsten, loskomende stukken, verpulvering op meerdere plaatsen;

3. schade als gevolg van brand of vandalisme.

2. Ontbreken van de noodzakelijke afwerking in woonlokalen en sanitaire ruimten:

1. de bestaande afwerking werd verwijderd maar niet vervangen;

2. onafgewerkt metselwerk, ruwe houten bekledingen, onvolledig afgewerkte muren.

Kleine barsten en scheuren, ontstaan door het uitdrogingsproces van de materialen zoals pleisterwerk en randvoegen bij gipsplaten, worden niet als gebrek gequoteerd.

Een visuele controle betekent dat kloppen op pleisterwerk of trekken aan een lambrisering geen valabele controlemethode zijn om gebreken vast te stellen. Enkel een zichtbare uitbuiking van pleisterwerk of een schuine stand van een lambrisering kan tot quotatie leiden.

Quotering van concrete toepassingsgevallen

Gebreken onder deze rubriek kunnen enkel als gebrek categorie I gequoteerd worden, hoe minimaal of ernstig de omvang of graad van het gebrek ook is.

Als de oorzaak van de schade stabiliteit of vocht is, dan gebeurt de quotatie enkel in rubriek 21 voor stabiliteit, rubriek 111 voor opstijgend of doorslaand vocht, of rubriek 112 voor condenserend vocht.

Als het stabiliteitsprobleem of het vochtprobleem is opgelost, maar er is nog gevolgschade zichtbaar, wordt dit in rubriek 113 gequoteerd. Als de vochtschade duidelijk opgedroogd is, wordt niet gequoteerd maar enkel een bijkomende opmerking gemaakt.

Voorbeeld van zichtbare gevolgschade: afgevallen of vochtig pleisterwerk

Een niet limitatieve lijst van concrete toepassingsgevallen is opgenomen in bijlage 29 van het MB.

Quotering categorie I

Gebreken die louter en alleen met afwerking van de buitenmuren te maken hebben, worden altijd gequoteerd onder categorie I, ongeacht de ernst of omvang ervan.

Bijkomende opmerking – geen quotering

Een bijkomende opmerking is geen gebrek maar een vaststelling van een opvallende situatie in de afwerking van de buitenmuren van de woongelegenheid; die situatie kan storend of hinderlijk zijn, maar heeft geen daadwerkelijke invloed op veiligheid of gezondheid (bijvoorbeeld een duidelijk opgedroogde vochtschade met een nog oppervlakkig zichtbare rand).

Regelgeving

Artikel 38 van het MB.

Bijlagen 28 en 29 van het MB.