232: de woning is niet veilig toegankelijk (bv. gebreken aan gemeenschappelijke gangen, trappen, …)

• 232: de woning is niet veilig toegankelijk (bv. gebreken aan gemeenschappelijke gangen, trappen, …)
• Toepassing van de rubriek
• Wijze waarop gebreken worden vastgesteld
• Mogelijke gebreken
• Minimale vereisten voor borstweringen rond terrassen
• Te beoordelen onderdelen
• Quotering van concrete toepassingsgevallen
• Quotering categorie I
• Quotering categorie II
• Quotering categorie III
• Bijkomende opmerking – geen quotering
• Aandachtspunten brandpreventie en erfgoed
• Regelgeving
• Veelgestelde vragen

Toepassing van de rubriek

In rubriek 232 beoordeelt de woningcontroleur de veiligheid van de toegang tot de woning.

Hij beoordeelt hiervoor het traject het traject dat de bewoner dient te volgen van zodra die het openbaar domein verlaat tot bij de voordeur van de woning.

Dit kan gaan om een kleine opstap om vanaf het voetpad de woning binnen te gaan, maar ook om een gans traject om via een pad door de voortuin de gemeenschappelijke inkomhal van een appartementsgebouw te betreden, om van daaruit via gemeenschappelijke trappen en gangen de voordeur van de woning te bereiken en binnen te gaan.

De woningcontroleur beoordeelt in rubriek 232 ook alle buitentrappen en alle trappen, overlopen en borstweringen die gemeenschappelijk zijn voor de entiteiten in het gebouw.

De woningcontroleur beoordeelt in rubriek 232 ook de veilige toegankelijkheid van bij de woning horende terrassen, balkons en makkelijk bereikbare platte daken.

Platte daken zijn makkelijk bereikbaar als ze toegankelijk zijn via een deur of een raam, al dan niet met een beperkte overstap.

Gemeenschappelijke keldertrappen worden niet hier beoordeeld maar wel onder rubriek 171.

Wijze waarop gebreken worden vastgesteld

De woningcontroleur beoordeelt de toegang tot de woning op gebruiksgemak en veiligheid. Een eerste visuele controle biedt de woningcontroleur een zicht op:

1. de algemene toestand van het traject dat de toegang tot de woning vormt;

2. welke buitenruimten bedoeld of onbedoeld toegankelijk zijn;

3. de eventuele impact hiervan op andere woningen.

Bij het doorlopen van het traject naar de woning, indien dit veilig kan, let de woningcontroleur op:

1. de veilige beloopbaarheid van paden, opstappen en gangen;

2. voldoende doorgangsbreedte en -hoogte op het traject;

3. veiligheid op terrassen, balkons en eventueel toegankelijke platte daken;

4. de aanwezigheid, hoogte en stevigheid van borstweringen;

5. de beoordelingselementen omtrent trappen, leuningen, overlopen en borstweringen zoals vermeld in rubriek 171;

(Zie veelgestelde vragen)

6. de beoordelingselementen omtrent toegangsdeuren zoals vermeld in rubriek 121.

Mogelijke gebreken

Mogelijke gebreken die de woningcontroleur quoteert in rubriek 232 zijn:

1. grote oneffenheden in betegeling of beplanking;

2. losliggende tegels of planken;

3. ontoereikende doorgangsbreedte of -hoogte op de toegang;

…

Als richtwaarde voor de afmetingen van een doorgang kan een minimale breedte van 60 cm en een minimale hoogte van 200 cm gehanteerd worden.

Zie onder rubriek 171 voor de mogelijke gebreken aan trappen en leuningen, overlopen en borstweringen.

Minimale vereisten voor borstweringen rond terrassen

Om voldoende veilig te zijn voldoet een borstwering aan al de volgende vereisten:

1. de hoogte van de borstwering bedraagt minstens 75 cm;

Als de hoogte van de borstwering vanaf het vloerniveau geen 75 cm bedraagt, wordt sowieso gequoteerd, ongeacht of de andere voorwaarden voldaan zijn of niet. Maar ook al voldoet de hoogte, worden toch ook steeds de andere vereisten onderzocht.

2. de borstwering is stevig;

De borstwering vormt op zich een stevige constructie en bestaat uit materialen die op lange termijn voor dit gebruik geschikt zijn. De onderdelen en de dimensionering ervan zijn van die aard dat de borstwering niet doorhangt en de beweging ervan beperkt is. De interne samenhang van de onderdelen van de borstwering is stevig en de daarvoor gebruikte materialen zorgen voor een stabiele verbinding op lange termijn.

3. de borstwering is stevig verankerd in de ruwbouwconstructie;

De verbinding van de borstwering aan het gebouw is stevig en heeft de vorm van een verankering (keilbouten, chemische ankers, e.d.), eerder dan van een bevestiging (schroeven e.d.). De verankering gebeurt in de ruwbouwconstructie. Als de borstwering verbonden is met het raam zelf, dan is deze verbinding constructief, t.t.z. ze voldoet aan de technische mogelijkheden van het raamprofiel. In alle geval moet de borstwering goed vast zitten.

4. de onderste helft van de borstwering is niet makkelijk te beklimmen en eventuele openingen zijn klein zodat er niemand doorheen kan rollen of vallen;

Het grootste risico bestaat uit het onder de borstwering door rollen of glijden, bijvoorbeeld na een val of struikeling, omdat de grootte van de opening de doorgang van een persoon toelaat en/of er geen plint of opstand aanwezig is. De opening onderaan de borstwering mag dus niet zo groot zijn dat een persoon er onder door kan rollen, vallen of glijden.
Borstweringen waar zich onderaan een gemakkelijke opstap bevindt, waar het neerzetten van een voet een spontane, natuurlijke houding kan zijn, kunnen op onderstaande manier beoordeeld worden. Als iemand makkelijk de voeten kan plaatsen op het onderste deel van de borstwering (max. 20 cm hoog), moet er nog altijd 75 cm hoogte zijn tussen dat onderste deel en de bovenkant van de borstwering. Nog hoger klimmen kan als een moedwillige daad van beklimmen gezien worden, wat zeker geen normaal voorzienbaar gebruik is.



5. eventuele openingen in de bovenste helft van de borstwering zijn klein zodat niemand er doorheen kan vallen.

Hier is het risico op een val kleiner, omdat de doorgang van een persoon doorheen de bovenste helft van een borstwering doorgaans een bepaalde handeling vereist. Zelfs bij openingen die een risico zouden vormen onderaan de borstwering zal de verdeling van de (stevige) borstwering zelf ervoor zorgen dat er accidenteel niemand doorheen de bovenste helft van de borstwering valt. De openingen in de bovenste helft mogen dus groter zijn dan onderaan.

Indien een deel van de borstwering uit een makkelijk bereikbaar en stabiel vlak bestaat, wordt de nodige hoogte vanaf dat vlak beschouwd. De woningcontroleur houdt rekening met de concrete en gehele situatie die zich op die plek voordoet.

De nabijheid van een trap betekent meestal een verhoging van het risico van een ontbrekende of gebrekkige borstwering.

Omgekeerd kunnen andere elementen (bredere muur, brede borstwering, …) het risico ook beperken.

Het komt er met andere woorden duidelijk op aan om de situatie in zijn geheel te beschouwen en de beoordeling niet louter op één objectieve maat te baseren.

Te beoordelen onderdelen

De woningcontroleur beoordeelt alle onderdelen van het traject dat leidt van het openbaar domein tot aan de inkomdeur van de woning, met inbegrip van:

1. verhardingen;

2. opstappen;

3. toegangstrappen en portalen;

4. alle gemeenschappelijke trappen en gangen;

de trap naar de gemeenschappelijke kelderruimte wordt beoordeeld in rubriek 171;

5. vanuit de woning bereikbare, al dan niet overdekte, buitenruimten, zoals balkons, terrassen en toegankelijke platte daken

Wanneer om redenen van brandveiligheid twee toegangen tot de woning noodzakelijk zijn, worden beide toegangen beoordeeld. Brandladders of andere alternatieve vormen van evacuatieweg, indien deze geëist worden door de dienst brandpreventie, worden niet beoordeeld. Overleg met de betrokken brandpreventiedienst kan nodig zijn om ervoor te zorgen dat de minimale gebruiksveiligheid (bijvoorbeeld om via een balkon een brandladder te bereiken) gegarandeerd is. Bekijk in dit verband ook de (link) Aandachtspunten brandpreventie en erfgoed, onderaan deze pagina.

Quotering van concrete toepassingsgevallen

 

Een niet limitatieve lijst van concrete toepassingsgevallen is opgenomen in bijlage 70 van het MB.

 

Quotering categorie I

Het gebrek behoort tot categorie I als het een licht gebrek is dat in beperkte mate de veiligheid en het gebruikscomfort beïnvloedt, maar dat wel verholpen dient te worden, om het risico op lichte kwetsuren te vermijden. Tot categorie I behoren in ieder geval:

1. men kan struikelen of haperen en zich bezeren bij een val;

2. een comfortabele beweeglijkheid wordt gehinderd;

3. vallende elementen kunnen voor lichte kwetsuren zorgen.

Quotering categorie II

Gebreken van categorie II zijn ernstige gebreken die leiden tot ongeschiktheid.

Ernstige gebreken aan een element dat tot de (gemeenschappelijke) toegang van de woning behoort, leiden tot een quotatie in categorie II.

Het gebrek behoort tot categorie II als het een ernstig fysiek letsel voor de gebruiker tot gevolg kan hebben. De technische maatregelen dienen in overeenstemming te zijn met de potentiële risico’s. Tot categorie II behoren in ieder geval de volgende gebreken:

1. ontbrekende leuningen bij beperkte hoogteverschillen;

2. ernstige gebreken aan beveiligingen zoals leuningen en borstweringen bij beperkte hoogteverschillen;

3. ernstige gebreken die dringend herstel vereisen om op korte termijn niet tot gebreken van categorie III te leiden;

4. risico dat loszittende onderdelen van het gebouw omlaag vallen bij de al dan niet gemeenschappelijke toegang tot de woning en die voor zware kwetsuren kunnen zorgen.

Quotering categorie III

Gebreken van categorie III zijn zeer ernstige gebreken die leiden tot onbewoonbaarheid.

Het gebrek behoort tot categorie III als het een duidelijk en direct gevaar voor de veiligheid of gezondheid van de bewoners of gebruikers vormt. Tot categorie III behoren in ieder geval de volgende gebreken:

1. een mogelijke val in een diepe of met vloeistof gevulde put;

2. het ontbreken van borstweringen rond duidelijk toegankelijke terrassen, daken of hoogten;

3. extreme gebreken aan borstweringen.

Voorbeelden bij 3): onvoldoende bevestigd, te grote openingen, te laag.

Bijkomende opmerking – geen quotering

Indien er in het geheel geen risico is voor de veiligheid, maar er wordt toch een vaststelling gedaan die mogelijk tot een gebrek onder deze of een andere rubriek kan leiden, dan wordt een bijkomende opmerking gemaakt in het technisch verslag.

Het kan hier ook gaan om vaststellingen die geen gebrek betekenen, maar wel aandacht vragen omdat ze potentieel hinderlijk of ongepast kunnen zijn.

Voorbeelden van concrete toepassingsgevallen zijn onder andere:

• voorwerpen zoals fietsen, droogrekken, … die worden vastgemaakt aan leuningen;

• voorwerpen zoals kasten, kinderwagens, … die de doorgang versmallen;

• wildgroei van planten;

• ongepaste of niet-functionele (te glad, te ruw, …) bekledingen;

• …

Het kan ook aangewezen zijn om in een bijkomende opmerking te noteren waarom niet gequoteerd werd, zeker wanneer de inschatting van het geheel van de situatie invloed heeft op de beoordeling, bijvoorbeeld van een borstwering.

Aandachtspunten brandpreventie en erfgoed

Regelgeving

Artikel 83 van het MB.

Bijlage 70 van het MB.

Veelgestelde vragen