232: de woning is niet veilig toegankelijk (bv. gebreken aan gemeenschappelijke gangen, trappen, …)

Toepassing van de rubriek

In rubriek 232 onderzoekt de woningcontroleur de veiligheid van de toegang tot de woning.

De toegang tot de woning is het traject dat de bewoner dient te volgen van zodra die het openbaar domein verlaat tot bij de voordeur van de woning.

Dit kan gaan om een kleine opstap om vanaf het voetpad de woning binnen te gaan, maar ook om een gans traject om via een pad door de voortuin de gemeenschappelijke inkomhal van een appartementsgebouw te betreden, om van daaruit via gemeenschappelijke trappen en gangen de voordeur van de woning te bereiken en binnen te gaan.

De woningcontroleur beoordeelt in rubriek 232 ook de veilige toegankelijkheid van bij de woning horende terrassen, balkons en makkelijk bereikbare platte daken.

Gemeenschappelijke keldertrappen worden niet hier beoordeeld maar wel onder rubriek 171.

Wijze waarop gebreken worden vastgesteld

De woningcontroleur beoordeelt de toegang tot de woning op gebruiksgemak en veiligheid. Een eerste visuele controle biedt de woningcontroleur een zicht op:

  1. de algemene toestand van het traject dat de toegang tot de woning vormt;

  2. welke buitenruimten bedoeld of onbedoeld toegankelijk zijn;

  3. de eventuele impact hiervan op andere woningen;

Bij het doorlopen van het traject naar de woning, indien dit veilig kan, let de woningcontroleur op:

  1. de veilige beloopbaarheid van paden, opstappen en gangen;

  2. voldoende doorgangsbreedte en -hoogte op het traject;

  3. veiligheid op terrassen, balkons en eventueel toegankelijke platte daken;

  4. de aanwezigheid, hoogte en stevigheid van borstweringen;

  5. de aandachtspunten omtrent trappen, leuningen, overlopen en borstweringen die beoordeeld worden in rubriek 171;

  6. de aandachtspunten omtrent toegangsdeuren die beoordeeld worden in rubriek 121;

Mogelijke gebreken

Mogelijke gebreken die de woningcontroleur quoteert in rubriek 232 zijn:

  1. grote oneffenheden in betegeling of beplanking;

  2. losliggende tegels of planken;

  3. ontoereikende doorgangsbreedte of -hoogte op de toegang;

De richtwaarde voor de doorgangsbreedte minimale breedte 60 cm / hoogte 200 cm);

Zie onder rubriek 171 voor de mogelijke gebreken aan trappen en leuningen, overlopen en borstweringen.

Minimale vereisten voor borstweringen rond terrassen

Om voldoende veilig te zijn voldoet een borstwering aan al de volgende vereisten:

  1. de borstwering is stevig;

  2. de borstwering is stevig verankerd in de ruwbouwconstructie;

  3. de onderste helft van de borstwering is niet makkelijk te beklimmen en eventuele openingen zijn klein zodat er niemand doorheen kan rollen of kruipen;

  4. eventuele openingen in de bovenste helft van de borstwering zijn klein zodat niemand er doorheen kan kruipen;

  5. indien aan bovenstaande vereisten is voldaan, volstaat een hoogte van 75 cm.

Indien een deel van de borstwering uit een makkelijk bereikbaar en stabiel vlak bestaat, wordt de nodige hoogte vanaf dat vlak beschouwd. De woningcontroleur houdt rekening met de concrete en gehele situatie die zich op die plek voordoet.

De nabijheid van een trap betekent meestal een verhoging van het risico van een ontbrekende of gebrekkige borstwering.

Omgekeerd kunnen andere elementen (bredere muur, brede borstwering, …) het risico ook beperken.

Het komt er met andere woorden duidelijk op aan om de situatie in zijn geheel te beschouwen en de beoordeling niet louter op één objectieve maat te baseren.

Te beoordelen onderdelen

De woningcontroleur beoordeelt alle onderdelen van het traject dat leidt van het openbaar domein tot aan de inkomdeur van de woning, met inbegrip van:

  1. verhardingen;

  2. opstappen;

  3. toegangstrappen en portalen;

  4. gemeenschappelijke trappen en gangen;

  5. vanuit de woning bereikbare, al dan niet overdekte, buitenruimten, zoals balkons, terrassen en toegankelijke platte daken

Wanneer om redenen van brandveiligheid twee toegangen tot de woning noodzakelijk zijn, worden beide toegangen beoordeeld. Brandladders of andere alternatieve vormen van evacuatieweg worden niet beoordeeld. Overleg met de betrokken brandpreventiedienst kan nodig zijn om ervoor te zorgen dat de minimale gebruiksveiligheid (bijvoorbeeld om via een balkon een brandladder te bereiken) gegarandeerd is.

Quotering van concrete toepassingsgevallen

 

Een niet limitatieve lijst van concrete toepassingsgevallen is opgenomen in bijlage 70 van het MB.

 

Quotering categorie I

Het gebrek behoort tot categorie I als het een licht gebrek is dat in beperkte mate de veiligheid en het gebruikscomfort beïnvloedt, maar dat wel verholpen dient te worden, om het risico op lichte kwetsuren te vermijden. Tot categorie I behoren in ieder geval:

  1. men kan struikelen of haperen en zich bezeren bij een val;

  2. een comfortabele beweeglijkheid wordt gehinderd;

  3. vallende elementen kunnen voor lichte kwetsuren zorgen;

Z_232_I_01: quotering rubriek 232 in categorie I: Onafgewerkte terrasvloer met oneffenheden.


Opmerking: de combinatie van verschillende materialen bij dit terras, de kleine beschadigingen en herstellingen en niet in het minst de verraderlijke niveauverschillen maken dat dit terras een beperkt valrisico inhoudt; daarom wordt gequoteerd onder categorie I.

Z_232_I_02: quotering rubriek 232 in categorie I: Te hoge opstap voordeur (34 cm).


Opmerking: deze twee foto’s tonen een veel te hoge opstap; een extra trede is nodig om comfortabel via de voordeur binnen te treden; een quotering onder categorie I is nodig omdat het hoogteverschil een valrisico creëert en omdat de toegang voor oudere bewoners en kinderen moeilijk is.

Z_232_I_03: quotering rubriek 232 in categorie I: Onvakkundig ondersteund afdak.

Opmerking: dit afdak is onvakkundig ondersteund; er is een risico dat dit tijdelijk stutwerk begeeft en naar beneden valt, zodat een quotering onder categorie I nodig is.

Z_232_I_04: quotering rubriek 232 in categorie I: Beschadigd deksel.


Opmerking: het type put en vooral de diepte van de put speelt een rol in de quotering; in dit geval gaat het om een ondiepe controleput naast de regenafvoer; bewoners/voorbijgangers kunnen zich bezeren wanneer ze door dit beschadigd deksel trappen, zodat onder categorie I gequoteerd wordt.

Z_232_I_05: quotering rubriek 232 in categorie I: Makkelijk beklimbare borstwering – hoogte OK.

Opmerking: deze borstwering nodigt uit tot beklimmen, maar omdat ze zeer stevig is, goed bevestigd, onderaan een opstand heeft en voldoende hoog (> 90 cm) is, wordt onder categorie I gequoteerd.

Z_232_I_06: quotering rubriek 232 in categorie I: Correcte borstwering, iets te laag. (73 cm).


Opmerking 1: deze borstwering is op alle vlakken perfect, zodat omwille van de iets te beperkte hoogte onder categorie I wordt gequoteerd.

Opmerking 2: wanneer niet of in een lagere categorie wordt gequoteerd, dan wordt de reden van die keuze vermeld als opmerking; in dit geval is de borstwering stevig verankerd, niemand kan onder of doorheen elementen van de borstwering vallen of er makkelijk op klimmen; daarom is het verantwoord slechts onder categorie I te quoteren.

Z_232_I_07: quotering rubriek 232 in categorie I: Voldoende hoge borstwering, onvoldoende, veilige onderverdeling

Opmerking 1: deze borstwering is weliswaar voldoende hoog, maar de verdeling is zeer licht en bovendien makkelijk te beklimmen; het verbindingsbruggetje tussen beide terrassen is onveilig ook al loopt de borstwering met handgreep door; het geheel wordt onder categorie I gequoteerd.

Opmerking 2: op de tweede verdieping is een goed voorbeeld te zien.

Z_232_I_08: quotering rubriek 232 in categorie I: Loskomende plank bakgoot


Opmerking: de kopse afwerking van deze bakgoot is losgekomen; vermits de plank met zekerheid op korte termijn naar beneden zal vallen en dan mogelijk iemand kan bezeren, wordt onder categorie I gequoteerd.

Z_232_I_09: quotering rubriek 232 in categorie I: Loskomende en beschadigde tegels bij inkom

Opmerking: door de loskomende en gebroken tegels is er een risico dat iemand die de woning wil betreden struikelt of zich snijdt; daarom wordt onder categorie I gequoteerd.

Z_232_I_10: quotering rubriek 232 in categorie I: Oneffen en losliggende stenen bij trap en inkom.


Opmerking 1: de natuurstenen toegang met traptreden is beschadigd omdat verschillende blokken losgekomen zijn en zeer oneffen liggen; er is een risico dat iemand valt en zich bezeert, zodat onder categorie I wordt gequoteerd.

Opmerking 2: wanneer de natuursteen effen en stabiel zou liggen, zou een bijkomende opmerking volstaan (om toch de meest hinderlijke begroeiing te verwijderen).

Quotering categorie II

Gebreken van categorie II zijn ernstige gebreken die leiden tot ongeschiktheid.

Ernstige gebreken aan een element dat tot de (gemeenschappelijke) toegang van de woning behoort, leiden tot een quotatie in categorie II.

Het gebrek behoort tot categorie II als het een ernstig fysiek letsel voor de gebruiker tot gevolg kan hebben. De technische maatregelen dienen in overeenstemming te zijn met de potentiële risico’s. Tot categorie II behoren in ieder geval de volgende gebreken:

  1. ontbrekende leuningen bij beperkte hoogteverschillen;

  2. ernstige gebreken aan beveiligingen zoals leuningen en borstweringen bij beperkte hoogteverschillen;

  3. ernstige gebreken die dringend herstel vereisen om op korte termijn niet tot gebreken categorie III te leiden;

  4. risico dat loszittende onderdelen van het gebouw omlaag vallen bij de al dan niet gemeenschappelijke toegang tot de woning en die voor zware kwetsuren kunnen zorgen.

Z_232_II_01: quotering rubriek 232 in categorie II: Ontbrekende leuning gemeenschappelijke traphal appartement

Opmerking 1: de ontbrekende borstwering op de hoek van deze overloop van een gemeenschappelijke traphal zorgt voor een ernstig risico om naar beneden te vallen, zodat een quotering onder categorie II nodig is.

Opmerking 2: merk ook het fietsslot aan de trapleuning op; dit wordt ook als bijkomende opmerking vermeld, omdat het plaatsen van fietsen (kinderwagens, trolleys, enz…) de situatie nog onveiliger zou maken.

Z_232_II_02: quotering rubriek 232 in categorie II: Borstwering los, bevestiging te licht.


Opmerking: de borstwering heeft een hoogte van net geen 80 cm, ze is stevig, is voldoende onderverdeeld, maar de bevestiging is onvoldoende, waardoor ook de borstwering in haar geheel los staat; een schroefje in een gevelsteen garandeert nooit een goede verankering.

Z_232_II_03: quotering rubriek 232 in categorie II: Borstwering te open en beklimbaar, bevestiging niet structureel, planken onvoldoende stevig


Opmerking: op het eerste zicht lijkt dit terras afgeschermd door een voldoende hoge borstwering, maar een nadere blik op deze drie foto’s toont een aantal gebreken: de bevestiging op de korte kant aan het tuinscherm is onvoldoende, de planken geven teveel mee horizontaal en maken dat de borstwering makkelijk beklommen kan worden; de ruimte tussen de planken is ook te groot (ca. 30 cm); dit alles maakt dat een bedrieglijk gevoel van veiligheid ontstaat, zodat een quotering onder categorie II nodig is.

Quotering categorie III

Gebreken van categorie III zijn zeer ernstige gebreken die leiden tot onbewoonbaarheid.

Het gebrek behoort tot categorie III een duidelijk en direct gevaar voor de veiligheid of gezondheid van de bewoners of gebruikers te betekent. Tot categorie III behoren in ieder geval de volgende gebreken:

  1. een mogelijke val in een diepe of met vloeistof gevulde put;

  2. het ontbreken van borstweringen rond duidelijk toegankelijke terrassen, daken of hoogten;

  3. extreme gebreken aan borstweringen.

Voorbeelden bij 3): onvoldoende bevestigd, te grote openingen, veel te laag.

Voorbeelden van concrete toepassingsgevallen zijn opgenomen in bijlage Z_232.

Z_232_III_01: quotering rubriek 232 in categorie III: Onvakkundig afgedekte beerput in tuin.

Opmerking: deze open beerput in de tuin is afgedekt met diverse platen; zelfs al zou de put volledig afgedekt zijn, is het nodig om dit gebrek onder categorie III te quoteren; lichte platen op een houten latwerk zijn zeer onveilig.

Z_232_III_02: quotering rubriek 232 in categorie III: Beschadigd deksel regenput naast terras.

Opmerking 1: het betonnen deksel op het mangat van deze regenwaterput is volledig gekraakt en bedekt niet meer op een veilige manier de put; het dodelijk risico dat hierdoor ontstaat, verantwoordt een quotering onder categorie III.

Opmerking 2: het type put en de diepte ervan speelt een rol in de quotering.

Z_232_III_03: quotering rubriek 232 in categorie III: Ontbrekende borstwering aan terras.


Opmerking 1: het mogelijk gebruik als terras is voldoende voor quotering, zeker indien een plat dak makkelijk bereikbaar is en/of er andere indicaties zijn dat een dak als terras wordt gebruikt.

Opmerking 2: de aantasting van de onderregel van het raamkader vereist ook een quotering in rubriek 121 in categorie I.

Opmerking 3: als aan het raam zelf een gepaste borstwering zou staan, zou geen quotatie nodig zijn; indien de eventuele borstwering aan dit raam niet zou voldoen, zou quotatie onder rubriek 233 nodig zijn (borstwering aan lage ramen).

Z_232_III_04: quotering rubriek 232 in categorie III: Borstwering te laag.


Opmerking: dit dakterras is onvoldoende veilig omwille van de lage borstwering, die zich quasi op zithoogte bevindt; de oneffen betegeling verhoogt het risico op struikelen; dit alles maakt dat onder categorie III wordt gequoteerd.

Z_232_III_05: quotering rubriek 232 in categorie III: Spijlafstand borstwering te groot (34cm).


Opmerking 1: de afstand tussen de spijlen rond deze gemeenschappelijke trap is veel te groot; een kind loopt hier dwars doorheen met een zware val tot gevolg; dit gebrek vereist een quotering onder categorie III, ook al is de borstwering voldoende stevig en hoog.

Bijkomende opmerking – geen quotering

Indien er in het geheel geen risico is voor de veiligheid, maar er wordt toch een vaststelling gedaan die mogelijk tot een gebrek onder deze of een andere rubriek kan leiden, dan wordt een bijkomende opmerking gemaakt in het technisch verslag.

Het kan hier ook gaan om vaststellingen die geen gebrek betekenen, maar wel aandacht vragen omdat ze potentieel hinderlijk of ongepast kunnen zijn.

Voorbeelden van concrete toepassingsgevallen zijn onder andere:

  • voorwerpen zoals fietsen, droogrekken, … die worden vastgemaakt aan leuningen;

  • voorwerpen zoals kasten, kinderwagens, … die de doorgang versmallen;

  • wildgroei van planten;

  • ongepaste of niet-functionele (te glad, te ruw, …) bekledingen;

Z_232_O_01: rubriek 232, geen quotering maar bijkomende opmerking: Ontbrekende terrasvloer.

Opmerking: er wordt niet gequoteerd omdat de veiligheid via een creatieve oplossing werd gegarandeerd. Er wordt wel een bijkomende opmerking gemaakt omdat het ontbreken van een terrasvloer op termijn aanleiding zal geven tot schade aan en bijgevolg lekken in de dakdichting.

Aandachtspunten brandpreventie en erfgoed

Vooral in het geval van gemeenschappelijke toegangen zijn er twee andere beleidsdomeinen die uitspraken (kunnen) doen omtrent te beoordelen elementen in het kader van een woning-kwaliteitscontrole. Hierdoor kan het voorkomen dat eisen van minimale woningkwaliteit niet in lijn zijn met eisen die gesteld worden in brandpreventierapporten en/of beslissingen erfgoed.

Vermits de eisen van de drie betrokken partijen voortvloeien uit wetgeving is het onmogelijk om de eisen van één van de partijen aan de kant te schuiven of te negeren. In bepaalde gevallen zal overleg noodzakelijk zijn om een werkbare oplossing voor een concreet gebrek te bekomen.

Volgende richtlijnen kunnen helpen om zulke situaties uit te klaren:

  • het technisch verslag is wat het is: een gebrek dat wordt vastgesteld dient verplicht door de woningcontroleur als dusdanig genoteerd en gequoteerd te worden;

  • het technisch verslag vermeldt nooit oplossingen of voorstellen tot regeling; de vaststelling dat er een mogelijk conflict ontstaat tussen de eisen van verschillende partijen, zelfs al gebeurt die vaststelling tijdens de controle zelf, kan nooit aanleiding geven tot het sluiten van een compromis;

  • na de vaststelling van conflicterende eisen en na opmaak van het technisch verslag kan in overleg gegaan worden; dit gebeurt op vraag van de woningeigenaar (die immers aan alle eisen dient te voldoen) en/of via een bemiddelende instantie;

  • tijdens het overleg wordt gezocht naar een oplossing die voor alle betrokkenen tot een bevredigend resultaat leidt;

  • het kan niet de bedoeling zijn dat tegemoetkomingen zonder meer aan eisen van hetzij brandpreventie, hetzij erfgoed, leiden tot gevaarlijke situaties.

Enkele gekende voorbeelden:

  • bij een te lage borstwering op een overloop in een geklasseerd interieur kan een toevoeging van een gelaagde beglazing voor de nodige veiligheid zorgen;

  • dezelfde oplossing kan ook toegepast worden bij lage ramen in geklasseerde gevels;

  • een evacuatiemogelijkheid via een brandladder naast een terrasraam kan via een wegneembare beveiliging gerealiseerd worden.

Regelgeving

Artikel 83 van het MB.

Bijlage 70 van het MB.

Veelgestelde vragen