161: beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt

• 161: beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt
• Toepassing van de rubriek
• Te beoordelen elementen bij afwerking
• Werkwijze van de woningcontroleur bij afwerking
• Mogelijke gebreken.
• Quotering van concrete toepassingsgevallen
• Quotering categorie I
• Bijkomende opmerking – geen quotering
• Regelgeving
• Veelgestelde vragen

Toepassing van de rubriek

In rubriek 161 beoordeelt de woningcontroleur alle mogelijke gebreken, behalve vochtschade, aan de afwerking van de plafonds van de tussenvloeren van de woning. De afwerking van de plafonds die zich direct onder de hellende of vlakke daken bevinden, worden beoordeeld in rubriek 103.

De in rubriek 161 te beoordelen elementen worden grafisch weergegeven in bijlage 44 van het MB.

Te beoordelen elementen bij afwerking

Het plafond van een tussenvloer is de afwerking aan de onderzijde van de tussenvloer van de woning. Als er boven de woning een andere woning ligt, wordt schade aan de afwerking van het plafond gequoteerd in rubriek 103; het gaat dan immers niet om een tussenvloer van de woning, maar om het bovenste plafond van de woning.

Het gaat onder deze rubriek over de noodzakelijke afwerking aan de onderkant van de tussenvloeren. Niet alle tussenvloeren hebben effectief een afwerking. Een open houten balkenvloer met planken erboven of gladde betonnen welfsels zijn voorbeelden van tussenvloeren waarbij de draagvloer zelf meteen ook de afwerking is. Onder een ruwe draagvloer uit potten en balken mag echter wel een afwerking verwacht worden. De term ‘noodzakelijk’ wordt in het kader van de minimale woningkwaliteit geïnterpreteerd in functie van veiligheid en gezondheid. Indien de draagvloer zonder afwerking onderaan een negatieve invloed qua veiligheid en/of gezondheid heeft op het gebruik van de ruimte, dan wordt dit als gebrek gequoteerd.

Dit betekent dat schilderwerk of behang niet als noodzakelijke afwerking wordt gezien, maar als een decoratieve bekleding, die makkelijk vervangbaar is en die op de noodzakelijke afwerking wordt aangebracht.

Gebreken aan schilderwerk of behang worden niet gequoteerd.

Als plafondafwerking komen heel wat materialen in aanmerking, die op een verschillende manier kunnen aangebracht zijn (direct tegen de onderkant van de draagvloer, via een lattenkader of als vrijdragend (verlaagd) plafond:

• pleisterwerk (gips, kalk, leem, cementering, …);

• schrootjes of lambrisering uit hout, kunststof, metaal, enz…;

• plaatmateriaal zoals gipskarton, diverse houtsoorten, platen op basis van vezels, enz…;

• …

Ook in plafonds aangebrachte toegangsopeningen zoals zoldertrappen en zolderluiken met hun afwerking vallen in deze rubriek. Ze maken immers deel uit van het plafond. Dit behelst zowel het luik zelf, als de omkastingen, afdeklijsten (meestal in hout of houtachtige materialen, soms ook gepleisterd) en het beslag (kruk, slot, scharnieren, …).

Soms komt het voor dat de draagvloer niet wordt afgewerkt; voorbeelden zijn gladde breedvloerplaten of eenvoudige open balkenlagen met plankenvloer. Hier is technisch gezien geen sprake van een afwerking, maar toch kunnen zich ook hier gebreken voordoen op het niveau van afwerking (en niet van stabiliteit), die een quotering verantwoorden in deze rubriek.

Werkwijze van de woningcontroleur bij afwerking

De woningcontroleur beoordeelt in rubriek 161 de plafonds van de tussenvloeren visueel op zichtbare gebreken, behalve indien deze gebreken te wijten zijn aan problemen met stabiliteit of vocht. In dit geval gebeurt de quotering in rubriek 41 voor stabiliteit en in rubriek 131 voor vochtschade.

Het gaat hier louter om gebreken van afwerking, en het is belangrijk dat de woningcontroleur duidelijk dit onderscheid maakt. In geval van vochtschade is dit evident; wanneer er scheuren en barsten zichtbaar zijn, kunnen die te wijten zijn aan een stabiliteitsprobleem maar ook aan een werking van de afwerkmaterialen op zich. De woningcontroleur zal in dit geval de juiste inschatting dienen te maken.

De eventuele bevestigingssystemen van plafondafwerkingen horen eveneens tot de afwerking van de plafonds en worden hier mee beoordeeld. Dit gaat bijvoorbeeld over een lattenkader waarop pleisterplaten gemonteerd zijn, of over ophangbeugels van een systeemplafond. Deze constructies zijn immers noodzakelijk om de betreffende plafondafwerking aan te brengen; ze horen niet bij de constructieve opbouw van de draagvloer zelf.

Mogelijke gebreken.

De woningcontroleur quoteert enkel gebreken die de veiligheid en het normaal gebruik van de ruimte in het gedrang brengen, zoals:

1. Gebreken die te wijten zijn aan beschadiging, exclusief vochtschade, of verwering:

1. afgevallen of verwijderde bepleistering of bekleding op meerdere plaatsen;

2. scheuren, barsten, loskomende stukken, verpulvering op meerdere plaatsen;

3. schade als gevolg van brand, vandalisme.

2. Ontbreken van de noodzakelijke afwerking in lokalen bestemd voor woonfuncties:

1. de bestaande afwerking werd verwijderd maar niet vervangen;

2. ruwe gewelven, ruwe houten balkenlaag, onvolledig afgewerkte plafonds;

Kleine barsten en scheuren, ontstaan door het uitdrogingsproces van de materialen zoals pleisterwerk en randvoegen bij gipsplaten, worden niet als gebrek gequoteerd.

Quotering van concrete toepassingsgevallen

Gebreken onder deze rubriek kunnen enkel als gebrek categorie I gequoteerd worden, hoe minimaal of ernstig de omvang of graad van het gebrek is.

Indien de oorzaak van de schade stabiliteit of vocht is, dan gebeurt de quotatie enkel en alleen onder rubriek 41 (stabiliteit) of rubriek 131 (vocht).

Wanneer het stabiliteitsprobleem en/of het vochtprobleem is opgelost, maar er is nog gevolgschade zichtbaar (bolstaande schrootjes bijvoorbeeld), dan wordt dit onder de huidige rubriek 161 gequoteerd. Wanneer vochtschade duidelijk opgedroogd is en een normaal en veilig gebruik van de ruimte mogelijk is, wordt niet gequoteerd maar enkel een bijkomende opmerking gemaakt.

Een niet limitatieve lijst van concrete toepassingsgevallen is opgenomen in bijlage 45 van het MB.

Quotering categorie I

Gebreken die louter en alleen met afwerking van de onderzijde van de tussenvloeren (plafonds) te maken hebben, worden altijd gequoteerd onder categorie I, ongeacht de ernst of omvang ervan. Alle gebreken zijn lichte gebreken die in beperkte mate de veiligheid en het gebruikscomfort beïnvloeden.

Bijkomende opmerking – geen quotering

Een bijkomende opmerking is geen gebrek maar een vaststelling van een opvallende situatie in de afwerking van het plafond van de woongelegenheid; die situatie kan storend of hinderlijk zijn, maar heeft geen enkele invloed op veiligheid of gezondheid (bijvoorbeeld een duidelijk opgedroogde vochtvlek met een nog oppervlakkig zichtbare rand).

Zie voor voorbeelden van in deze rubriek relevante opmerkingen onder rubriek 103.

Regelgeving

Artikel 51 van het MB.

Bijlagen 44 en 45 van het MB.

Veelgestelde vragen